Κατασκευή Μονοκατοικίας (οδηγίες)

Η κατασκευή μονοκατοικίας, αποτελεί το όνειρο. Τι ωραιότερο από έναν αποκλειστικά δικό σου χώρο με τον κήπο και την ανεξαρτησία σου; Πώς όμως υλοποιείται;

Δείτε επίσης και την ενότητα:

Κατασκευή Μονοκατοικιών

Ενημέρωση 21 Ιουλίου 2021

Στην παρακάτω ενότητα σχετική ανάλυση σχετικά με το νέο νόμο 4759/2020 και τις τροποποιήσεις, ειδικά στα εκτός σχεδίου ακίνητα. Επίσης αναλυτικά τι προβλέπεται για τους όρους δόμησης τουριστικών εγκαταστάσεων σε περιοχές εκτός σχεδίου και τα σύνθετα τουριστικά καταλύματα.

Ενδιαφέρουσες εξελίξεις όσον αφορά τα τουριστικά καταλύματα μικρής κλίμακας καθώς και τα πολεοδομικά κίνητρα για την ποιότητα και ανταγωνιστικότητα των τουριστικών εγκαταστάσεων.

Ενότητα: Νόμος 4759/2020 – ΦΕΚ 245/Α/9-12-2020

Εφιστώ ιδιαιτέρως την προσοχή στους συναδέλφους μου (κυρίως νέους) πολιτικούς μηχανικούς και αρχιτέκτονες όσον αφορά κάποιες σημαντικές βελτιώσεις – διευκρινήσεις του νέου Ν. 4759/2020, οι οποίες με την ασάφεια τους προηγουμένως δημιουργούσαν σοβαρότατα προβλήματα ερμηνείας. Επίσης υπάρχουν ιδιαίτερες διαφοροποιήσεις στους ορισμούς.

Σημ. Επειδή η νομοθεσία τροποποιείται και εκδίδονται ερμηνευτικές εγκύκλιοι πρέπει οπωσδήποτε να ελέγχετε τι ισχύει τη δεδομένη χρονική στιγμή.

Επισκεφθείτε επίσης και τις παρακάτω ενότητες με πλούσιο φωτογραφικό υλικό υλοποιημένων έργων:

Κατασκευές Ακινήτων

Πέτρινα Σπίτια

Α. Η …Απόφαση

Όσο λοιπόν κι αν ακούγεται περίεργο, η απόφαση είναι το σημαντικότερο βήμα. Η κατασκευή μιας μονοκατοικίας ΠΡΕΠΕΙ – ΟΦΕΙΛΕΙ να είναι ΧΑΡΑ γι’ αυτόν που την υλοποιεί. Όχι εφιάλτης…

Αν για οποιοδήποτε λόγο νοιώθετε ανασφαλείς ή πιστεύετε ότι θα είναι περίπου το ίδιο με το να κολυμπήσετε ως την Αμερική, τότε απλά ξεχάστε το.

Β. Το Έργο

Η κατασκευή μιας μονοκατοικίας δεν παύει να είναι ένα ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΡΓΟ. Συνεπώς όσο κι αν το εργοτάξιο σας φαίνεται μικρό ή σύνηθες, μην ξεχνάτε πως πρόκειται να δουλέψουν άνθρωποι, τεχνίτες και πάνω απ’ όλα μετρά η ασφάλεια. Ο κανόνας αυτός είναι ΑΠΟΛΥΤΟΣ. Ο καπετάνιος λοιπόν είναι ο μηχανικός κι εσείς ο πλοιοκτήτης (ιδιοκτήτης του έργου). Εντολές για την διακυβέρνηση του πλοίου (εκτέλεση του έργου) δίνει μόνο ένας και αυτός είναι ο καπετάνιος. Αν δεν σας αρέσει ο καπετάνιος απολύστε τον.

Γ. Το Οικόπεδο

Ένα σοβαρό ζήτημα.

Αν το έχετε και δεν σας αρέσει η περιοχή ΜΗΝ χτίσετε εκεί. Μπορεί η έξαρση της χαράς να σας ανανεώσει αλλά όταν έλθει η στιγμή να μείνετε θα διαπιστώσετε πως απλά η γειτονιά δεν σας αρέσει (όπως δεν σας άρεσε και παλιότερα), πως δεν σας εξυπηρετεί στην δουλειά σας, ή στα σχολεία των παιδιών σας και εν τέλει προσθέσατε διαφορετικούς πονοκεφάλους εκεί που νομίζατε πως θα κοιμόσαστε πλέον ήσυχοι.

Αν δεν έχετε οικόπεδο γενικά υπολογίστε αρκετόν χρόνο μέχρι να το βρείτε ή να βρείτε αυτό που περισσότερο ικανοποιεί τις ανάγκες και επιθυμίες σας.

Το οικόπεδο αποτελεί καθοριστικής σημασίας δεδομένο στην περίπτωση της μονοκατοικίας.

ΑΠΑΙΤΕΙΣΤΕ πρόσφατο τοπογραφικό και συμβόλαια. Ενημερώνετε πάντα τον μηχανικό και τον δικηγόρο σας. Λάθος σε αυτήν την φάση είναι καταστροφικό. Σκεφτείτε το οικόπεδο να είναι μη άρτιο και μη οικοδομήσιμο. Ή να έχετε ξαφνικά πρόβλημα με το δασαρχείο. Ή ακόμα να έχετε προβλήματα ιδιοκτησιακής υφής ή ελλιπή συμβόλαια. Για τέτοιου μεγέθους αποφάσεις δεν χωρούν λάθη.

Τεχνικές “αύξησης” του εμβαδού ή “αλλαγής θέσης” του οικοπέδου προκειμένου να μπορεί να οικοδομηθεί έχουν ενδιαφέρον μόνο αν θα θέλατε μια ζωή να είστε με μόνιμο άγχος (αν δουλέψουν). Σε καμία περίπτωση δεν μπορώ να συστήσω ελαττωματικά οικόπεδα, επειδή είναι φθηνά (προφανώς!) και βεβαίως με κάποιο τρόπο να αποκτήσετε τη άδεια. Η απόφαση είναι δική σας, αλλά εμένα προσωπικά αφήστε με εκτός.

Οι παρεκκλίσεις είναι ένα κεφάλαιο από μόνο του για το οποίο μόνο κεφάλια του M.I.T. ή του Χάρβαρντ νομίζω πως μπορούν να ασχοληθούν. Δεν θα ήθελα να σας αποκρύψω μάλιστα, πως όταν σπούδαζα στις Ηνωμένες Πολιτείες σκεφτόμουν πολύ σοβαρά (και το είχα συζητήσει) να εκπονήσω σε κάποιο πολύ γνωστό οικονομικό Πανεπιστήμιο μία Διδακτορική διατριβή με θέμα τις κοινωνιολογικές – οικονομικές και πολιτικές επιπτώσεις – συνέπειες των παρεκκλίσεων των οικοπέδων στην Ελλάδα. Ακόμα θυμάμαι την έκφραση του πολύ γνωστού καθηγητή, ο οποίος άρχισε με τα μάτια του να υπολογίζει τις διαστάσεις του γραφείου του από τοίχο σε τοίχο, μήπως και είναι γραφείο με …παρέκκλιση προ της 12ης Νοεμβρίου του 1987 και αναγκαστεί να βγει στο προαύλιο… (Παρεμπιπτόντως η μελέτη θα συμπεριελάμβανε και τη σχέση των παρεκκλίσεων με το …εφάπαξ. Τούτο διότι εξαιτίας του εφάπαξ διατηρήθηκαν πάρα πολλοί -κακοί- γάμοι κυρίως από την προσμονή της συζύγου για αυτό το …δώρο. Τώρα βέβαια με το Δ.Ν.Τ. μάλλον θα αυξηθούν τα …διαζύγια των εργαζομένων στον Δημόσιο τομέα και τις Δ.Ε.Κ.Ο.). Την απάντηση που έλαβα δείτε την στο τέλος.

Δ. Η Άδεια

Τι είναι η άδεια; Μήπως είναι ίδια με την άδεια κυκλοφορίας ενός αυτοκινήτου; Ναι ακριβώς αν θεωρήσετε τι υπάρχει πίσω της. Αν την νοιώθετε σαν ένα χαρτί 4 σελίδων Α4 με γράμματα, αριθμούς και ένα σκαρίφημα, τότε είναι …άδεια. Αν την νοιώθετε σαν ένα πιστοποιητικό με μελέτες και ανθρωπο-ώρες για μια κατασκευή τότε είστε πιο κοντά στην πραγματικότητα.

Η διαδικασία της μελέτης μιας οικοδομής αποτελεί ΚΑΙΡΙΑΣ σημασίας διαδικασία για την κατασκευή. Είναι η χαρά της δημιουργίας. Όσο περισσότερο προετοιμασμένοι είστε στο τι θα θέλατε, τόσο πιο εύκολα θα πετύχετε το επιθυμητό αποτέλεσμα.

Τι σημαίνει διαδικασία; Μα η υλοποίηση στο χαρτί της εικόνας της κατοικίας που επιθυμείτε. Τα αρχιτεκτονικά σχέδια. Όσο περισσότερο μελετημένα είναι τόσο λιγότερες αμφιβολίες θα σας δημιουργήσουν όταν έλθει η ώρα της κατασκευής και θα τα βλέπετε μπρος στα μάτια σας.

Στο σημείο αυτό θα ήθελα να εκφέρω μία προσωπική μου άποψη. Ένα σπίτι είναι ένας “ζωντανός οργανισμός”. Δεν αποτελεί βιομηχανικό προϊόν. Σε μία έκθεση αυτοκινήτου θα καθίσετε στο αυτοκίνητο που σκέφτεστε να αγοράσετε, θα το αγγίξετε τέλος πάντων θα το καταλάβετε. Αν μάλιστα το οδηγήσετε τότε ακόμα καλύτερα. Με τα σχέδια αυτό δεν συμβαίνει. Το σπίτι θα το βλέπετε στην πορεία, ενδεχομένως όμως όταν το δείτε να υλοποιείται και αναφέρομαι κυρίως στα υψόμετρα αρχικά και στις τοιχοποιίες στην συνέχεια, πιθανόν να μην είναι ακριβώς αυτό που φανταζόσαστε. Τότε επεμβαίνετε και τροποποιείστε ότι νοιώθετε πως δεν θα λειτουργήσει. Τονίζω: το σπίτι σας πρόκειται να κατασκευάσετε. Μην λυπηθείτε τίποτα. Εν τέλει οι άδειες αναθεωρούνται και το τελικό προϊόν είναι αυτό που μετρά.

Αφού ολοκληρωθούν τα αρχιτεκτονικά ακολουθεί μια διαδικασία άλλων μελετών, ο τρόπος στήριξης (τα στατικά) και οι μηχανολογικές εγκαταστάσεις (θερμομόνωση, πυροπροστασία, ύδρευση, αποχέτευση, θέρμανση, κλιματισμός, φυσικό αέριο). Σε όλα αυτά δεν νομίζω ότι χρειάζεται να αφιερώσετε χρόνο. Είναι “εσωτερικές” εργασίες που αναλαμβάνει ο βασικός μηχανικός σας και διεκπεραιώνονται με τον τρόπο τους.

Ακολουθεί η κατάθεση ενός πλήρους φακέλου στην Πολεοδομία. Εδώ υπεισέρχεται ένα ακανθώδες ζήτημα. Το ζήτημα της έγκρισης άλλων υπηρεσιών. Είναι λογικό η Πολεοδομία να μην ασχοληθεί με κάποια μελέτη, όταν το οικόπεδο είναι δασικό ή αρχαιολογικού ενδιαφέροντος. Υπάρχουν κατά περίπτωση πολλές τέτοιες απαιτήσεις, οι οποίες αν δεν έχουν γίνει νωρίτερα θα σας καθυστερήσουν. Κάποιες όμως δεν είναι δυνατόν να γίνουν νωρίτερα, διότι πρέπει να υπάρχουν τα σχέδια του τι πρόκειται να κατασκευασθεί και που στο οικόπεδο. Άλλες είναι πιο γενικές και αφορούν μόνο το οικόπεδο.

Όλα αυτά μπορεί να διαρκέσουν αρκετούς μήνες.

Επειδή η αρχιτεκτονική μελέτη δεν μπορεί ούτε να είναι έτοιμη, ούτε να αντιγραφεί (κάθε οικόπεδο είναι μοναδικό, με την θέση του, τον προσανατολισμό του) νομίζω ότι απαιτεί και χρόνο ωρίμανσης από την πλευρά του μηχανικού. Υποθέτω ότι αυτό έχει να κάνει με τον κάθε άνθρωπο ξεχωριστά. Αναφέρω πάντως πως τα σχέδια του Empire State Building ολοκληρώθηκαν σε δύο (ναι 2) εβδομάδες (!!!) από τον William Frederick Lamb (21 November 1883 – 8 September 1952). Ωστόσο αν ποτέ τύχει και δείτε τους φακέλους των οικοδομικών αδειών αυτών των κτιρίων θα εκπλαγείτε από την απλότητα των σχεδίων τους. Οι ουρανοξύστες βλέπετε είναι μάλλον βιομηχανικά προϊόντα.

Όσον αφορά το κόστος: μια οικοδομική άδεια αποτελείται από 3 τμήματα οικονομικής υφής:

α. Τις αμοιβές μελετών των μηχανικών.

β. Τις αμοιβές επίβλεψης των μηχανικών

γ Τα φορολογικά μηχανικών και προς το δημόσιο (φόροι, κρατήσεις, Φ.Π.Α.).

Η άδεια μπορεί να εκδοθεί ΜΟΝΟ με τα α και την αναλογία του γ στο α.

Με βδελυγμία δυστυχώς θα αναφερθώ σε περιπτώσεις όπου ο λεκτικός χειρισμός υποκρύπτει φτηνή πλάνη, ως προς το κόστος αδείας, στο οποίο δολίως υποκρύπτεται η αμοιβή επίβλεψης και η οποία εξαργυρώνεται με την καταβολή αυτού του ποσού προκειμένου να ηλεκτροδοτηθεί η κατασκευή.

Όταν λέμε λοιπόν κόστος οικοδομικής αδείας αναφερόμαστε και στα τρία παραπάνω μέχρι τέλους. Εκείνο που μπορεί να γίνει είναι οι αμοιβές επίβλεψης (μόνο) με τα αντίστοιχα φορολογικά τους να πληρωθούν μετά το πέρας της οικοδομής. Στην αντίθετη περίπτωση προπληρώνονται. Αυτό καταλαβαίνετε ότι ενέχει τον κίνδυνο να πληρώστε επιβλέψεις ενώ μετά για κάποιο λόγο δεν κατασκευάσετε την κατοικία σας, από την άλλη όμως οι επιβλέψεις αυτές θα κοστίσουν περισσότερο διότι υπάρχει ένας χρονικός συντελεστής που εφαρμόζεται και που τροποποιεί το κόστος τους, (προς τα πάνω μέχρι τώρα).

Πόσο κοστίζουν όλα αυτά; Θεωρητικά 105 ευρώ το τ.μ. Προσωπικά αυτό το έχω …διαβάσει διότι λαμβάνονται υπ’ όψη και άλλοι παράμετροι. Ποτέ μου δεν μπόρεσα να κατανοήσω τον δυσνόητο τρόπο υπολογισμού του κόστους μιας οικοδομικής αδείας. Ούτε τώρα φυσικά. Απλώς σας επισημαίνω πως αυτά αποτελούν τα ΚΑΤΩΤΕΡΑ αποδεκτά. Ο Μηχανικός μπορεί να ζητήσει οτιδήποτε και οσοδήποτε ΠΑΡΑΠΑΝΩ από τα ελάχιστα. Είναι περίπου σαν το αντικειμενικό σύστημα.

Κατά την άποψή μου (αυστηρά) οι άδειες που εκδίδονται ως ένα απλό φύλλο …χαρτί θα μειωθούν σε κόστος, ενώ οι άδειες που αντιπροσωπεύουν πραγματική εργασία, ενδιαφέρον και επίβλεψη σαν …ουσία θα αυξηθούν.

Μέσα στο κόστος υπάρχει και μία προκαταβολή προς το Ι.Κ.Α. (νυν Ε.Φ.Κ.Α.). Κάθε τεχνικό έργο δηλώνεται προηγουμένως στο αντίστοιχο υποκατάστημα της περιοχής και λαμβάνει έναν αριθμό μητρώου. Με την εξέλιξη των εργασιών καταβάλλονται και οι εισφορές.

Τα ημερομίσθια, όπως και το κόστος της οικοδομής ακολουθούν και αυτά την λογική του ελάχιστου, δηλαδή προϋπολογίζονται τα ελάχιστα απαιτούμενα ημερομίσθια και ένα ελάχιστο κόστος (σαν τις αντικειμενικές αξίες είναι όλα αυτά), τα οποία οφείλουν να τηρηθούν. Το τελευταίο έχει καταργηθεί, αλλά δεν σημαίνει πως δεν πρέπι να υπάρχουν τα παραστατικά των υλικών.

Σχετικά με τα ημερομίσθια υπάρχουν κάποιες αρρυθμίες, αλλά αυτά ξεφεύγουν του πνεύματος της ενότητας αυτής. Χαρακτηριστικά σας αναφέρω πως οι καλουπιτζήδες ίσως «ρίχνονται» έναντι των σιδεράδων αλλά όλα αυτά και πάλι είναι ζητήματα που ένας μηχανικός εύκολα μπορεί να διευθετήσει.

Δ Υποερώτημα: Σχετικά με τα υπόγεια.

Τι κάνετε; Φτιάχνετε ή όχι υπόγειο; Ένα ενδιαφέρον ερώτημα!

Το υπόγειο είναι σαφώς χρήσιμο. Κοστίζει όμως αρκετά διότι είναι μία κατασκευή με τοιχεία από οπλισμένο σκυρόδεμα (Beton) περιμετρικά, μία πλάκα επιπλέον, αντίστοιχα χωματουργικά και ασφαλιστικές εισφορές και γενικά προσθέτει έναν όροφο στην όλη κατασκευή. Νομίζω ότι πρέπει να το μελετήσετε καλά με τον μηχανικό σας. Από προσωπική εμπειρία σε μια από τις πολύ πρώτες μου μονοκατοικίες ο πελάτης μου για οικονομικούς λόγους δεν επιθυμούσε να κατασκευάσει τουλάχιστον ολόκληρο το υπόγειο και έφτιαξε την μισή επιφάνεια. Τότε σαν πιο νέος μηχανικός δεν επέμεινα αν και διαισθητικά ένοιωθα πως δεν ήταν καλή λύση. Σας εκμυστηρεύομαι πως αν και έχω την καλύτερη σχέση από τότε, ακόμα μου επιρρίπτει (τρόπον τινά) ευθύνη γιατί δεν ΕΠΕΜΕΙΝΑ να το φτιάξει ολόκληρο. Βλέπετε ισχύει το: «Πάρε παλιό μηχανικό και νέο δικηγόρο». Ειλικρινά χωρίς να είμαι αλάνθαστος, αλλά και χωρίς να έχω υποπέσει (θέλω να πιστεύω) σε σοβαρά τουλάχιστον σφάλματα, (διότι απλούστατα και διάβαζα και πρόσεχα τις δουλειές μου πάντα), νοιώθω πως δεν γνωρίζω ακόμα παρά ελάχιστα. πόσο μάλλον πριν από 30 συν χρόνια όταν ξεκινούσα…

Ε. Η Κατασκευή

Η χαρά της μονοκατοικίας!

Τι πιο όμορφο να δείτε από το έδαφος να αναδύεται ένα ..γλυπτό, (διότι περί αυτού πρόκειται).

Θα σας αναφέρω επιγραμματικά μερικά βασικά σημεία.

1. Έδαφος

Κατ’ αρχήν το έδαφος θεμελίωσης. ΤΕΡΑΣΤΙΑΣ ΣΗΜΑΣΙΑΣ Η ΘΕΜΕΛΙΩΣΗ. Τελεία και παύλα. Το λένε ακόμα και τα τραγούδια: “Είναι κακό να χτίζεις παλάτια στην άμμο”. Τι να προσθέσω εδώ; Να σας πω τους τρόπους;

Το μόνο που μπορώ να σας πω και να είμαι κατανοητός είναι τα θεμέλια και τα μάτια σας. Πρέπει η κατασκευή να θεμελιωθεί σε υγιές έδαφος να ληφθούν όλα τα μέτρα για πιθανές καθιζήσεις ή κατολισθήσεις αν το έδαφος είναι πρανές και η θεμελίωση ποτέ να μην αποτελείται από μεμονωμένα πέδιλα. Νοιώθω όμως ότι υποτιμώ τους μηχανικούς με το να αναφέρω αυτονόητα (για αυτούς) τεχνικά ζητήματα.

2. Οικοδομικός Σκελετός

Πως αρχίζετε όμως; Θα το κατασκευάσετε μόνος σας με αυτεπιστασία ή θα το αναθέσετε σε κάποια εταιρία;

Η γνώμη μου και αυτό που όλα τα χρόνια κάνω και συνιστώ είναι η αυτεπιστασία. Κάλλιστα μπορείτε με τον μηχανικό σας να συνεργαστείτε και αυτό θα σας κάνει την οικονομική διαφορά. Ο μηχανικός αναλαμβάνει την κατασκευή με ένα ποσοστό επί του πραγματικού κόστους και διαχειρίζεται όλα τα συνεργεία και τις διεκπεραιώσεις. Το έχω γράψει και το ξαναγράφω. Ξεχάστε μίζες και “λαμογιές” και φτηνά κόλπα. Θα δείτε μεγάλη διαφορά αν ο μηχανικός σας μετακυλήσει σε εσάς το όφελος που πολλές επιχειρήσεις προσφέρουν σε μηχανικούς. Είναι ΚΑΙΡΙΑΣ σημασίας να μην γίνονται συναλλαγές κάτω από το τραπέζι. Σκεφτείτε τον καπετάνιο που σας έλεγα να παίρνει μίζα από την εταιρεία πετρελαιοειδών για το πλοίο σας ή ακόμα και από τον μούτσο για να του γράφει περισσότερες ώρες εργασίας. Είμαι ΑΠΟΛΥΤΩΣ ΚΑΘΕΤΟΣ και ΑΝΤΙΘΕΤΟΣ με αυτές τις πρακτικές, ασχέτως χαρακτήρα διότι απλούστατα από καπετάνιος γίνεσαι υπάλληλος όλων αυτών και επί πλέον θα έλθει και η στιγμή που θα το μάθει ο πλοιοκτήτης. Είναι απλό ΚΑΤΑΡΓΕΙΣ την δύναμη της διοίκησής σου με το να συνεταιρίζεσαι με τους προμηθευτές (να δω που θα βρει ο καπετάνιος τα μούτρα να πει ότι το μαζούτ είναι κακής ποιότητας ή λειψό όταν πληρώνεται από την εταιρεία, ή όταν θα θέλει να πετάξει στην θάλασσα τον μούτσο όταν αυτός κοροϊδεύει αλλά ταυτόχρονα …χρηματοδοτεί και τον καπετάνιο του). Ο νοών νοείτο. Τέλος πάντων περισσότερα στην ενότητα ΠΩΣ ΝΑ ΚΕΡΔΙΣΕΤΕ ΑΠΟ ΤΗΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗ.

Ο σκελετός. Αναφέρομαι σε κατασκευές από οπλισμένο σκυρόδεμα (=Μπετόν = Beton). Μόνο μία παρατήρηση εδώ. Η βιασύνη είναι πολύ κακή συνήθεια. Αφ’ ενός έχουμε ένα εργοτάξιο επιρρεπές σε ατυχήματα και ένταση, αφ’ ετέρου (και ΠΟΛΥ ΣΗΜΑΝΤΙΚΟ από τεχνικής απόψεως), το beton αποκτά την αντοχή του μετά από 29 ημέρες. Ο “μάγκας” λοιπόν εργολάβος της απέναντι πολυκατοικίας που “ρίχνει” πλάκα κάθε εβδομάδα και προτού τελειώσει τον τελευταίο όροφο χτίζει ήδη τον τρίτο (και που ίσως θαυμάζετε για την σβελτάδα του) στην ουσία παραβαίνει και καταστρέφει την ικανότητα (κατά μέρος) του σκυροδέματος στο να ανταποκριθεί στις φορτίσεις της ζωής του (βάρη, σεισμό). Είναι σαν να φορτώνεις με βάρη ένα νεαρό δένδρο και αυτό προτού προλάβει να έχει αποκτήσει σκληρό κορμό να προσπαθεί να αναπτυχθεί με τα τρυφερά κλαδιά του.

Εάν τυχόν δείτε και να ρίχνουν νερό με λάστιχο στην «βαρέλα» χωρίς εντολή μηχανικού χμ… Δεν το έχω δει και ειλικρινά δεν θα ήθελα να πιστεύω ότι μπορεί να γίνεται. ΑΝ το δείτε αυτό (για ευκολία στην διάστρωση το κάνουν προκειμένου το beton να ρέει καλύτερα, να γνωρίζετε πως μειώνεται η αντοχή του, διότι το νερό αποτελεί μέρος της χημικής σύστασης του σκυροδέματος. Παρατήρηση: εννοώ με την ανάδευση, διότι μπορούμε να σκυροδετήσουμε και μέσα σε νερό ή στην θάλασσα χωρίς το νερό του περιβάλλοντος να υπεισέρχεται στην σύνθεση.

Όσον αφορά τώρα τα υπόλοιπα κατασκευή είναι γλυπτική, χειροτεχνία, τέχνη. Μην αγχώνεστε αν τα σίδερα δεν είναι με ακρίβεια χιλιοστού ανά πέντε πόντους όπως γράφει η μελέτη. Η αίσθηση ροής των δυνάμεων στην κατασκευή είναι κεφαλαιώδους σημασίας και για την ασφάλειά της αλλά και για την οικονομία της. Η ομοιογένεια, η ποιότητα των συνεργείων, το καλό κλίμα στο εργοτάξιο και η προτίμηση αξιόπιστων προμηθευτών είναι πολύ μεγάλο ΣΥΝ στην προίκα της κατασκευής σας. Επιμονή σε ανόητες λεπτομέρειες μόνο ένδειξη κακής αντίληψης μπορεί να είναι.

Προσωπική σημείωση: Στην οικοδομή επίσκεψη με …κουστούμι ή οτιδήποτε σε παπούτσι εκτός από μποτάκι …μάλλον πολύ πλούσιοι θα είστε, ώστε να μπορείτε να αλλάζετε ανά …ημέρα (αν βέβαια μπορείτε να περπατήσετε πάνω στα σίδερα με σκαρπίνια). Αλλά όλα γίνονται σε αυτόν τον κόσμο. Τέλος σημείωσης.

Μετά την ολοκλήρωση του οικοδομικού σκελετού αν μη τι άλλο έχετε τρισδιάστατη αντίληψη της κατασκευής στον χώρο (αλλά και του χρόνου και του …τραπεζικού σας λογαριασμού και ίσως και των …νεύρων σας, άρα οι διαστάσεις είναι πέντε ή έξι τελικά).

Τι κοστίζει μέχρι εδώ;

Υπολογίστε κατά μέσον όρο 295 ευρώ ανά κυβικό μέτρο (ενημέρωση 12-02-2021) που έχετε ρίξει στην οικοδομή. Δεν είναι κανόνας, αλλά δείκτης πλέον των χωματουργικών. Μην νομίζετε πως κι εγώ μπορώ να τα υπολογίσω με ακρίβεια. Όταν λέτε στην κοπέλα ή το παιδί να ρίξει ένα κουταλάκι του καφέ δεν φαντάζομαι να περιμένετε να σας ερωτήσει αν είναι 27,39 γραμμάρια!

Τέσσερα σημεία προσοχής:

Τα υψόμετρα (πως τοποθετείται το κτίριο σε σχέση με το έδαφος) και υπ’ όψιν είναι πολεοδομική παράβαση που δεν επιδέχεται διόρθωσης,

Το βρέξιμο μετά την σκυροδέτηση (πάντα διπλή εξασφάλιση) και τέλος (το σπουδαιότερο όλων):

Τις σκάλες και τις πραγματικές τους διαστάσεις, όπως επίσης και την υλοποίηση των πραγματικών διαστάσεων σε σχέση με τα σχέδια. Όσον αφορά την θέση του τζακιού μην είστε και πολύ αυστηροί, διότι αρκετές φορές έχω αφήσει ανοίγματα στην πλάκα και κατόπιν το τζάκι “μετανάστευσε” σε άλλη θέση. Επίσης σχετικά με τους ανελκυστήρες χρειάζεται πρόβλεψη στην θεμελίωση. Αυτό είναι προφανές και για τις ηλεκτρομηχανολογικές εγκαταστάσεις.

Τα μέτρα ασφαλείας και τους βασικούς κανόνες όπως λχ όχι σκυροδέτηση στους 40 βαθμούς.

Φυσικά πάντα τα χωματουργικά και η σωστή θεμελίωση. ΕΠΙΜΕΝΩ σε αυτό…

3. Εγκαταστάσεις – Υποδομές

Αυτό κανονικά θα έπρεπε να είναι το 2. Μετά τα χωματουργικά λαμβάνουμε πρόνοια όσον αφορά την απορροή των βρόχινων υδάτων και την αποχέτευση των υδάτων της οικοδομής. Πάντα αυτά τα έχουμε στον νου μας από πριν. Όχι αφού τελειώσει ο σκελετός να τα θυμηθούμε. Εννοείται πως αυτό ισχύει και για τις μονώσεις ή στεγανοποιήσεις.

Ένα λοιπόν πολύ βασικό σημείο. Έχουμε κλείσει τουλάχιστον τον υδραυλικό και τον ηλεκτρολόγο από την αρχή της οικοδομής.

Μια γενική παρατήρηση για την επιλογή των συνεργείων.

Ότι ισχύει παντού ισχύει και στην οικοδομή. Εάν μιλάμε για αυτεπιστασία (που την συνιστώ ανεπιφύλακτα, όπως σας προανέφερα) θα επιλέξετε ανθρώπους με πολλαπλά κριτήρια και όχι μόνο την τιμή. Αν είναι ο φθηνότερος αλλά είναι κακός τεχνίτης; Ή αν είναι καλός άνθρωπος και… κακός τεχνίτης;

Σ’ αυτό θα σας απαντήσω. ΑΝ ο αδελφός σας είναι λχ υδραυλικός και είναι αδύνατον εσείς να συνεννοηθείτε μαζί του, αλλά επειδή είναι αδελφός σας και τον αγαπάτε και σας αγαπάει και θα φτιάξει την δουλειά τι γίνεται;

Ο καλός μηχανικός είναι καλός διότι μπορεί με το διαθέσιμο δυναμικό να φτιάξει το έργο του. Συνεπώς ΚΑΝΕΝΑ πρόβλημα. Κομμένος είναι ο απρόσεκτος, αυτός που δεν τηρεί τίποτα από πλευράς ασφαλείας, πίνει… μπύρες τα μεσημέρι του καλοκαιριού (όταν δείτε μπουκάλι ΔΙΩΞΤΕ ΤΟΝ ΠΑΡΑΥΤΑ – ΑΥΤΟΣ ΕΙΝΑΙ ΟΡΟΣ). Αν είναι “μάγκας”, αν κάνει καλά τη δουλειά και όχι ριψοκίνδυνα τότε καλώς. Μάγκας και ριψοκίνδυνος = πιθανό ατύχημα = κομμένος. Λυπάμαι που θα σας στενοχωρήσω, αλλά αν αναληφθώ κάτι τέτοιο σε έργο μου ή αυτός ή εγώ…

Η οικοδομή έχει ιεραρχία. Το ξαναγράφω και το τονίζω για να το εμπεδώσετε καλά. Εάν είστε ο πλοιοκτήτης δεν σημαίνει ότι είστε και καπετάνιος. ΑΝ ο καπετάνιος δεν σας κάνει αλλάξτε τον, αλλά εντολές στο πώς να διευθύνει το πλοίο του ο καπετάνιος δεν μπορεί να δεχθεί. Ούτε γίνεται διεύθυνση πλοίου (ή αεροπλάνου) με… συνεργασία. Ο στρατηγός είναι ένας. Συνεπώς εντολές δεν έχετε δικαίωμα να δίνετε σε κανέναν παρά μόνον στον μηχανικό σας· και όχι ακριβώς εντολές. Εάν παρακάμψετε την ιεραρχία απλούστατα δεν θα ελέγχεται (όχι εσείς γενικά ομιλώ) τίποτα στο εργοτάξιο και από κανέναν.

4. Μετά τον Οικοδομικό Σκελετό

Από το σημείο αυτό και μετά αρχίζει το πιο… γυναικείο κομμάτι της οικοδομής. Όπερ περισσότερες παρεμβάσεις και τροποποιήσεις. Μην με παρεξηγήσετε, αυτό είναι απολύτως λογικό και επιθυμητό. Ο μηχανικός σας δεν είναι ούτε αλάνθαστος, ούτε δυνάστης να σας επιβάλλει τις απόψεις του. Θα χαρεί να σας προστατεύσει από κάποια λάθη, αλλά οι επιλογές είναι δικές σας. Δικό σας είναι το σπίτι. Υπάρχουν κάποια θέματα, όπως λχ το ύψος των εσωτερικών θυρών, τα οποία υπολογίζονται όχι από τη στάθμη του beton αλλά από την τελική στάθμη για να αναφέρω ένα.

Εμένα προσωπικά δεν με… τρελαίνουν όλα αυτά. Δεν σας κρύβω πως η παραμονή μου σε ένα κατάστημα ειδών υγιεινής άνω των δέκα (πολύ λέω) λεπτών μου δημιουργεί τόνους…υπνηλίας που είναι εντελώς ξένο συναίσθημα για μένα.

Αν μιλήσω τώρα για δάπεδα, κουζίνες, κουφώματα περίπου το ίδιο. Αλλά προσοχή!
Ποτέ αδιαφορία! Είναι προφανές ότι ακόμα κι αν διαφωνώ πλήρως δεν μπορώ και ούτε πρέπει (εκτός αν μου παραχωρήσετε αυτό το δικαίωμα) να επιλέξω έναν συγκεκριμένο νιπτήρα επειδή αρέσει εμένα και όχι εσάς.

Αυτό μπορεί να ισχύσει για όλα τα επιπρόσθετα. Όχι όμως για τις κουζίνες και τα κουφώματα. Οι κουζίνες είναι συστατικά που εναρμονίζονται με την συνολική αρχιτεκτονική, ενώ τα κουφώματα και από τεχνικής αλλά και από αισθητικής πλευράς είναι πολύ σημαντικά συστατικό της μονοκατοικίας. Σας εφιστώ ιδιαιτέρως την προσοχή σας εδώ, διότι τα καλά και ποιοτικά κουφώματα κοστίζουν σημαντικά περισσότερο από τα κοινά και κυρίως είναι δύσκολο να τα καταλάβετε.

Σημείωση: Όταν δεν μπορώ να αξιολογήσω την ποιότητα κάποιου αντικειμένου ακολουθώ την εξής τακτική: προσπαθώ να εντοπίσω το καλύτερο ποιοτικά (αυτό δεν είναι καθόλου δύσκολο). Τότε συγκρίνω και αξιολογώ σε σχέση με το καλύτερο. Είναι εντυπωσιακό λοιπόν πως στις περισσότερες περιπτώσεις θα διαπιστώσετε πως το πολύ καλό δεν είναι αντίστοιχα τόσο ακριβό.

Οι υποδομές του κτιρίου δεν μπορεί παρά να είναι άριστης ποιότητας. Αναφέρομαι στα υδραυλικά και τα ηλεκτρολογικά. Δεν φαίνονται πολλές φορές τα καλά υλικά και κάποιο εξάρτημα που κοστίζει 0,50 ευρώ είναι ίδιας υφής (φαινομενικά) και εικόνας με ένα άλλο που κοστίζει 3,00 ευρώ. Μην ξεγελιέστε. Όταν μετά από δύο χρόνια τρέχουν οι σωληνώσεις θα καταλάβετε την διαφορά.

Αλήθεια μια και που το ανέφερα. Ποιός είναι ο χρόνος ζωής μιας οικοδομής;

Υποτίθεται 50 έτη. Νομίζω είναι λογικό, διότι από εκεί και πέρα μπορεί να έχουν αλλάξει πολλά πράγματα. Αλλά μην ξεχνάτε μία Rolls Royce απλά… παλιώνει, ποτέ δεν παύει να είναι Rolls Royce, (εξ’ ου και τα διατηρητέα, τα οποία μπορούν να ξανανιώσουν δεύτερη και τρίτη και… δέκατη νεότητα).

Όσον αφορά το κόστος τώρα.

Μέχρι και το τέλος του οικοδομικού σκελετού υποτίθεται ότι θα σας έχει κοστίσει η κατασκευή το 30 έως 35% (χμ…) του συνολικού προϋπολογισμού.

Λάβετε υπ’ όψη σας πως πρέπει να ολοκληρώστε τον οικοδομικό σκελετό οπωσδήποτε εφ’ όσον ξεκινήσετε.

Αυτό σημαίνει από πλευράς κόστους για κατασκευή από οπλισμένο σκυρόδεμα γύρω στα 1150-1200 ευρώ ανά τμ. (ενημέρωση 12-02-2021). Παρ’ όλα αυτά ας μην είμαστε τόσο εξαρτημένοι από νούμερα χωρίς αξιολόγηση. Μπορεί και λιγότερο (αν και για μια μονοκατοικία δεν το βλέπω, διότι τα όρια προς τα πάνω είναι δυσδιάκριτα). Είναι προφανές πως στην μονοκατοικία δεν έχουμε οικονομίες κλίμακας.

ΣΤ. Τα Πρόσθετα

Αυτά αφορούν τον περιβάλλοντα χώρο (περιφράξεις, πισίνα, αποθήκες, ράμπες) και πρέπει να αντιμετωπίζονται από την αρχή. Η ολική αντίληψη του έργου είναι καθοριστικής σημασίας για όλα αυτά. Σας εφιστώ την προσοχή σε αυτές τις “δευτερεύουσες” κατασκευές. Με ολοκληρωμένη την μονοκατοικία σας, ίσως αυτά να σας φαίνονται απλές διεκπεραιώσεις. Μην ξεχνάτε όμως πως πρόκειται για ειδικά τεχνικά έργα με απαιτήσεις πολύ περισσότερες από αυτές που νομίζετε. Σκεφτείτε λχ πως μία κακή περίφραξη μπορεί να σας προκαλέσει σωρεία προβλημάτων αν δεν αντιμετωπισθεί σωστά, όσον αφορά την θεμελίωσή της, την παροχέτευση των υδάτων, την στατική της μελέτη. Προσοχή λοιπόν στο τέλος.

Ζ. Οι τελικές Διαδικασίες

Αυτές αφορούν την ολοκλήρωση της οικοδομής και τη σύνδεση της με τα δίκτυα κοινής ωφελείας. Στο σημείο αυτό απαιτείται μία τεχνική έκθεση του επιβλέποντα μηχανικού /ών ότι όλα έγιναν καλώς και σύμφωνα με τις άδειες και μία δήλωση αποδοχής του ιδιοκτήτη, ο οποίος αναλαμβάνει πλέον όλη την ευθύνη από τούδε και στο εξής. Κάποια κρυμμένα κοστολόγιο θα σας στενοχωρήσουν εδώ, καθότι όλοι αυτοί οι οργανισμοί θεωρούν υποχρέωσή τους να σας αποσπάσουν και το τελευταίο ευρώ σας ώστε να μπείτε εντελώς ξέγνοιαστοι (και… στεγνοί) στην μονοκατοικία σας (και από τα άγχη των… μετρητών). Επειδή η νομοθεσία τροποποιείται έχουν αλλάξει κάποια πράγματα, όπως η ύπαρξη πλέον του ελεγκτή μηχανικού στην αρχή της κατασκευής και μετά την ολοκλήρωσή της. Μην αγχωθείτε, εάν όλα είναι αρκετά καλά, αλλά ΚΑΙ… αγχωθείτε, διότι πάντα υπάρχουν… απρόβλεπτα.

…Ω. Η Καλή η Ώρα

Είναι αυτή που θα απολαύετε πίνοντας τον καφέ σας. Τον μηχανικό σας να τον καλέσετε ΜΕΤΑ από έναν χρόνο. Όταν πλέον έχετε ζήσει και έχετε διαπιστώσει ότι η μονοκατοικία σας θα λειτουργεί αρχιτεκτονικά και κατασκευαστικά όπως πρέπει. Τότε θα έχει πραγματικά μεγάλη αξία η πρόσκλησή σας (και όχι την ώρα του αρχικού ενθουσιασμού).

Για φωτογραφίες δείτε τις ενότητες:

Εάν ενδιαφέρεστε ειδικότερα για τα πέτρινα κτίσματα δείτε την παρακάτω ενότητα:

ΟΛΑ για τα Πέτρινα Σπίτια!

Τέλος δύο σημεία για προβληματισμό.

Το ζήτημα των ημι-υπαιθρίων χώρων κατ’ αρχήν. Είναι απλό: ΔΕΝ ΛΥΝΕΤΑΙ με αυτούς τους τρόπους. Ο ημι-υπαίθριος χώρος νομίζω πως αποτελεί ένα Ελληνικό χαρακτηριστικό της Αρχιτεκτονικής που εκφράζει αυτό που λέμε: μέσα-έξω. Η Ελληνική φύση και η Ελληνική νοοτροπία, ούτε σε κλειστούς χώρους περιορίζεται, ούτε μπορεί να απορρίψει αυτόν τον τόσο ωραίο σύνδεσμο του έξω με το μέσα, ο οποίος επιτυγχάνεται ΑΚΡΙΒΩΣ με τον ημι-υπαίθριο χώρο. Σκεφτείτε όταν κάθεστε και απολαμβάνετε τον καφέ σας προστατευμένοι ενώ η βροχή πέφτει γύρω σας. Στην Ελλάδα δεν κάνει τόσο κρύο, ώστε να πρέπει να κρυφτείτε μέσα. Τι πειράζει λοιπόν αυτό;

Από την άλλη η Ελληνική πραγματικότητα του ενός δωματίου ακόμα, το οποίο πρόκειται να αποτελέσει ο ημι-υπαίθριος είναι ένα γεγονός. Μα κάποια ανάγκη ωθεί κάποιον προκειμένου να τον κλείσει.

Στην νομοθεσία δεν είναι οι προθέσεις που έχουν σημασία αλλά ο τρόπος. Στο σημείο αυτό η πολεοδομική νομοθεσία απέτυχε παταγωδώς. Θα συνεχίσει να αποτυγχάνει όσο προσπαθεί να επιβάλει ανόητες διατάξεις που τελικά μόνο προβλήματα δημιουργούν.

Μία σκέψη θα ήταν να μην ασχολούμαστε καθόλου με όλα αυτά. Ας οριστικοποιείται η άδεια μετά το πέρας της οικοδομής και ας θεωρείται ο συνολικός όγκος ή ένα περίγραμμα αρκετό προκειμένου να είναι αποδεκτή. Αυτός ο περιορίσιμος από 40% σε 15% και με συγκεκριμένες διαστάσεις τι νόημα έχει;

Τα υπόγεια πάλι, άλλη μία ανόητη ιστορία. Τι απασχολεί το Ελληνικό Δημόσιο αν επιθυμεί κάποιος να έχει το γραφείο του και τον χώρο ύπνου του σε ένα υπόγειο; Τι πειράζει που θα κοιμάται εκεί; Τι παράνομο και βλαπτικό για το σύνολο αποτελεί ο… ύπνος ενός ανθρώπου σε έναν ΔΙΚΟ του υπόγειο χώρο;

Επί πλέον από την ώρα που ο πολεοδομικός τομέας είναι φορέας τριβών, καταγγελιών προστίμων και είδαμε όλοι μας που κατέληξαν όλα αυτά τα φοβερά… Απέτυχαν και αυτά παταγωδώς. Μήπως δεν καταπατήθηκαν εκτάσεις, μήπως οι πόλεις μας είναι όμορφες, μήπως, μήπως, μήπως…

Τελικά ένα τεράστιο κομμάτι της Ελληνικής μηχανής καταναλώνεται στο να ασχολείται με το αν η διάσταση ενός σπιτιού στην Δραπετσώνα είναι 4,30 αντί 4,10…

Θα “πετάξω” κι έναν σπόρο ακόμα και ΜΗΝ γελάσετε καθόλου σας παρακαλώ. Η φοροδιαφυγή αντιμετωπίζεται απλά με το να… καταργήσεις (ή να μειώσεις δραστικά) τους φόρους. Αν με θεωρείτε “τρελό” ή στην καλύτερη περίπτωση ανεδαφικό ουτοπιστή και αντιτείνετε επιχειρήματα του τύπου “μα πως”, “τι είναι αυτά” και πόσα άλλα ακόμα, basta!

Η πορεία θα είναι ενδιαφέρουσα και πολλά (μα πάρα πολλά) οσονούπω μπορώ να σας αντείπω.

Τι σχέση έχουν όλα αυτά με τις.. μονοκατοικίες;

Την μεγαλύτερη.

Ημι-υπαίθριοι χώροι, υπόγεια και φορολογία αποτελούν τρίπτυχο του κυνηγητού… Μετά από 65 χρόνια που ασκείται αυτή η δραστηριότητα από το Ελληνικό Κράτος αισίως απολαμβάνουμε τις θερμές υπηρεσίες του Δ.Ν.Τ. και των δεσμεύσεων των μνημονίων.

Το αποτέλεσμα μετράει…

Δείτε επίσης και τις ενότητες:

Κατασκευή Μονοκατοικιών

Κατασκευή Μονοκατοικιών (φωτος)
Φάσεις Κατασκευής Φωτογραφικά

Η απάντηση του καθηγητή: “Stop Teucros”! Δεν μπορώ να σε αφήσω να ξετινάξεις και αυτήν την χώρα με τις δηλητηριώδεις ιδέες σου! Κάποιος θα την διαβάσει και μετά η μισή κυβέρνηση θα μετρά οικόπεδα. Άσε που to Flatiron Building θα χαρακτηρισθεί …αυθαίρετο, γιατί μάλλον το οικόπεδο δεν θα ήταν στις παρεκκλίσεις του 1902!

Το Flatiron Building, διάσημο κτίριο κτισμένο σε οικόπεδο μη άρτιο αλλά κατά παρέκκλιση οικοδομήσιμο ως υφιστάμενο προ του …1664 (προφανώς εδώ χαριτολογώ).

Ίσως ενδιαφέρει και άλλους... (κοινοποιείστε)