Απλή Μέθοδος Αξιολόγησης Ακινήτου

Αριθμοί και ΟΧΙ μόνο

Δεν αποτελούν «σοφίες» τα παρακάτω, ούτε «κομίζω γλαύκα εις Αθήνας». Απλώς μια πρακτική σύνοψη της αρχικής προσέγγισης για την αξιολόγηση μιας επένδυσης σε ακίνητο.

Ας δούμε τον τρόπο που κατά 99% προσεγγίζουμε τις επενδύσεις στα ακίνητα:

Έστω ένα οικόπεδο 640 τμ σε μία «κανονική» περιοχή της Αθήνας με συντελεστή δόμησης 0,90 και κάλυψη 40% με αρχικό κόστος €900,000, (προφανώς υπάρχει τέτοιο οικόπεδο αλλά είναι τυχαία η επιλογή του). Τι σημαίνουν όλα αυτά; Ότι σε αυτό το οικόπεδο η συνολική επιφάνεια της δόμησης (χωρίς ημι υπαίθριους χώρους, εξώστες και υπόγεια) είναι 576 τμ (640τμΧ0,90=576 τμ αλλά αυτά δεν μπορούν να καταλάβουν ολόκληρη (προφανώς) την έκταση του οικοπέδου αλλά μόνο το 40% δηλ. 640τμΧ0,40=256 τμ. Συνεπώς έχουμε πολύ απλοϊκά έστω 256 τμ ισόγειο για καταστήματα. 256 τμ για κατοικίες στον 1ο όροφο, και 64 τμ για κατοικίες στον 2ο όροφο (σύνολο δηλ. 256+256+64=576 τμ). Επιπλέον μπορούμε να κατασκευάσουμε και υπόγεια 256 τμ. Υποτίθεται πως η περιοχή είναι χρήσης γενικής κατοικία, δηλ. επιτρέπονται κατοικίες και καταστήματα.

Να δούμε πως συνήθως σκεφτόμαστε:

Κόστος οικοπέδου €900,000.
Κόστος κατασκευής (περίπου):
576τμΧ(έστω 1200 ευρώ/τμ)=€690,000
256τμ (υπόγεια) Χ800 =€205,000
Έστω διάφορα απρόβλεπτα και περιθώριο ασφαλείας 240,000

(Μην εκπλήσσεστε από το μεγάλο νούμερο του περιθωρίου ασφαλείας. Πολλές φορές με έχουν μακαρίσει πελάτες μου γι’ αυτόν τον παράλογο (;) συντηρητισμό μου).

Σύνολο: €900,000+690,000+204,000+120,000(φόροι κλπ) = €1,915,000
Συνολικό κόστος επένδυσης €1,915,000

Αν δούμε την εκδοχή της πώλησης αφού αφαιρέσουμε ένα 12% της συνολικής επιφάνειας για κοινόχρηστους χώρους (σκάλες, ανελκυστήρας) δηλ. 70 τμ περίπου έχουμε καθαρά (πάντα περίπου) 225 τμ κατάστημα στο ισόγειο και 280 τμ κατοικίες σε διαμερίσματα (λχ 2Χ120 τμ και 1Χ40 τμ).

Υποθέτουμε πως μπορεί το κατάστημα να πουληθεί €5,000/τμ ενώ οι κατοικίες €2,700/τμ.

Συνεπώς:

225 τμ Χ €5,000/τμ = €1,125,000 και
280 τμ Χ €2,700/τμ = €756,000
Σύνολο προσδοκώμενο όφελος = €1,880,000.
Συνεπώς η επένδυση αυτή καταλήγει σε ζημία 1,915,000-1,880,000 = -35,000 ή αν υποθέσουμε πως η διαφορά είναι μικρή ίσως είναι ουδέτερη, (δεν έχω υπολογίσει το χρηματοοικονομικό κόστος).

Ωπςςςς!!! Πρόβλημα….

Και stop!

Φυσικά η αμέσως επόμενη σκέψη είναι:

Υπάρχουν δύο δυνατότητες προκειμένου να εξετασθεί αν η επένδυση έχει μέλλον (και τις οποίες ουσιαστικά ΔΕΝ αντιλαμβάνεται ή δεν θέλει να αντιληφθεί) ο ιδιοκτήτης του οικοπέδου –ΠΡΟΣΕΞΤΕ ΤΟ αυτό-.

Η τιμή του οικοπέδου ίσως ΔΕΝ είναι ρεαλιστική προφανώς και συνεπώς στην ουσία το οικόπεδο δεν μπορεί να πωληθεί, ΕΚΤΟΣ εάν:

  1. Υπάρχει κάποιος λόγος (ανάγκη ίσως), ώστε να μειωθεί δραστικά και αντί των 900,000 ευρώ να καταλήξει σε έστω στις 700,000 ευρώ. Τότε το κόστος επένδυσης μειώνεται στα 1,715,00 ευρώ και υπάρχει κέρδος 165,000 ευρώ ή 9,6% απόδοση επένδυσης.
  2. Να υπάρχει ειδικά ενδιαφερόμενος αγοραστής για το κατάστημα και η τοποθεσία είναι ιδανική, ώστε να είναι εφικτή μία τιμή πώλησης αντί των 5,000 ευρώ/τμ στις 7,000 ευρώ/τμ και είμαστε σίγουροι ή έχουμε εξασφαλίσει την συμφωνία εκ των προτέρων. Τότε το κατάστημα μπορεί να πωληθεί 225 τμ Χ 7,000 ευρώ/τμ =1,575,000 ευρώ και πλέον το κέρδος ανέρχεται στις 415,000 ευρώ ή 21,7% απόδοση επένδυσης.
  3. Το οικόπεδο να αξιοποιηθεί διαφορετικά απ’ ότι εμείς υπολογίσαμε (λχ για κατασκευή μόνο κατ/τος), αν αυτό επιτρέπεται φυσικά, το οποίο θα μπορούσε να πωληθεί ολικά στην τιμή των 4,000 ευρώ/τμ και τότε θα δινόταν το κτίριο στην τιμή των 576 τμ Χ 4,000 ευρώ/τμ = 2,304,000 ευρώ (πλέον δεν υπάρχουν κοινόχρηστοι χώροι, αλλά ολόκληρη η επιφάνεια λαμβάνεται υπ’ όψη). Το κέρδος πλέον είναι 425,000 ευρώ και η απόδοση επένδυσης 22,2%.
  4. Υπάρχουν βέβαια και άλλοι συνδυασμοί που έχουν να κάνουν με την αξιοποίηση σε σχέση με μισθώσεις ανταλλαγές ακινήτων, σύναψης εμπορικών συμφωνιών και απεριόριστοι ακόμα συνδυασμοί που θα βελτιστοποιούσαν τη λειτουργία (και τα έσοδα προφανώς) του ακινήτου.
  5. Δυνητικά όλες οι συναλλαγές είναι εφικτές.

Η ουσία είναι και παραμένει ωστόσο μία: ΜΗΝ βιαστείτε να απορρίψετε ή να αποδεχθείτε μία επενδυτική πρόταση στα ακίνητα μένοντας μόνο στα πρώτα (αντικειμενικά ίσως) μεγέθη και νούμερα.

Ταυτόχρονα υπάρχουν και άλλα σημεία ενδιαφέροντος. Δεν είναι το ακίνητο αυτό που καθορίζει την επιτυχία της επένδυσης αλλά η δική μας είτε διορατικότητα, είτε τύχη, είτε ικανότητα να αντιληφθούμε τις κοινωνικές ανάγκες που θα εξυπηρετεί. Εάν έχετε περιδιαβεί τις σελίδες αυτού του site είναι βέβαιο πως θα καταλαβαίνετε πλήρως το πνεύμα μου.

Επιπλέον υπάρχει και κάποιο άλλο σημείο. Οι αποδόσεις στις προηγούμενες περιπτώσεις 2 και 3 είναι πολύ σημαντικές χωρίς καν να έχει μειωθεί η τιμή κτήσης του οικοπέδου, ενώ αντιθέτως στην περίπτωση 1 παρ’ ότι η τιμή κτήσης μειώθηκε 22% η απόδοση ήταν κάτω από το 10% (όχι όμως ότι και αυτή είναι μικρή). Προσέξτε ωστόσο πως στις δύο περιπτώσεις 2 και 3 και ο ιδιοκτήτης πέτυχε τις επιδιώξεις του, αλλά και ο επενδυτής τους στόχους του. Αντίθετα στην πρώτη περίπτωση κανείς δεν μπορεί να είναι ευχαριστημένος. Οι παραπάνω περιπτώσεις 2 και 3 είναι συνδυασμοί win-win, δηλαδή κερδίζουν και οι δύο πλευρές, ενώ η πρώτη τουλάχιστον για τον ιδιοκτήτη μόνο win δεν είναι.

Καταλήγουμε λοιπόν στο πολύ σημαντικό συμπέρασμα πως διαφορετικές προσεγγίσεις (ιστορικής, κοινωνιολογικής υφής ή οτιδήποτε άλλο) σε σχέση με το ίδιο ακίνητο καθορίζουν τα μέγιστα την πορεία της επένδυσης. Προφανώς η διαφορά είναι στον άνθρωπο και όχι στο ακίνητο.

Ας κάνουμε τώρα και κάποια βήματα ακόμα:

Σκεφθείτε αν ο ιδιοκτήτης είναι μέρος της επένδυσης. Τότε αυτομάτως ο επενδυτής δεν έχει να σκεφθεί το αρχικό κόστος απόκτησης του οικοπέδου, ακόμα και αν έχει κατά νου την διαφορετική προσέγγιση. Σκεφθείτε τις περιπτώσεις στην παράγραφο 4 που ουσιαστικά δεν ανέλυσα.

Ξεκάθαρα και κρυστάλλινα προσωπικά ΠΟΤΕ δεν κινήθηκα με τους αριθμητικούς τρόπους (ούτε είναι και τρόπος σκέψης μου αυτός) και ΠΑΝΤΑ ο ιδιοκτήτης ήταν μέρος της επένδυσης. Αυτό διότι ποτέ δεν είχα τα χρήματα να αγοράσω και ταυτόχρονα να αξιοποιήσω ένα ακίνητο και επιπλέον διότι με την αγαπημένη μου (ομολογουμένως) συνδυαστική προσέγγιση προσπαθούσα να προσαρμόσω την επένδυση στο ακίνητο και αντίστροφα ώστε να βελτιστοποιήσω και μεγιστοποιήσω τα οφέλη για όλα τα μέρη.

Εάν φυσικά κάποιος διαθέτει απεριόριστες οικονομικές δυνατότητες είναι αυτονόητο πως μπορεί να τα πράξει όλα αυτά μόνος του και να έχει τον απόλυτο έλεγχο της επένδυσης. Θα ήθελα πάντως να σας αναφέρω πως οι άνθρωποι και πελάτες μου που με ακούν περισσότερο είναι αυτοί που δεν με …χρειάζονται, διότι είτε αφ’ ενός διαθέτουν πολύ μεγάλη οικονομική επιφάνεια, είτε αφ’ ετέρου πολύ μεγάλη περιουσία και ταυτόχρονα και στις δύο περιπτώσεις γνωρίζουν πολύ καλά πως να την διαχειρισθούν. Αυτό είναι και μία παρατήρηση που θα ήθελα να επισημάνω. Είναι από τα αξιοπερίεργα, αν και συνειδητοποιώ πως όλοι αυτοί είναι ακριβώς οικονομικά ισχυροί διότι έχουν μάθει να ακούν και (γιατί όχι) να εμπιστεύονται.

Εάν υπάρχει κάποια σκέψη σχετικά με τα ακίνητα που είτε διαθέτετε, είτε θέλετε να επενδύσετε και θα θέλατε μία ακόμα προσέγγιση παρακαλώ επικοινωνήστε μαζί μου.