Πως να Κερδίσετε από την Κατασκευή

Ή η οφθαλμαπάτη των μεγάλων εταιριών.

Ερχόμενος πολύ συχνά στην Αθήνα βλέπω τις γνωστές σε όλους τεράστιες ταμπέλες εμπρός από τα κτίρια που κατασκευάζονται, όπου απαριθμούνται στη σειρά οι ανάδοχοι, οι επιβλέποντες, οι επιβλέποντες των επιβλεπόντων, οι σύμβουλοι επί των επιβλεπόντων, οι ελεγκτές επί των συμβούλων των επιβλεπόντων…

Άραγε είναι ΤΟΣΟ δύσκολο να κατασκευάσεις ένα έργο; Τελικά ΤΙ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΑ σημαίνει ένας επιπλέον επιβλέπων;

Προσέξτε σε κάθε οικοδομική άδεια υπάρχει ένας μελετητής και ένας επιβλέπων. Πολλές φορές (τις περισσότερες) συμπίπτουν ενόσω επιτρέπεται από το νόμο, (τα μηχανολογικά δεν μπορεί να τα υπογράψει ένας αρχιτέκτονας).

Συνεπώς υπάρχει ένας ΤΟΥΛΑΧΙΣΤΟΝ επιβλέπων που ακόμα κι αν δεν έχει ιδέα από κατασκευή οφείλει να ελέγχει την ποιότητα των εργασιών. Ο ανάδοχος (ή κοινώς εργολάβος) είναι αυτός που αναλαμβάνει το ΠΡΑΚΤΙΚΟ μέρος της υπόθεσης. Το οποίο σας διαβεβαιώνω είναι ιδιαίτερα επίπονο και δύσκολο. Αλλά that’ s the job! (αυτή είναι η δουλειά). Αν είσαι ψαράς στον Βόρειο Ατλαντικό δεν μπορείς να διαμαρτύρεσαι γιατί έχει τρικυμία και καταιγίδες ο ωκεανός… ΑΥΤΗ είναι η δουλειά. Ο επιβλέπων κανονικά ελέγχει ΑΝ ο ανάδοχος θα εφαρμόσει αφ’ ενός μεν ακριβώς τις μελέτες αλλά και θα ακολουθήσει τις ποιοτικές προδιαγραφές των υλικών και θα εφαρμόσει σωστά και ευσυνείδητα την οικοδομική τέχνη.

Συνεπώς ΟΣΟ περισσότεροι επιβλέποντες ΤΟΣΟ περισσότερη η έλλειψη εμπιστοσύνης στην εντιμότητα και τις ικανότητες του άλλου!

Κανονικά σας πληροφορώ ότι ΕΝΑΣ και ΜΟΝΟΝ ΕΝΑΣ είναι δυνατόν να ελέγξει και να εφαρμόσει όλα όσα συμβαίνουν σε ένα φυσιολογικό έργο. Φυσικά δεν σημαίνει πως θα γνωρίζει και την τελευταία λεπτομέρεια σε κάθε τεχνικό θέμα (μήπως θα έπρεπε να χειρίζεται και εκσκαφέα;) αλλά ο ΔΥΝΑΤΟΣ ΜΗΧΑΝΙΚΟΣ ΜΠΟΡΕΙ να αντιληφθεί όλες τις εκδοχές και περιπτώσεις που προκύπτουν σε ΚΑΘΕ έργο. Προσέξτε αυτό το σημείο. Ο Μηχανικός (με κεφαλαίο Μ) ή ο Ανάδοχος (με κεφαλαίο Α) μπορεί να κατανοήσει ΚΑΘΕ σημείο που εμφανίζεται σε ΚΑΘΕ έργο. Πάντα εννοώ πως γνωρίζει ΤΙ αντοχές λχ πρέπει να έχουν τα συρματόσχοινα στη γέφυρα Ρίου-Αντιρίου και πόσο πρέπει να αντέχουν στους κραδασμούς ή τις καιρικές συνθήκες ΔΕΝ σημαίνει όμως ότι μπορεί και να τα φτιάξει. ΟΡΙΖΕΙ τις προδιαγραφές και τους στόχους και αναθέτει στους πιο ειδικούς την υλοποίηση τους. Προφανώς εκεί υπεισέρχεται και ο έλεγχος ότι ισχύουν οι απαιτήσεις των προδιαγραφών, για να μην είμαι τόσο αυστηρός.

ΝΑΙ, μου αρέσουν οι ΣΥΝΤΗΡΗΤΙΚΟΙ παλαιών αρχών Μηχανικοί και Εργολάβοι κι ας είμαι 45 χρονών…

ΝΑΙ, μου αρέσει να ξεκινούν από τις 5 ή 6 το πρωί, να γνωρίζουν όλο το προσωπικό με το μικρό του όνομα και την οικογενειακή του κατάσταση, να γεμίζουν χώματα να κυκλοφορούν με απλά ρούχα γιατί πως θα πάνε με κοστούμι στις λάσπες και τα χώματα και να μην σκιστούν στα σίδερα.

ΝΑΙ, η κατασκευή ΕΙΝΑΙ ΖΩΝΤΑΝΗ δεν είναι ένα νεκρό πράγμα…

Το μπετόν, το σίδερο, το καλούπι ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΑΨΥΧΑ. Μιλάνε κι ο Μηχανικός οφείλει να τα ακούει. Κι αν δεν ακούει καλά δεν πειράζει, πάλι θα τα καταφέρει ενόσω προσπαθεί.

ΝΑΙ, «μου τη δίνουν» τα φρου – φρου κι αρώματα.

ΝΑΙ, η κατασκευαστική διαδικασία είναι ΣΥΝΕΡΓΑΣΙΑ μεταξύ ΟΛΩΝ των συντελεστών. Δεν υπάρχουν παντογνώστες· όλοι μαζί προσπαθούν και συσκέπτονται για την επιτυχία του έργου.

Σημασία έχει να κατασκευαστεί μία ΑΣΦΑΛΗΣ και ΠΟΙΟΤΙΚΗ κατασκευή σε ΚΑΝΟΝΙΚΟ χρονικό διάστημα και ΚΥΡΙΩΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ.

Όση οργάνωση και να έχετε αν «την δίνετε» στον τελευταίο σας εργάτη και σας σαμποτάρει με τον τρόπο του θα σας κοστίσει όντως «ο κούκος αηδόνι». Η κατασκευή είναι χειροτεχνία σε μεγάλο βαθμό δεν υπάρχει ένας τόρνος να σας πλάσει τον οικοδομικό σκελετό. Μια μεταλλική κατασκευή ίσως να προσεγγίζει περισσότερο μια βιομηχανική μονάδα, το μπετόν όμως όχι…

Η κατασκευή απαιτεί συνεργασία όλων των παραγόντων της. Προφανώς μιλάμε για ανθρώπους και όχι μηχανές. Έχτε ΑΝΑΓΚΗ και τον (ας μου επιτραπεί η έκφραση) τελευταίο εργάτη. Μόνο αν όλοι δουλεύουν με κέφι και φιλότιμο θα δείτε διαφορά στο κόστος σε μια ποιοτική κατασκευή. Αυτό που νομίζετε πως θα κερδίσετε από «σφιχτές» προσφορές θα το πάρετε από την απρόσκοπτη λειτουργία του εργοταξίου, όπου κάθε ένας θα ενδιαφέρεται πραγματικά για το έργο. Πιστέψτε με…

Κι αν νομίζετε ότι 5 κμ μπετόν περισσότερα σε ένα τοιχίο που αντί 25 εκ. ο καλουπιτζής το καλουπώνει 27 εκ (για να ωφεληθεί) τους δύο πόντους θα κάνει τη διαφορά στο κόστος είστε μακράν γελασμένοι.

Στο σημείο αυτό επισημαίνω και την δύναμη των συνεπών πληρωμών. Επειδή ποτέ κανείς δεν γνωρίζει πως έρχονται τα πράγματα οι καλές πληρωμές όταν υπάρχουν τα χρήματα θα ανταποδώσουν όταν ίσως κάποια στιγμή δεν υπάρχουν. Τότε όλοι οι προμηθευτές και συνεργάτες σας θα σταθούν σωσίβιο γύρω σας προκειμένου να σας «κρατήσουν». Τότε θα αντιληφθείτε και πόσο σημαντικό είναι να προχωρά το έργο (δημιουργώντας υπεραξίες) ακόμα κι αν είστε σε δύσκολη οικονομικά φάση.

Η ΑΠΡΟΣΚΟΠΤΗ και με ΚΕΦΙ λειτουργία ενός εργοταξίου κάνει τη μεγάλη διαφορά, με ταυτόχρονη ποιοτική δουλειά ΚΑΙ στην ώρα της, όχι οι άπειροι επιβλέποντες και σύμβουλοι.

Στην δουλειά σας υποθέτω ότι γνωρίζετε τον τρόπο. Ξέρετε ΠΟΛΥ ΚΑΛΑ τι να κάνετε και ΠΩΣ. Άλλο αν δεν το θέλετε κάποιες φορές για οιοσδήποτε λόγους. Όμως ΕΣΕΙΣ ξέρετε καλύτερα από τον καθένα πώς να εκτελέσετε στον λιγότερο χρόνο, με τον καλύτερο τρόπο και με την μεγαλύτερη δυνατή ασφάλεια και ποιότητα. Το ίδιο ισχύει και για κάθε έναν στην οικοδομή που προηγουμένως ΑΞΙΟΛΟΓΗΣΑΤΕ και κατ’ επέκταση ΕΜΠΙΣΤΕΥΘΗΚΑΤΕ. Δώστε του την εντολή. Τι ΕΣΕΙΣ θέλετε και αφήστε τον να την υλοποιήσει όπως αυτός νομίζει, (ναι δουλεύει και πολύ καλά μάλιστα). Όταν το δικό σας εργοτάξιο τρέχει και ρέει χωρίς πίεση και τα οικονομικά σας έρχονται επίσης τόσο καλά τότε θα καταλάβετε τη διαφορά.

Πολλές φορές βλέπω έξυπνους επιχειρηματίες που γνωρίζουν την οικονομική αδυναμία κάποιας εργοληπτικής επιχείρησης, η οποία στη δίψα της για μετρητό δέχεται να αναλάβει το έργο με σημαντικά χαμηλότερη τιμή απ’ αυτή που γνωρίζετε και εσείς ότι μπορεί να υλοποιηθεί. Λοιπόν απατάσθε αν νομίζετε ότι το έργο σας θα βγει με ψέματα. Προσλάβετε (και πληρώστε) έναν ή δύο επιβλέποντες μηχανικούς και δικηγόρους για να ζητήσετε τις αποζημιώσεις από το έργο που ΔΕΝ έγινε όπως θα θέλατε. Υπάρχει η λεγόμενη ασθένεια του εργολάβου. Παίρνω έργο για να έχω (προκαλεί είναι αλήθεια ηδονή η κατασκευή), και κυρίως αναλαμβάνω έργο τώρα να καλύψω τα χρέη του προηγούμενου και φυσικά βυθίζομαι περισσότερο. Είναι σαφές πως ο ανάδοχος αυτού του τύπου που τον επαγγελματικό σας χώρο τον κατασκευάζει με 700,000 ευρώ ΑΝΤΙ του 1 εκ. που πραγματικά θα κόστιζε (μιλάμε για σωστή κατασκευή) θα κάνει τα αδύνατα δυνατά (εις βάρος του έργου), να «βγει». Τότε αντί να φτιάχνετε κατασκευή θα κυνηγάτε τον ανάδοχο για την κατασκευή. Δεν υπάρχει τίποτα χειρότερο από μία κακή κατασκευή για την οποία έχετε ξοδέψει τεράστια ποσά (και για λίγα το ίδιο θα έλεγα) και να ΜΗΝ είναι αυτό που πρέπει. Αναλογιστείτε ένα (κακό ίσως) παράδειγμα με τα αυτοκίνητα. Θα αγοράζατε μία πρώην στραπατσαρισμένη Ferrari με 50,000 ευρώ αντί μιας καινούργιας με 250,000 ευρώ; Απλά νομίζω πως χάνεις την ουσία όταν στα 100 χλμ/ώρα η Ferrari σας τραβάει και τις στροφές των 180 χιλιομέτρων τις παίρνει σαν πάπια για να μην γίνει ιπτάμενο αντικείμενο στις μπάρες. Μία ΚΑΚΗ κατασκευή είναι ακριβώς ένα τέτοιο αυτιοκίνητο! Τόσο απλό! Και αν ακόμα μετά από τόσα χρόνια κόπων, ικανοτήτων και δουλειάς η επαγγελματική σας έκθεση δεν είναι αστέρι γιατί την δώσατε σε έναν «ψόφιο» οικονομικά εργολάβο τότε εσείς ο ίδιος στην ουσία υποτιμάτε τον εαυτό σας.

Όλα αυτά τα γράφω με τον άμεσο κίνδυνο του delete οριστικά από τη λίστα σας αλλά ο στόχος είναι να μιλάμε με τα πράγματα όπως είναι ΟΧΙ όπως θα θέλαμε ή νομίζουμε ότι είναι…

Πάλι τα μεγάλα γραφεία, οι πολυάριθμοι μηχανικοί ή τεχνικοί σύμβουλοι οι καλογραμμένες προσφορές ΔΕΝ σημαίνει ότι απαραιτήτως αντικατοπτρίζουν και την ΠΟΙΟΤΗΤΑ στην κατασκευή. Ούτε και στην οικονομία της (εδώ να δείτε:!). Το πολυάριθμο προσωπικό δεν λειτουργεί προσθετικά. Πέντε (κακοί ή αδιάφοροι μηχανικοί μαζί) ΔΕΝ ισούνται με τίποτα με ΕΝΑΝ καλό. Όσοι και να είναι… Ωραία με αυτή την έννοια αν έχετε 50 υπαλλήλους τότε να δεχτείτε πως όλοι οι 50 που δουλεύουν στην επιχείρησή σας είναι το ίδιο με εσάς. Αλήθεια, το πιστεύετε αυτό;

Εν κατακλείδι λοιπόν: μία κατασκευή μπορεί να ελεγχθεί και να λειτουργήσει από έναν γνώστη του αντικειμένου. Υπάρχουν αρκετοί πολύ καλοί και έντιμοι μηχανικοί (το πιστεύω δεν είναι κολακεία), τους οποίους αν εντοπίσετε και τους αναθέστε το έργο σας θα εκπλαγείτε με το πόσο καλύτερα και ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΟΤΕΡΑ θα το υλοποιήσετε. Όχι ίσως στον ίδιο χρόνο γιατί υπάρχουν και οι φυσικοί περιορισμοί ενός ανθρώπου: κόπωση, πίεση… αλλά όχι περισσότερο από 10-15 % από όσο θα σας το έφτιαχνε μία περισπούδαστη εταιρεία. Σίγουρα πάντως με 20-40% κάτω του κόστους από όσο τα ωραία και high profile γραφεία που μόλις σας εντυπωσίασαν (και που ΕΣΕΙΣ πληρώνετε) θα σας ζητούσαν.

Η ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ ΕΙΝΑΙ ΧΕΙΡΟΤΕΧΝΙΑ (μήπως ίσως άραγε και γλυπτική;). Μια ψάθινη καρέκλα την αγοράζετε γιατί πιάνουν τα χέρια του μάστορα όχι γιατί τα prospectus είναι εντυπωσιακά… Κι όταν είναι εντυπωσιακά τα πληρώνετε ΚΑΙ αυτά στην τιμή της καρέκλας. Τελεία και παύλα.

Γίνεται ΕΣΕΙΣ ο ΙΔΙΟΣ ο κατασκευαστής του έργου ΣΑΣ και ΚΕΡΔΙΣΤΕ όλη την ΥΠΕΡΑΞΙΑ που πληρώνετε αεράτα στους άλλους.

Συνεργαστείτε με τον μηχανικό που θα εμπιστευθείτε και θα δείτε πόσο αυτή η ενασχόληση θα σας ανταμείψει ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΑ. Αν μη τι άλλο θα γνωρίζετε από πρώτο χέρι τι πληρώνετε και όχι περιεκτικά νούμερα με απόλυτη ασάφεια.

Ανακεφαλαιώνοντας τα βήματα για να ΚΕΡΔΙΣΕΤΕ χρήματα στην κατασκευή είναι τα εξής:

Αναθέστε σε Μηχανικό με ουσία και όρεξη τη μελέτη και την κατασκευή του κτιρίου σας.

Γίνεται ΕΣΕΙΣ ο ΙΔΙΟΣ ο ανάδοχος της κατασκευής με τον Μηχανικό που εμπιστεύεστε. (Μόνο οι προμήθειες, μίζες κλπ που θα σας γλυτώσει αντιπροσωπεύουν ένα 20 ή ακόμα 30% του κόστους).

Έχοντας επιβλέποντα και μηχανικό – ανάδοχο ταυτόχρονα και συμμετέχοντας ΚΑΙ εσείς στην κατασκευή κερδίζετε από τις προμήθειες, μίζες κλπ ένα 20-30% και πόσο ακόμα από τα λειτουργικά κλπ έξοδα μιας κατασκευαστικής εταιρείας. Συνεπώς έχετε ένα κέρδος τουλάχιστον 30%. Προσλαμβάνοντας και πληρώνοντας τον Μηχανικό-ανάδοχο με 15%-20% (λόγου χάριν) ή και λιγότερο αν μιλάμε για μεγάλου μεγέθους έργο (10% στα 2 εκ είναι 200 χιλιάδες, καθόλου άσχημα νομίζω για 16 μήνες εργασία) έχετε πετύχει ΕΣΕΙΣ ο ΙΔΙΟΣ 20% τουλάχιστον κάτω (να η έκπτωση του προηγούμενου παραδείγματος) και γνωρίζετε από πρώτο χέρι τι υλικά τοποθετείτε και ΤΙ κατασκευή φτιάχνετε, έχετε έναν άνθρωπο που συνεργάζεστε χωρίς να είναι ένας άβουλος εκτελεστής χωρίς ενδιαφέρον για τη δουλειά σας αλλά ο πολύτιμος συνεργάτης σας για το έργο σας.

Ένας έλεγχος ποτέ δεν βλάπτει. Κανείς δεν είναι τέλειος και λάθη γίνονται απ΄ όλους, αλλά από την άλλη πλευρά όσο πολυάσχολοι και να είμαστε δεν είναι κακό να ασχοληθούμε λίγο με ένα τόσο σημαντικό asset της επιχείρησής μας. Μα οτιδήποτε και να κάνουμε το ακίνητο στέγασης της επιχείρησης μας είναι το κυριότερο περιουσιακό μας στοιχείο. Δεν αξίζει λίγη προσοχή;

Φανταστείτε τώρα να διάθετε ένα δυνατό επενδυτικό σχέδιο και να έχετε και την κατασκευή στο χέρι…

Αν νομίζετε ότι μπορώ να σας είμαι χρήσιμος σε αυτή την περίπτωση ή αν θα θέλατε ακόμα και μαζί να δούμε τρόπους υλοποίησης ή έστω απλά και μόνο περισσότερες πληροφορίες για αυτό το θέμα, ώστε να το υλοποιήσετε κάτω από τη δική σας οπτική γωνία παρακαλώ επικοινωνήστε μαζί μου χωρίς καμία δέσμευση από την πλευρά σας.

Δείτε επίσης τις σχετικές ενότητες:

Κέρδος στην Κατασκευή από Ασήμαντες (;) Λεπτομέρειες (1ο) …Μικρές κατασκευαστικές λεπτομέρειες μεγάλης αξίας.

Κατασκευαστικοί Μύθοι…