Τι Διδάσκει το Empire State Building

1930                                                                                           1931

(έναρξη κατασκευής μεσούσης της μεγάλης ύφεσης του 1929)
(ολοκλήρωση κατασκευής εν μέσω της κρίσης)

Μερικές επισημάνσεις συνοπτικά. Το πνεύμα της ενότητας αυτής αφορά τον προβληματισμό και μόνον.

Το συγκεκριμένο κτίριο είναι μία υπερ-κατασκευή. Ασύνηθες και εντελώς πρωτοποριακό, (και όχι μόνον για την εποχή που κτίστηκε).

Έχει επιφάνεια 257,211 τμ ή περίπου 257 κτιρίων γραφείων των 1000 τμ το κάθε ένα και ύψος 443,2 μέτρα και 6,500 παράθυρα (σκεφθείτε μόνο τον υπεργολάβο για την καθαριότητα τους!).

Η ανέγερσή του αποφασίστηκε την χειρότερη περίοδο, όσον αφορά την οικονομία, αμέσως μετά το κραχ του 1929 (κυριολεκτικά).

Κόστισε σαν κτίριο $24,718,000 (σχεδόν τα …μισά από τον αρχικό προϋπολογισμό του, λόγω ακριβώς της μεγάλης ύφεσης) και κατασκευάστηκε επίσης πολύ νωρίτερα από τον προϋπολογισμένο χρόνο παράδοσης.

Το συνολικό ύψος της επένδυσης ανήλθε στα $40,948,900.

Προσέξτε την αναλογία αρχικά και κατόπιν μεταξύ της αξίας οικοπέδου και κτιρίου:

Χωρίς την κρίση: 45 εκ δολάρια το κτίριο και 16,25 εκ. δολάρια το οικόπεδο ή 2,80 αναλογία κόστους κτιρίου προς οικόπεδο.

Λόγω της κρίσης: 24,7 εκ δολάρια το κτίριο και 16,25 εκ. δολάρια το οικόπεδο ή 1,52 αναλογία κόστους κτιρίου προς οικόπεδο.

Η θέση του καθόλου καλή. Ακόμα και τώρα θα δείτε είναι εκτός του βασικού επιχειρηματικού πυρήνα της Νέας Υόρκης και θα πρέπει να περπατήσετε αρκετά τετράγωνα για να το συναντήσετε.

Συνεπώς η λογική Location-Location-Location (Θέση-Θέση-Θέση) δεν είναι και πολύ επιτυχής στην περίπτωσή του. Ο γνωστός επενδυτής Donald Trump, ο οποίος έχει κατασκευάσει πολλά κτίρια στην Νέα Υόρκη θεωρεί ότι σωστό είναι να μιλάμε για Deal-Deal-Deal (Συναλλαγή-Συναλλαγή-Συναλλαγή). Συμφωνώ πλήρως. Ούτε πολύ ακριβά για μία εξαιρετική θέση, ούτε πολύ φθηνά για μία κακή θέση. Η συμφωνία είναι αυτή που μετρά. (Ο ίδιος παρεμπιπτόντως το έχει εφαρμόσει αυτό ακόμα περισσότερο με το να τροποποιεί με τον χαρακτήρα των κτιρίων του περιοχές ολόκληρες μετασχηματίζοντας την τοποθεσία).

Από επενδυτικής απόψεως το κτίριο για πολύ καιρό ήταν μισό …άδειο (λόγω της …κρίσης) και έγινε κερδοφόρο το 1951 δηλαδή 19 χρόνια αφότου ολοκληρώθηκε. Σίγουρα αυτό δεν είναι πολύ ενθαρρυντικό, αλλά σκεφτείτε πότε θα αποδώσει μία επένδυση 257 κτιρίων γραφείων των 1000 τμ το καθ’ ένα; Σαφώς ο χρονικός ορίζοντας των 20 ετών δεν είναι παράλογος για αυτού του είδους τις επενδύσεις.

Τον πρώτο χρόνο λειτουργίας του είχε κέρδη 2 εκ. δολαρίων από τις επισκέψεις στο παρατηρητήριο του (εισιτήριο 1 δολάριο και 2 εκ. επισκέπτες) και άλλα τόσα από τα …ενοίκια.

Ωστόσο δεκαοκτώ μήνες μετά είχε ενοικιασθεί μόνο κατά το 25%, ενώ στα 1936 κατά το 50%.

Το 1951 πουλήθηκε από τους αρχικούς ιδιοκτήτες John J. Raskob estate προς 34 εκ. δολάρια σε έναν όμιλο επενδυτών υπό τον Roger I. Stevens, ο οποίος το 1954 τον μεταπούλησε 51,50 εκ. δολάρια σε έναν άλλο όμιλο επενδυτών από το Σικάγο υπό τον Col. Henry J. Crown. Αυτή ήταν και η μεγαλύτερη έως τότε τιμή, η οποία δόθηκε για ένα μόνο ακίνητο στον κόσμο. Ο John J. Raskob δεν πρόλαβε να το δει αυτό διότι απεβίωσε το 1950.

Ποιο είναι το συμπέρασμα (ίσως) και ποιος ήταν ο μεγάλος κερδισμένος;

Μα ο …Roger I. Stevens, ο οποίος αγόρασε ακίνητο αξίας 40 εκ. δολαρίων αντί 34 εκ. και σε τρία μόλις χρόνια το μεταπώλησε αντί 51,5 εκ. δολαρίων!

Συνεπώς κρατείστε τα ακίνητα στις δύσκολες στιγμές, (εντελώς υποκειμενική άποψη αυτή).

Τα ακίνητα σαν επενδύσεις έχουν βάθος χρόνου.

Ο John J. Raskob, ο οποίος ήταν μία ιδιαίτερη και εξέχουσα προσωπικότητα (και πολύ επιθετικός επενδυτής) έδωσε μία συνέντευξη στον Samuel Crowther για το Ladies Home Journal με τίτλο:

“Ο καθ’ ένας θα έπρεπε να είναι πλούσιος”

«Everybody Ought to be Rich» (Ο πρωτότυπος τίτλος)

και στο οποίο συνιστούσε πως κάθε Αμερικάνος θα μπορούσε να γίνει πλούσιος επενδύοντας 15 δολάρια τον μήνα σε κοινές μετοχές, (όταν ο εβδομαδιαίος μισθός του μέσου Αμερικάνου ήταν μεταξύ 17 και 22 δολαρίων), αλλά αυτό δεν το θεωρούσε σημαντικό, η αισιοδοξία ήταν αυτή που μετρούσε. Όταν βέβαια γράφτηκε αυτό το άρθρο αποτελούσε μία πολύ τολμηρή πρόταση. Αλλά αυτό που τότε εθεωρείτο τολμηρό σήμερα είναι κοινό. Πάντα πρέπει να υπάρχουν άνθρωποι που να ενθαρρύνουν τους άλλους στο να βελτιώσουν την ποιότητα της ζωής τους και όχι να προσπαθούν να τους πείσουν ότι δεν έχουν κανένα δικαίωμα στον πλούτο και την ζωή.

Περισσότερα δεν θα ήθελα να αναφέρω, ωστόσο ο κάθε ένας ας αξιολογήσει τα γεγονότα (που πολύ συνοπτικά παρουσιάζω) και ας τα διερευνήσει και αξιολογήσει.