Τι εξετάζουμε προκειμένου να αξιολογήσουμε μια ΕΠΕΝΔΥΣΗ σε ΑΚΙΝΗΤΑ.
Κάθε είδος ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ στα ΑΚΙΝΗΤΑ (και όχι μόνο) έχει τέσσερα συν ένα χαρακτηριστικά:
- Μεταβολή της καθαρής αξίας
- Βαθμό απόδοσης
- Αβεβαιότητα απόδοσης (ρίσκο)
- Δυνατότητα ρευστοποίησης
- Ψυχολογική – προσωπική αξία
Είναι προφανές πως οι τέσσερις πρώτοι τρόποι είναι μετρήσιμοι και κατά μία έννοια αντικειμενικοί. Ο πέμπτος είναι μη μετρήσιμος, ωστόσο πάρα πολλές φορές αποτελεί τον κυριότερο παράγοντα απόφασης (θελημένα ή αθέλητα) για την επένδυση ή όχι σε ένα ΑΚΙΝΗΤΟ. Το τελευταίο μάλιστα χαρακτηριστικό είναι ιδιαίτερο στοιχείο στις ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ή έργων τέχνης ή πολύτιμων λίθων ή συλλογών νομισμάτων, γραμματοσήμων κλπ. Δύσκολα κάποιος θα επηρεαστεί από ψυχολογικούς λόγους να αγοράσει μετοχές κάποιας εταιρείας, ενώ αντίθετα με ένα από τα προηγούμενα είδη που ανέφερα τα πράγματα είναι διαφορετικά.
Ας δούμε τώρα και ας αναλύσουμε τι σημαίνει το κάθε τι από τα προηγούμενα χαρακτηριστικά:
1. Μεταβολή της καθαρής αξίας
Η μεταβολή της καθαρής αξίας αφορά την καθαρή αξία του ΑΚΙΝΗΤΟΥ σε διάφορα χρονικά σημεία. Πρόκειται στην ουσία για ένα μη αντικειμενικό κριτήριο και περισσότερο ένα είδος άτυπης συμφωνίας (ή επιβολής) μίας αξίας. Οι αντικειμενικές τιμές της εφορίας αντιπροσωπεύουν την επιβαλλόμενη αξία από την κυβέρνηση στο κάθε ακίνητο συνήθως προς τα κάτω. Η εμπορική αξία είναι αυτή που συμφωνείται από ένα μεγάλο σύνολο ότι περίπου ισχύει. Όταν λέμε αυτό κοστίζει 170,000 ευρώ το στρέμμα ή για ένα σπίτι 2,500 ευρώ/τμ αναφερόμαστε ακριβώς στην πρώτη περίπτωση. ΠΡΟΣΟΧΗ! Η αξία αυτή ΔΕΝ είναι και αυτή που κατ’ ανάγκη γίνεται μία συναλλαγή ή συμφωνείται σε ένα συμβόλαιο. Ωστόσο αποτελεί σε συνδυασμό με την αντικειμενική αξία (που αποτελεί ένα κατώτατο σημείο αναφοράς) μία παραδοχή που δύσκολα κάποιος μπορεί να αντικρούσει. Είναι μεγάλο λάθος να θεωρούμε πως αυτή η καθαρή αξία είναι ένα «απόλυτο» και «αιώνιο» μέγεθος. Σκεφτείτε μόνο πως μια κυβέρνηση θα μπορούσε να τροποποιήσει μονομερώς τη συμφωνία αλλάζοντας τις αντικειμενικές αξίες αυθαίρετα σε μία περιοχή. Από την άλλη πλευρά ο σκληρός νόμος προσφοράς και ζήτησης είναι δυνατόν να απενεργοποιήσει οποιαδήποτε κυβερνητική παρέμβαση και να δώσει συγκεκριμένες κατευθύνσεις στην αξία ενός ΑΚΙΝΗΤΟΥ. Η φημολογία επίσης είναι συστατικό της επίδρασης στην άτυπη συμφωνία (θυμηθείτε τη συζήτηση για τα 4 στρέμματα στα εκτός σχεδίου).
2. Βαθμός απόδοσης
Ο βαθμός απόδοσης τώρα έχει να κάνει με τη σχετική ή απόλυτη απόδοση σε κάποιο χρονικό πλαίσιο. Πάλι εδώ έχουμε να αξιολογήσουμε πολλούς παράγοντες. Το διάστημα του χρόνου στο οποίο αναφερόμαστε είναι και σημαντικό αλλά και σχετικό. Προσπαθούμε να συγκρίνουμε αποδόσεις στο ίδιο διάστημα (ενός χρόνου) αλλά προσέξτε. Συνήθως αναφερόμαστε στα ενοίκια και σε ετήσια βάση. Ωστόσο για τις εξοχικές κατοικίες δεν ισχύει αυτό διότι ο χρόνος που αποδίδουν είναι τρεις-τέσσερεις μήνες και αν συμβεί ένα απρόβλεπτο γεγονός (πχ ένας σεισμός ή ένα ρυπογόνο ναυάγιο μπορεί να αλλάξει δραματικά την απόδοση τους στο χρονικό πλαίσιο που αναφερόμαστε). Επίσης τα «εκλογικά» ακίνητα σε καίριες θέσεις μπορεί να αποδίδουν πολύ περισσότερα σε διάστημα δύο μηνών (από εκλογές σε εκλογές) απ’ ότι σε τέσσερα χρόνια αν και τον υπόλοιπο χρόνο είναι ελεύθερα. Τα καταστήματα επίσης συνοδεύονται κα από τον περιβόητο αέρα ή κάποια άλλα από πολεοδομικούς ή χωροταξικούς περιορισμούς που επίσης τροποποιούν τις αποδόσεις.
3. Αβεβαιότητα απόδοσης (ρίσκο)
Όσον αφορά το βαθμό σιγουριάς ή ρίσκου που έχουμε σχετικά με ένα ΑΚΙΝΗΤΟ θα ήθελα πρώτα από όλα να επαναλάβω πως τίποτα σε αυτή τη ζωή δεν είναι εξασφαλισμένο. Ωστόσο συνήθως τα ακίνητα έχουν μεγαλύτερη αδράνεια στις μεταβολές αλλά ο κανόνας έχει και τις εξαιρέσεις του. Εδώ βρίσκεται και ένα σημείο μεγάλου ενδιαφέροντος διότι αποτελεί σημείο καμπής. Πάντοτε τα σημεία καμπής αποτελούν τα αγαπημένα μέρη των πολύ ανήσυχων, αλλά και τολμηρών επενδυτών. Χωρίς να υπέρ-εκτιμάται η σημασία τους όντως είναι περιοχές που μερικές φορές βρίσκονται στα όρια μεταξύ της επένδυσης και του παιγνιδιού. Πρωταρχικό κριτήριο κατά την άποψή μου είναι οι ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ και όχι οι πιθανότητες. Το μεγάλο κέρδος έχει στον αντίποδά του την οικονομική καταστροφή. Κάποιος πρέπει να αξιολογεί το κόστος των αποφάσεων του και συνειδητά να επιλέγει με συναίσθηση των ευθυνών του έναντι της οικογένειάς του αλλά και του ιδίου. Εδώ έχουμε και την περίπτωση κάποιας καλύτερης πληροφόρησης σχετικά με το ακίνητο (ανακήρυξη κάποιου κτιρίου ως διατηρητέο ενώ αγοράστηκε για οικοδόμηση), μία δραματική τροποποίηση των συνθηκών (ένταξη στο σχέδιο, τροποποίηση των όρων δόμησης, χωροταξικός σχεδιασμός) ή απρόβλεπτο ενδιαφέρον για κάποια συγκεκριμένη χρήση.
4. Δυνατότητα ρευστοποίησης
Η αξία ενός ακινήτου ενισχύεται ή περιορίζεται από την δυνατότητα ρευστοποίησης που διαθέτει. Πόσο εύκολα ένα ακίνητο μπορεί να πωληθεί στην σωστά εκτιμώμενη και επιθυμητή τιμή. Βέβαια και αυτή η ιδιότητα είναι πολυδιάστατη αφού εξαρτάται και από τους άλλους παράγοντες της αγοράς. Σίγουρο πάντως είναι πως η συντριπτική πλειοψηφία των ακινήτων δεν είναι άμεσα εμπορεύσιμα, αλλά απαιτείται ένα σημαντικό διάστημα προτού το ακίνητο αυτό ρευστοποιηθεί. Αυτή η παράμετρος επηρεάζει την επενδυτική μας τακτική τα μέγιστα ιδίως μάλιστα αν συναρτάται και με την διαθέσιμη ρευστότητά μας.
5. Ψυχολογική – προσωπική αξία
Τέλος ο παράγοντας – χαρακτηριστικό «ψυχολογία – προσωπική αξία» είναι το κλειδί για την απόκτηση σημαντικής υπεραξίας από ένα ακίνητο. Ο καλώς νοούμενος εγωισμός ή ο επιχειρηματικός ανταγωνισμός είναι ανίκητος. Τα ακίνητα υψηλού prestige ανήκουν σε αυτήν την κατηγορία. Η κατοχή τους και μόνο δημιουργεί τέτοια ευφορία που υπερκαλύπτει την επιπλέον (και υπερβολική θεωρητικά) δαπάνη για την απόκτησή τους. Επίσης ακίνητα όπου έχουν παίξει κάποιο ρόλο στη ζωή μας (θετικό ή αρνητικό) αντίστοιχα αποτιμώνται διαφορετικά. Μόνο που στην προκειμένη περίπτωση αυτό επηρεάζει λιγότερους ανθρώπους.
