Η Πλάνη (!) περί της Κατάρρευσης των Τιμών των Ακινήτων

Η απίστευτη ΠΛΑΝΗ…

Για όσους αναρωτιούνται πως φτάσαμε έως εδώ (και δεν ομιλώ μόνο για την Ελλάδα, αλλά και όλες στην ουσία τις χώρες), θα σας το περιγράψω με ένα σύντομο (και …γραφικό) παράδειγμα:

Ο Άτυχος Ιδιοκτήτης Βενζινάδικου στην Ε.Ο.

Το Κλασσικό Σενάριο περί Κατάρρευσης (;) Τιμών των Ακινήτων.

Το κλασσικό σενάριο προβλέπει τα εξής:

  • Πολύ δύσκολη συνέχεια.
  • Από Σεπτέμβριο 2010 έως Ιούνιο 2011 «θα φάει η μύγα σίδερο και το κουνούπι ατσάλι».
  • Από τα μέσα του 2011 θα αρχίσει βαθμιαία μία υποχώρηση της ύφεσης.
  • Γενικά μία τριετία πολύ δύσκολη και μία δεκαετία με βραδείς ρυθμούς ανάπτυξης.Αρχικά τονίζω και πάλι την τεράστια διαφορά μεταξύ των εννοιών αξία και τιμή.

(Προσέξτε: μία θαυμάσια παραθαλάσσια έκταση στην οποία από ένα ναυάγιο δημιουργήθηκε πετρελαϊκή ρύπανση χάνει για κάποιο χρόνο τουλάχιστον την αξία της, γιατί δεν μπορεί να επιτελέσει την χρήση για την οποία προορίζεται. Αντίθετα η ίδια παραθαλάσσια έκταση διατηρώντας πλήρως την αξία της μπορεί να πωληθεί σε χαμηλή τιμή λόγω οικονομικών δυσχερειών της ιδιοκτήτριας/ιδιοκτήτη).

Ας δούμε τώρα με την λογική και την σκέψη μας τι σημαίνει αυτό το σενάριο για τις αξίες και τις τιμές των ακινήτων ανά περίπτωση για:

Έναν που δεν έχει ούτε χρήματα ούτε ακίνητα:
Μηδέν εις το πηλίκον μηδέν. Ποσώς απασχολεί αυτήν την κατηγορία η εξέλιξη των τιμών στα ακίνητα.

Έναν που διαθέτει ακίνητο και δεν διαθέτει χρήματα και δεν επιθυμεί να πουλήσει:
Παρακολουθεί τις τιμές, ώστε να είναι ενήμερος και έτοιμος αλλά δεν επηρεάζει την εξέλιξη τους.

Έναν που διαθέτει ακίνητο και δεν διαθέτει χρήματα και επιθυμεί να πουλήσει:
Προφανώς εάν θελήσει να πουλήσει το ακίνητο του θα ζητήσει όσο το δυνατόν περισσότερα. Αν ωστόσο η ζήτηση είναι ελάχιστη θα αναγκαστεί προφανώς να υποτιμήσει τις προσδοκίες του και να το δώσει σε χαμηλότερη τιμή.

Έναν που δεν διαθέτει ακίνητο και διαθέτει χρήματα:
Προφανώς εάν θελήσει να αγοράσει ένα ακίνητο θα επιδιώξει να καταβάλει το ελάχιστο τίμημα.

Έναν που διαθέτει και ακίνητο και χρήματα και επιθυμεί να πουλήσει:
Προφανώς δεν έχει ανάγκη και δεν πρόκειται να ελαττώσει την τιμή.

Έναν που διαθέτει και ακίνητο και χρήματα και επιθυμεί να αγοράσει:
Προφανώς θα εστιάσει στο ακίνητο που τον ενδιαφέρει και δεν πρόκειται να επηρεαστεί η απόφασή του από την τιμή του ακινήτου.

Τι συμβαίνει λοιπόν;

Κατ΄αρχήν οι σχετικές αξίες των ακινήτων ΔΕΝ μεταβάλλονται. Άλλο ένα στρέμμα στο Παλαιό Ψυχικό και άλλο στο Περιστέρι.

Οι τιμές διαφοροποιούνται ωστόσο ΜΟΝΟ όμως σε ότι αφορά την οικονομική επιφάνεια, είτε του έχοντος το ακίνητο, είτε του υποψήφιου αγοραστή. Εάν επιθυμείτε ένα συγκεκριμένο ακίνητο στο Παλαιό Ψυχικό και διαθέτετε τα χρήματα, εάν ο ιδιοκτήτης του είναι εξίσου ισχυρός οικονομικά με εσάς δεν πρόκειται να διαφοροποιήσει κατ’ ελάχιστον τις απαιτήσεις του. Αν τυχόν κάποιος ιδιοκτήτης γειτονικού και ίσης αξίας ακινήτου είναι σε δύσκολη οικονομικά στιγμή τότε σαφώς μπορείτε να αποκτήσει το ακίνητο αυτό σε χαμηλότερη τιμή. Αυτό όμως πάλι δεν πρόκειται να κάμψει τον προηγούμενο ιδιοκτήτη από το να συνεχίσει να διατηρεί την τιμή στα επίπεδα που επιθυμεί προσδοκώντας τον επόμενο υποψήφιο αγοραστή.

Εάν λόγω της οικονομικής δυσχέρειας μειωθούν οι υποψήφιοι αγοραστές, πάλι αυτό δεν πρόκειται να επηρεάσει τους οικονομικά ισχυρούς ιδιοκτήτες. Προφανώς θα επηρεάσει τους οικονομικά ασθενέστερους, οι οποίοι πάλι θα διαπιστώσουν ότι το αγοραστικό κοινό ελαττώθηκε δραστικά.

Από την άλλη πλευρά, αφού μειωθούν οι έχοντες ρευστότητα εάν πουλήσετε σε χαμηλότερη τιμή από την τρέχουσα με την ρευστότητα που θα αποκτήσετε θα βρεθείτε στην πλευρά του πρώην αγοραστή σας, διότι τώρα θα διαθέτετε χρήματα με τα οποία θα μπορείτε να αγοράσετε ίσης αξίας ακίνητο με το δικό σας, εκτός εάν βελτιωθεί η κατάσταση και οι τιμές αρχίσουν να ανεβαίνουν και πάλι.

Σε αυτό που επιθυμώ να εστιάσω είναι ότι τελικά δεν είναι καθόλου προφανές το κλασσικό σενάριο καταστροφής όσον αφορά την κατάρρευση των τιμών (προσοχή όχι των αξιών) των ακινήτων. Ένα εύλογο ερώτημα είναι βέβαια για ποιόν λόγο πρόκειται να πουλήσει κάποιος ένα ακίνητο εάν δεν χρειάζεται τα χρήματα. Εξ’ ίσου όμως εύλογο είναι και το ερώτημα γιατί να αγοράσει κάποιος ένα ακίνητο εάν πιστεύει ότι οι αποδόσεις είναι χαμηλές και δεν θα μπορεί να το εκμεταλλευθεί.

Εδώ λοιπόν προσεγγίζουμε το δεύτερο σκέλος του σκεπτικού μας. Η διαφορά κέρδους ή ζημίας προκύπτει μόνον από τυχόνμεταβολές. Δεν διαφέρει σε τίποτα από την λογική των μετοχών.

Εάν λοιπόν κάποιος αυτήν τη στιγμή διαθέτει 2 εκ. ευρώ και θα ήθελε να αγοράσει ακίνητα θα σας έλεγε πως οι τιμές πρόκειται να πέσουν, ώστε στο προσεχές διάστημα να αγοράσει φθηνά και να ωφεληθεί της διαφοράς μόλις διαδώσει ότι θα ανέβουν.

Αν πάλι επιθυμούσε να πουλήσει κάποιο ακίνητό του τώρα, θα διέδιδε πως οι τιμές πρόκειται να ανέβουν ώστε να επιταχύνει την διαδικασία και να αποκτήσει μετρητά, με τα οποία στην πορεία θα μπορούσε να αγοράσει ένα μεγαλύτερης αξίας ακίνητο.

Συνεπώς αυτήν την στιγμή διεξάγεται ένας «πόλεμος» μεταξύ εκείνων που διαθέτουν ακίνητα και μεταξύ εκείνων που …επιθυμούν ακίνητα (ή να επενδύσουν σε ακίνητα). Αν δεν πίστευαν στην αξία της επένδυσης στα ακίνητα οι δεύτεροι δεν θα ασχολούνταν, ούτε θα επεδίωκαν να απαξιώσουν τις τιμές. Οι ιδιοκτήτες από την άλλη πλευρά δεν βλέπω κανέναν λόγο γιατί θα επιθυμούσαν να απαξιώσουν και αυτοί τις περιουσίες τους.

Προφανώς και οι δύο πιστεύουν πως τα ακίνητα σαν αξίες είναι σταθερά και με ανοδική πορεία και σαφέστατα επιθυμούν να εστιάσουν στις τρέχουσες συγκυρίες και την οικονομική αδυναμία προκειμένου να αποκτήσουν αξίες με χαμηλότερη εκταμίευση χρημάτων.

Επισημαίνω πως αυτό λοιπόν δεν αφορά τις αξίες των ακινήτων αλλά τους τρόπους απόκτησής τους.

Επειδή νομίζω πως ο συλλογισμός αυτός οδηγεί σε πολύ γόνιμα συμπεράσματα θα τονίσω κάποια σημεία:

Όσοι επιθυμούν να αγοράσουν πιστεύουν σε κάθε περίπτωση στα ακίνητα, απλά εστιάζουν στο επιχειρηματικό παιχνίδι προκειμένου να επιτύχουν βελτιστοποίηση της επένδυσης.

Όσοι επιθυμούν να πουλήσουν επίσης πιστεύουν στην επενδυτική αξία των ακινήτων.

Σε βάθος χρόνου όλοι συμφωνούν πως τα ακίνητα ενισχύουν την αξία τους.

Όσοι ενδιαφέρονται να αγοράσουν φθηνά εστιάζουν σε μακροπρόθεσμες επενδύσεις.

Τα μαζικά ακίνητα (διαμερίσματα κυρίως, κατοικίες εν σειρά –όχι σύνηθες αυτό στην Ελλάδα-, εξοχικά επίσης τυποποιημένης κατασκευής) επειδή ακριβώς απευθύνονται σε έναν ευρύ κύκλο υποψηφίων αγοραστών μικρής – μέσης εισοδηματικής κλίμακας δεν μπορούν να διατηρήσουν τις τιμές τους, διότι απλούστατα η εγγενής αξία τους είναι χαμηλή. Δεν έχει λοιπόν νόημα να εστιάζουμε σε κάτι, το οποίο πωλείται απλά ακριβά και να λέμε πως έπεσε η τιμή του. Αφού η αξία του είναι ήδη χαμηλή επόμενο είναι και η τιμή του να μεταβληθεί προς τα κάτω ακολουθώντας το αυτονόητο.

Τα ακίνητα υψηλής αξίας που είναι μοναδικά απλά εάν οι ιδιοκτήτες τους δεν αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες δεν μπορούν να αποκτηθούν φθηνά. Ακόμα όμως και σε αυτήν την περίπτωση τα ακίνητα αυτά δεν χάνουν καθόλου από την αξία τους. Αντιθέτως αυτά τα μοναδικά ακίνητα δεν επηρεάζονται από τις μεταβολές παρά ελάχιστα και κυρίως σε περιόδους οικονομικής δυσπραγίας τείνουν να αυξάνουν την τιμή τους. Αυτό είναι λογικό, διότι οι σταθερές αξίες πάντα είναι ασφαλέστεροι και ποιο επιθυμητοί στόχοι ιδιαίτερα όταν η οικονομία διέρχεται περιόδους μεταβολής.

Μείωση της αξίας του υφίσταται ένα ακίνητο μόνο από εξωγενείς κοινωνιολογικούς ή φυσικούς παράγοντες. Ενόσω όμως δεν συμβαίνουν συνταρακτικές αλλαγές (καταστροφές κλπ) δεν συμβαίνουν και μεταβολές. Τα κέντρα του Λονδίνου, Παρισιού, Βερολίνου, Ρώμης, Αθήνας παραμένουν …κέντρα αιώνες τώρα…

Μετά από τις προηγούμενες διαπιστώσεις θα ήθελα πλέον να τονίσω πως η κλασσική προσέγγιση δεν είναι επαρκής. Αναγκαστικά θα επανέλθω σε μεθόδους που έχω ήδη στο παρελθόν αναφερθεί. Συζητώ για Real Estate Hedge Funds και προχωρημένες μεθόδους διαχείρισης. Φυσικά για χιλιοστή φορά θα αναφέρω πως:

Μαγικές λύσεις και θαύματα δεν υπάρχουν (ή τουλάχιστον ποτέ μου εγώ δεν γνώρισα). Τρόπους κέρδους με αποδόσεις χρυσορυχείου συνάντησα αλλά ήταν προϊόντα συνδυασμού καλής τύχης και συνθηκών, και αυτές δούλεψαν μόνο μια φορά. ΤΟ ΚΛΕΙΔΙ ΤΗΣ ΕΠΙΤΥΧΙΑΣ ΕΙΝΑΙ Η ΚΑΤΑΝΟΗΣΗ. Ούτε μοντέλα, ούτε προγράμματα ούτε περισπούδαστες μελέτες. Κατανόηση σε βάθος. Ίσως υπάρξει επιτυχία, ίσως όχι. Αυτό το λίγο μπορώ με βεβαιότητα να ισχυριστώ. Κάτι άλλο ακόμα. Διαχείριση του ρίσκου. Τα ακίνητα δεν είναι τζόγος, ούτε ποτέ κάποιος πρέπει να ρισκάρει τα πάντα μη αξιολογώντας τις συνέπειες.Αν το γενικότερο ρεύμα σφάλει ή όχι επίσης αυτό κανείς δεν το γνωρίζει πραγματικά. Τάσεις διαφαίνονται αλλά από πού και ως που το κέρδος είναι τόσο προφανές και έκδηλο, ώστε να είναι κοινός τόπος;

ΤΟ ΤΕΛΙΚΟ ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ:

Τα ΑΚΙΝΗΤΑ δεν πρόκειται να χάσουν την αξία τους. Αντιθέτως ειδικά τα καλά θα αυξηθούν σαν τιμές. Το ζητούμενο ΔΕΝ είναι αν θα οι τιμές θα μεταβληθούν προς τα πάνω ή προς τα κάτω, αλλά οι ΤΡΟΠΟΙ ΑΠΟΚΤΗΣΗΣ ή ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ των ακινήτων και ΟΙ ΤΡΟΠΟΙ ΚΕΡΔΟΥΣ από τις μεταβολές λόγω της οικονομικής συγκυρίας και ΟΧΙ λόγω της μεταβολής της ΑΞΙΑΣ τωνΑΚΙΝΗΤΩΝ. Εν προκειμένω εάν όλα ακολουθούν σταθερή πορεία το ίδιο ισχύει και για τις αξίες των Ακινήτων. Ακολουθούν και αυτές…

Η ΣΥΝΙΣΤΩΜΕΝΗ ΔΡΑΣΗ:

Αντί λοιπόν να προσπαθούμε να μαντέψουμε μέσα από κρυστάλλινες σφαίρες αν οι τιμές των ακινήτων πέσουν 30% ή 50% ή οτιδήποτε άλλο ας ΕΣΤΙΑΣΟΥΜΕ στον τρόπο απόκτησης (όσοι δεν διαθέτουμε) και στον τρόπο αξιοποίησης (όσοι διαθέτουμε) εκμεταλλευόμενοι στο έπακρο τις επικρατούσες συνθήκες.

Η ΠΡΟΣΩΠΙΚΗ ΜΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΗ:

Σταματήστε επιτέλους να ακούτε τις κάθε λογής αστήρικτες και ανεύθυνες απόψεις που είτε υπόσχονται να κάνουν θαύματα με τα ακίνητα και τις περιουσίες άλλων ανθρώπων, μικρές ή μεγάλες, είτε που «εν μία νυκτί» προβλέπουν και βεβαιώνουν την πλήρη κατάρρευση και καταρράκωση των κόπων και των περιουσιών τους.

Παρατήρηση: Όλα αυτά είναι δύσκολα στην συγγραφή τους κεφάλαια και απαιτούν πολύ κόπο, χρόνο και σκέψη, αλλά και ταυτόχρονα ΚΑΙ δοκιμή σε πραγματικές συνθήκες. Επειδή σας έχω επανειλημμένως τονίσει πως δεν πρόκειται ποτέ να προτείνω κάτι μη δοκιμασμένο προηγουμένως από εμένα (στο μέτρο του δυνατού και εφικτού), ούτε να προτείνω κάτι για το οποίο δεν θα είχα συνέπειες στην περίπτωση αστοχίας, σας ενημερώνω πως ήδη είμαι σε αυτήν την φάση. Οι μέθοδοι δεν υφίστανται, ούτε υπάρχει βιβλιογραφία. Αναπτύσσω το δικό μου μοντέλο (και ο κάθε ένας μπορεί να κάνει το ίδιο) και αυτή την στιγμή είμαι σε ένα προχωρημένο στάδιο. Δεν θα επιθυμούσα αν προηγουμένως δεν διαπιστώσω την πορεία του να αναφερθώ σε αυτό. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο οι πολύ ενδιαφέρουσες ενότητες των Real Estate Hedge Funds είναι υπό συγγραφή ακόμα.

Σημαντική Διευκρίνηση: Όσα γράφονται είναι αποκλειστικά δικές μου απόψεις, τις οποίες έχω αποκρυσταλλώσει μετά από βαθειά μελέτη, σκέψη και εφαρμογή στην πράξη. Είναι οπωσδήποτε απολύτως υποκειμενικές. Δεν ισχυρίζομαι σε καμία περίπτωση ότι είναι οι ορθές ή οι μοναδικές. Αποτελούν μία μορφή προσέγγισης σύμφωνα με την δική μου οπτική γωνία και τίποτα λιγότερο ή περισσότερο.