Διαθέτω Μεγάλη Έκταση

Ή αλλιώς η κρυφή γοητεία των μεγάλων εκτάσεων και πως μπορώ να σας βοηθήσω στο να τις αναπτύξετε.

Προηγουμένως παρακαλώ διαβάστε (αν δεν το έχετε ήδη κάνει) την υπο-ενότητα ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΓΗΣ.

Αρχικά θα πρέπει να δούμε τι εννοούμε με τον όρο «μεγάλη έκταση». Αυτό είναι σχετικό ανάλογα με τη χώρα που αναφερόμαστε (και την τοποθεσία). Φυσικά αναφέρομαι σε εκτάσεις κυρίως εκτός του αστικού ιστού σε διάσπαρτες περιοχές. Ωστόσο και πάλι δεν θα αποφύγω να δώσω σχετικά μεγέθη. Στην Ελλάδα οικόπεδο στη Γλυφάδα 1 στρέμματος θεωρείται τεράστια έκταση (υπάρχει τέτοιο οικόπεδο ή μάλλον μέχρι πριν λίγο υπήρχε), ενώ τα 4 στρέμματα είναι στην ιδιοσυγκρασία του Έλληνα (όπως πρόσφατα λέχτηκε). Μεγάλες εκτάσεις σύμφωνα με την νομοθεσία είναι τα 50 στρέμματα και πάνω, (εξ’ ου και η σχετική πρόβλεψη περί πολεοδόμησης μεγάλων εκτάσεων). Συγκριτικά αναφέρω πως στο Texas και γενικά στις Νότιες Πολιτείες των Ηνωμένων Πολιτειών το ελάχιστο όριο αρτιότητας είναι τα 5 εκτάρια με κλιμακωτές διαβαθμίσεις 10,20 έως και 40 εκτάρια στη Nevada. (1 acre = 4046,85 τμ, περίπου δηλ. 4 στρέμματα), φανταστείτε λοιπόν όριο αρτιότητας 40 acres που ισούται με 162 στρέμματα (σκεφτείτε τι θα γινόταν στην Ελλάδα αν η πολιτεία θεσμοθετούσε κάτι τέτοιο!). Η μονάδα βέβαια στις περιοχές αυτές είναι τα 640 acres που ορίζεται ως ένα τετράγωνο με πλευρά 1 mile. Η καταγωγή αυτής της ελάχιστης μονάδας έλκεται από την εποχή της «κατάκτησης της Δύσης», όπου ερημικές εκτάσεις διατίθεντο στους πρώτους αποίκους με αυτόν τον ωραίο τρόπο.

Σκεφθείτε τώρα ότι παραθαλάσσια έκταση 50 και πλέον στρεμμάτων ή αντίστοιχου μεγέθους προφανώς ανήκει στην σφαίρα της «πρόκλησης». Παρ’ όλα αυτά αναφέρομαι και στις εκτάσεις των 200, 500, 1000 και άνω στρεμμάτων σε ορεινές περιοχές χωρίς κάτι το «ιδιαίτερο».

Η βασική ιδιότητα μια τέτοιας έκτασης είναι βασικά το… μέγεθός της. Είναι μία ΜΕΓΑΛΗ έκταση και αυτό είτε λόγω υποσυνείδητων συσχετισμών είτε ανθρώπινης αδυναμίας δημιουργεί συνειρμικά την αίσθηση του πλούτου.

Η δεύτερη ιδιότητά της είναι πως (σύμφωνα με την Ελληνική νομοθεσία) έχεις επιλογές. Η μία αφορά την πολεοδόμηση και η άλλη τους σημαντικούς συντελεστές δόμησης όσον αφορά διάφορες χρήσεις εκτός κατοικίας. Αυτό δίνει την αίσθηση ΕΛΕΥΘΕΡΙΑΣ στον ιδιοκτήτη ή επενδυτή. Εάν προσέξουμε κάποιες μη επιτρεπόμενες χρήσεις ανά περιοχή (εννοώ λ.χ. πως δεν μπορείς να κατασκευάσεις βιομηχανική μονάδα σε περιοχή ιδιαιτέρως φυσικού κάλους, ούτε κατοικίες σε ΒΙ.ΠΕ.) και κάποιους άλλους περιορισμούς όπως τον πιθανό Δασικό χαρακτήρα ή τη γειτνίαση με αρχαιολογικό χώρο θα διαπιστώσουμε πως μία μεγάλη έκταση έχει και πολλές και ενδιαφέρουσες προοπτικές.

Πολλές φορές οι σκέψεις μας περιορίζονται στα τουριστικά αξιοποιήσιμα ακίνητα λες και η φύση δημιουργήθηκε μόνο για να κάνουμε τουρισμό. Η δύναμη της μεγάλης έκτασης είναι πως μπορεί να σου δώσει εναλλακτικό τρόπο για τα προς το ζείν. Αυτό πρακτικά σημαίνει πως αν υπάρχει νερό και δυνατότητα κάποιας καλλιέργειας μπορείς να ΑΠΕΞΑΡΤΟΠΟΙΗΘΕΙΣ από τον τρέχοντα πολιτισμό (αν το επιθυμείς). Φυσικά ο τρέχον πολιτισμός δεν σε αφήνει ήσυχο, διότι κι αν ακόμα χαθείς στα στρέμματα ο φόρος μεγάλης ακίνητης περιουσίας θα σε βρει να σου υπενθυμίσει πως όλα έχουν και την αντίθετή τους πλευρά.

Να δούμε λοιπόν τώρα πως αξιολογούμε και κινούμαστε προκειμένου να δώσουμε δυναμικά χαρακτηριστικά σε μία μεγάλη έκταση και να την εφοδιάσουμε με ιδιαίτερα προσοδοφόρα οικονομικά χαρακτηριστικά:

Θέση της έκτασης

Παρ’ ότι προφανές ΔΕΝ είναι και τόσο προφανές αυτό το χαρακτηριστικό της έκτασης. Πρέπει να εντοπίσουμε τη θέση σε ΣΧΕΣΗ με ΤΙ; Για να γίνει αντιληπτό αυτό σκεφθείτε με πόσους τρόπους μπορούμε να περιγράψουμε τη θέση μιας έκτασης:

Είναι στην Ελλάδα, είναι στην Πελοπόννησο, είναι στο βουνό, κοντά στην παραλία, δίπλα απ’ το κύμα, επί του δρόμου για το χιονοδρομικό, κοντά στο Πανεπιστήμιο, πλάι από το ποτάμι, εκεί που θα περάσει η Ιονία οδός, παραπλεύρως ΒΙ.ΠΕ., κοντά στο Αίγιο,…

Βλέπουμε λοιπόν πως δεν είναι καθόλου σαφής η θέση αν δεν ορισθούν σημεία αναφοράς.

Αυτή η παράμετρος ορίζει και τις προσεγγίσεις στο ζήτημα της αξιοποίησής της.

Χρήσεις Γης – Πολεοδομικοί περιορισμοί

Το επόμενο βήμα έχει να κάνει με τους χωροταξικούς και πολεοδομικούς περιορισμούς. Επιτρέπονται οι δραστηριότητες που έχουμε κατά νου στην έκτασή μας; Ποιοι είναι οι όροι δόμησης; Υπάρχουν περιορισμοί, γειτνίαση με δάση, αρχαιολογικούς χώρους, ρέματα κ.α. Μήπως πρόκειται να περάσουν δρόμοι;

Ιδιαίτερα χαρακτηριστικά

Απαντήστε σε ένα πολύ απλό ερώτημα. Γιατί θα αγοράζατε ΑΥΤΗ την έκταση και όχι μία άλλη; Ποιο είναι το χαρακτηριστικό που σας ελκύει. Ας μην ξεχνάμε πως κάθε άνθρωπος έχει διαφορετικά κριτήρια σε κάθε ζήτημα. Αυτή η έκταση που εσάς σας έκανε να ριγήσετε για κάποιον άλλον φαντάζει βαρετή. Και το αντίστροφο φυσικά. Όπως όμως νοιώσατε εσείς υπάρχουν και άλλοι που θα νοιώσουν το ίδιο και άλλοι πάλι που θα νοιώσουν διαφορετικά. Πάντα υπάρχει το «κοινό» μας!

Τάσεις της κοινωνίας

Αυτό είναι ένα κοινωνιολογικό μάλλον ζήτημα με έντονες ωστόσο και τις οικονομικές παραμέτρους. Βέβαια «Κομίζω γλαύκας εις Αθήνας» αφού τα οικονομικά και τα κοινωνιολογικά φαινόμενα είναι αλληλένδετα. Ο προσδιορισμός των τάσεων και η πρόβλεψη της χρονικής διαρκείας τους είναι ένα κρίσιμο στοιχείο, το οποίο πρέπει να εξετασθεί με μεγάλη προσοχή. Στην ουσία εδώ «προβλέπεις» και εδώ είναι ίσως και η χαρά της επένδυσης και η ανταμοιβή ή… ο πόνος της. Τίποτα κακό δεν υπάρχει εδώ. Προφήτης κανείς δεν είναι. Κάποιοι έχουν την ικανότητα, κάποιοι ακόμα γιατί όχι την τύχη, και διείδαν κάτι που άλλοι απλά δεν είδαν. Αυτός είναι ο πυρήνας της προσέγγισης. Ούτε ακριβείς κανόνες υπάρχουν, ούτε μυστικές συνταγές. Υπάρχει τεχνογνωσία, γνώση, δράση αλλά κανείς δεν μπορεί να γνωρίζει με βεβαιότητα το αποτέλεσμα.

Που απευθυνόμαστε

Η παράμετρος αυτή είναι άρρηκτα συνυφασμένη με το προηγούμενο ζήτημα. Απαντώντας το παραπάνω απαντάμε και αυτό.

Ποιος ο στόχος μας

Εδώ έχει να κάνει με μας και όχι με την έκταση που μας ενδιαφέρει. Εμείς τι θέλουμε από όλη αυτή την ιστορία; Είμαστε έτοιμοι να «παίξουμε» σ’ αυτό το παιγνίδι.; Ή όλα είναι ωραία στα λόγια και μόλις αρχίσει η δράση θα …τρομάξουμε; Θα πρέπει να ανατρέξετε σε άλλες σελίδες του site ώστε να δείτε τη φιλοσοφία που διέπει το επενδυτικό μας πλάνο.

Αξιολόγηση σκέψεων – προτάσεων

Δεν χρειάζεται ανάλυση. Καταλαβαίνετε πλήρως τον τίτλο.

Χρηματοδότηση

Το …εύκολο κομμάτι της υπόθεσης. Μην ακούσω «που θα βρω τα χρήματα». Αυτό ΔΕΝ μπορεί να είναι σοβαρό επιχείρημα. Όταν έχεις αποκρυσταλλώσει στο μυαλό σου το πλάνο σου και πιστεύεις πραγματικά σ’ αυτό θα βρεθούν και τα χρήματα. ΠΙΣΤΕΨΤΕ με δεν είναι τα γνωστά λόγια του αέρα των παραινέσεων και της αφελούς αισιοδοξίας του «πρωτάρη». Προσωπικά ποτέ μου δεν κυνήγησα το χρήμα. Ποτέ μου όμως δεν αγχώθηκα για το αν θα το βρω (γιατί προφανώς δεν το είχα). Και πάντοτε με κάποιο τρόπο το έβρισκα. Είναι απλό, μα πολύ απλό. Ο κρυστάλλινα ξεκάθαρος στόχος και η πίστη με τις συνέπειες των αποφάσεων όμως είναι καταλυτικός παράγοντας στην εξεύρεση κεφαλαίων. Δείτε σχετικά την ενότητα: ΕΞΕΥΡΕΣΗ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ ΓΙΑ ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ.

Υλοποίηση

Το …πολύ εύκολο κομμάτι. Προσέξτε εννοώ όχι εύκολο στην εφαρμογή του, αλλά στην ιδέα του. Έχεις καταλήξει, γνωρίζεις τι θα κάνεις και ξεκινάς. Εύκολα, δύσκολα είναι πλέον το έργο, η ομορφιά της δημιουργίας. Το αν πετύχεις τις τιμές που θέλεις, αν στενοχωρηθείς εκατό φορές γιατί συνέβη το ένα ή το άλλο, όλα αυτά δεν αποτελούν παρά μέρος της δουλειάς. Επιπλέον είναι δράση γεμάτη αισιοδοξία. Τίποτα άλλο.

ΑΝ ΟΜΩΣ ΔΕΝ ΠΑΕΙ ΟΠΩΣ ΘΑ ΘΕΛΑΜΕ;

Χμ… εδώ είναι η Τέχνη μας. Όλοι μας είμαστε ανήσυχοι. Εσείς που διαβάζετε αυτές τις γραμμές ψάχνετε να βρείτε ίσως μια άκρη στην κινούμενη άμμο των ΑΚΙΝΗΤΩΝ. Στις μεγάλες όμως εκτάσεις η κινούμενη άμμος εκτείνεται και σε …μεγάλη έκταση. Λοιπόν, όλοι μας γνωρίζουμε τον Νόμο του Μέρφυ και τις άπειρες συνέπειες και παραλλαγές του. Ας είμαι σκληρός:

Ο Νόμος του Μέρφυ ΙΣΧΥΕΙ με τον ίδιο τρόπο που εφαρμόζεται ΚΑΙ στον ίδιο.

Τι σημαίνει το παραπάνω. Κατ’ αρχήν ΔΕΝ υπάρχει ΕΓΓΥΗΣΗ ΕΠΙΤΥΧΙΑΣ. Αυτό είναι προφανώς ανοησία. Πολλές φορές γνωρίζουμε ότι έχουμε στα χέρια μας έναν WINNER μα και πάλι κάτι συμβαίνει και τα πράγματα δεν πηγαίνουν όπως θα τα θέλαμε. Αλλά πως μπορούμε εμείς να ΕΠΙΒΑΛΛΟΥΜΕ στα πράγματα τη θέληση μας; Παρ’ όλο που προσπαθούμε και σωστά ΕΓΓΕΝΩΣ σε αυτό το ζήτημα υπάρχουν ανυπέρβλητοι περιορισμοί. Μην γελιόμαστε, ούτε ποτέ να το ξεχνάμε αυτό. Συνεπώς η όλη Τέχνη μας είναι να έχουμε εναλλακτικούς τρόπους διαφυγής. Για να μην παρεξηγηθώ, όταν λέω «διαφυγής» δεν εννοώ προφανώς να τα εγκαταλείψουμε όλα και να εξαφανιστούμε (με τα μετρητά!). Εννοώ να μπορέσουμε να ελαχιστοποιήσουμε κατά το δυνατόν το κόστος των αποφάσεων που ατυχώς (αλλά όχι με κακή πρόθεση) λάβαμε.

Αυτό το σημείο χρήζει ιδιαίτερα μεγάλης προσοχής και επιπλέον είναι αυτό στο οποίο θα αξιολογηθεί η προτέρα συμπεριφορά μας. Οτιδήποτε κάναμε κάτω από τη λογική του κέρδους αδιαφορώντας για οτιδήποτε άλλο ΤΩΡΑ θα το πληρώσουμε ΠΟΛΥ ΑΚΡΙΒΑ. Το κακό το κρέας δεν το τρων ούτε οι σκύλοι. Αντίθετα έχοντας κατά νου πιθανές εναλλακτικές λύσεις, τις οποίες με συνέπεια θα εφαρμόσαμε αν δεν κερδίσουμε τελικά και από αυτές, τουλάχιστον δεν θα χάσουμε (από οικονομικής πάντα απόψεως), γιατί σίγουρα αυτές δεν είναι και οι καλύτερες καταστάσεις.

Επιστρέφοντας τώρα στο Νόμο του Μέρφυ, πως θα πετύχει κάτι αν αυτός ο Νόμος ισχύει; Μα ισχύει είπαμε και για τον εαυτό του γι’ αυτό και μπορούν και λειτουργούν όλα αμφίδρομα, και τελικά αν το καλοσκεφτείτε πάντα κάπως έτσι γίνεται.

Όντας κι εγώ ένα κομμάτι αυτού του νόμου και εξ’ αντικειμένου μπορώ να σας είμαι χρήσιμος στο σχεδιασμό και την εφαρμογή ενός πλάνου ανάπτυξης μεγάλης έκτασης.