Σοφίτες – Πέτρινα Σπίτια – Εκτός Σχεδίου – Ν. 4759/2020

Με το νέο νόμο 4759/2020 διευκρινίζονται πολλά σκοτεινά ή μάλλον ασαφή σημεία της πολεοδομικής νομοθεσίας. Προτού συνεχίσω όμως θέλω να σημειώσω κάτι. Διαβάζω κατά καιρούς σε forums μηχανικών περίπλοκους συσχετισμούς και αναλύσεις επί της νομοθεσίας. Παιδιά ο μηχανικός είναι να δίνει απλές και σαφείς λύσεις και όχι να μετατρέπεται σε συγγραφέα αστυνομικών μυθιστορημάτων. Και να αντιλαμβάνεται συνολικά μία κατασκευή και όχι να εστιάζει σε λεπτομέρειες, οι οποίες εν τέλει κανένα νόημα δεν έχουν, ακόμα και εάν είναι κάπως εκτός των θεμιτών ορίων της νομοθεσίας (μην κατασκευάσετε ωστόσο έναν όροφο επιπλέον)!

Καθαρό Ύψος Χώρου Κυρίας Χρήσης

Αρχικά προσέξτε μία πολύ σημαντική λεπτομέρεια. Το καθαρό ύψος μειώθηκε 15 εκ. (φαίνεται… κοντύναμε στην Ελλάδα)! Άρα με 2,50 μέτρα καθαρό (προσοχή εδώ) ύψος μπορούμε να κάνουμε πολλά (δείτε παρακάτω).

Ύψος Στέγης

Το ύψος στέγης μπορεί να είναι έως 2,00 μέτρα, αλλά αυτό αφορά ΜΟΝΟ το σκελετό της. Μόνωση και επικάλυψη δεν προσμετρώνται στα 2,00 μέτρα. Αυτά μπορεί να έχουν πάχος 30 εκ. και είναι πολύ σπουδαίο το κέρδος.

Σοφίτα

Αλλάζει ο ορισμός (και πολύ ορθά) της εννοίας της σοφίτας. Δεν πρόκειται για χώρο αποκλειστικά μέσα στη στέγη. Το δάπεδο της μπορεί να είναι χαμηλότερα από τη βάση έδρασης της στέγης. Άρα αυτή η ανοησία του χαμηλού ορόφου, η οποία δημιουργούσε μόνο προβλήματα ευτυχώς πηγαίνει περίπατο.

Επί πλέον ΔΕΝ προσμετράται η κλίμακα (σκάλα λέγεται και αλλιώς) ανόδου στον συντελεστή δόμησης και το 50% της επιφανείας της. Και επιπλέον μπορεί να είναι και περισσότερο του 50% της υποκείμενης επιφανείας, αρκεί το επιπλέον να συμπεριληφθεί στον υπολογισμό της δόμησης.

Επίσης όταν αναφερόμαστε στο εμβαδόν του υποκείμενου ορόφου, διευκρινίζεται πως συμπεριλαμβάνονται ΚΑΙ οι τοιχοποιίες και όχι μόνον το ωφέλιμο εμβαδόν. Ακόμα περισσότερο όφελος για τους εμβαδο-φάγους!

Επιτρέπονται και παράθυρα στην στέγη ενσωματωμένα στις κλίσεις της, ώστε η σοφίτα να είναι πραγματικά αυτό, το οποίο πρέπει να είναι: ένας πολύ όμορφος και ζεστός χώρος μέσα στην πέτρινη κατοικία. Δεν είμαι σίγουρος, αλλά δεν βλέπω και το λόγο πλέον να απαγορεύεται και πόρτα σε εξώστη. Προηγουμένως αυτό δεν επιτρεπόταν.

Τέλος πουθενά δεν αναφέρει (και λογικό είναι) κάποιο περιορισμό στο ύψος της. Στη σοφίτα δεν παίζουμε ποδόσφαιρο θέλουμε να είναι ελαφρώς… κλειστοφοβική.

Περί W.C. δεν πρόσεξα κάτι ιδιαίτερο, δεν αναφέρεται πως απαγορεύεται άρα… επιτρέπεται. Υπάρχει και εγκύκλιος, η οποία το διευκρίνιζε αυτό στο παρελθόν, απλά και τότε το θέμα ήταν του καθαρού ύψους.

Σπουδαία συνέπεια των ανωτέρω στην εκτός σχεδίου δόμηση:

Μπορείς πλέον (νόμιμα) να κατασκευάσεις σοφίτα! Βέβαια μη γράφω και μεγάλα λόγια, διότι μπορεί να εκδοθεί και κάποια ψυχανώμαλη εγκύκλιος και να την απαγορεύει με κάποιον τρόπο. Αλλά οι αμείλικτοι αριθμοί άλλα δηλώνουν.

Στην εκτός σχεδίου δόμηση το μέγιστο ύψος μονώροφου κτίσματος ή τμήματος (ισογείου) είναι 4,00 μέτρα. Σε διώροφο κτίσμα είναι 7,50 μέτρα. Από το μέγιστο ύψος και άνω επιτρέπεται στέγη (εκτός σχεδίου) ύψους 1,20 μέτρων.

Άρα συνδυαστικά όλα τα προηγούμενα, τα οποία ελπίζω να διαβάσατε μετά μεγίστης προσοχής και προσήλωσης μας δίνουν (αριθμητική είναι μην τρομάζετε):

Έστω 20 εκ. υπερύψωση από το έδαφος (4,00-0,20)=3,80 μ.
Καθαρό ύψος κυρίου χώρου 2,50 μ. συν 0,25 πάχος ξυλείας δαπέδου σοφίτας = 2,75 μ.
2,75 μ συν 0,20 μ. = 2,95 μ.
Μας απομένουν 4,00-2,95 = 1,05 μ. μέχρι το χείλος της στέψης του κτιρίου μας.
Συν καθαρά 1,20 μ. η στέγη (1,05+1,20) = 2,25 μέτρα στο κέντρο της και 1,05 στα πλαϊνά της, εάν πρόκειται για δίρριχτη (για τα στρώματα ύπνου).

Και voila η νόμιμη σοφίτα μας!

Για το διώροφο κτίσμα τα πράγματα εξαρτώνται κατά κάποιον τρόπο από την υπερύψωση από το έδαφος, αλλά γενικώς είναι ευμενέστερα. Στην περίπτωση με υπερύψωση 0,50 μ. αφού  έχουμε πλέον 2,50 μ. καθαρό ύψος και έστω 0,30 πάχος ενδιάμεσου δαπέδου μεταξύ ορόφων ισχύει (2,50+,030+2,50 = 5,30 μ.) Προσθέσατε και την υπερύψωση από το έδαφος 0,50 μ. (5,30+0,50 = 5,80 μ.) και έχουμε ακόμα διαθέσιμα  7,50-5,80 = 1,70 μ. Αφαιρέσατε 0,25 μ. πάχος δαπέδου και μένουμε με 1,70-0,25 =1,45 μ. καθαρά συν 1,20 μ. τη στέγη, 1,45+1,20 = 2,65 μ. Καθόλου άσχημα λοιπόν! Φυσικά σε διώροφο κτίσμα δεν συνιστώ τα 2,50 μ. καθαρό ύψος, διότι είναι αρκετά χαμηλό, αλλά πλέον υπάρχουν οι δυνατότητες.

Υπάρχει πάντα και ένα μικρό περιθώριο φυσιολογικών αποκλίσεων επί των διαστάσεων 2% έως 8 εκ. Φυσικά η σοφίτα (και όχι ο εσωτ. εξώστης ή πατάρι, για το οποίο θα γραφεί άλλο άρθρο) είναι συνέχεια ολόκληρου του χώρου και όχι κλειστός χώρος.

Και ένα μεγάλο drawback (οπισθοδρόμηση) –είναι άραγε;-  σχετικά με τα πέτρινα σπίτια ή τα κτίσματα γενικώς.

Ο κανονισμός πλέον επιτρέπει και αντιμετωπίζει με τον ίδιο τρόπο τα πέτρινα ΚΑΙ με φέροντα σκελετό από οπλισμένο σκυρόδεμα (μπετόν) ή μέταλλο. Εννοώ πως δεν περιορίζεται πλέον, όπως προηγουμένως σε φέροντα σκελετό μόνο από φυσική δόμηση, προκειμένου να τύχουν των ευνοϊκών διατάξεων περί μη συμπερίληψης της τοιχοποιίας στη δόμηση, αλλά πλέον το πλεονέκτημα επεκτείνεται και στις συμβατικές κατασκευές. Αφορά και τους τοίχους πλήρωσης εσωτερικά και όσον αφορά τη δόμηση αλλά και την κάλυψη. Αρκεί μόνο να είναι ελάχιστου πάχους 50 εκ. Ούτε η θερμομόνωση προσμετράται, όπως συνέβαινε και προηγουμένως.

Τώρα βέβαια δεν είμαι σίγουρος εάν είναι οπισθοδρόμηση ή παραδοχή μιας πραγματικότητας, διότι πάρα πολλά “πέτρινα” δεν ήταν αμιγώς πέτρινα, αλλά… υβρίδια. Όπως και να έχει το θέμα διευκολύνει μηχανικούς και ιδιοκτήτες η ύπαρξη αυτής της επέκτασης στην αντιμετώπιση και σίγουρα απομακρύνει πολλές πιθανές στενοχώριες. Παρ΄ όλα αυτά ο μηχανικός θα πρέπει να σκέφτεται πρώτα ως… μηχανικός και όχι ως νομικός και να αξιολογεί τη μέθοδο κατασκευής και τα πραγματικά πλεονεκτήματα ή μειονεκτήματα. Το τονίζω αυτό.

Σημειώνω πως οι ευεργετικές διατάξεις ΔΕΝ ισχύουν σε υφιστάμενα κτίρια και είναι –είναι;- λογικό, διότι αποτελούν κίνητρα για τα νέα κτίσματα. Το ερώτημά μου είναι γιατί να… τιμωρούνται τα παλαιά πέτρινα κτίσιματά, αλλά δεν είμαι Υπουργός για να κάνω κάτι εδώ.

Τέλος για την ώρα σε αυτά τα ζητήματα. Θα επανέλθω και όσον αφορά τις τροποποιήσεις στη νομοθεσία, όσον αφορά τα τουριστικά ακίνητα εκτός σχεδίου κυρίως, τα οποία τόσο ενδιαφέρουν, καθώς επίσης και σε όσα έχω διαπιστώσει σύμφωνα με το νέο νόμο. Προφανώς και τα περί αρτιότητας εκτός σχεδίου, αλλά πολύ περισσότερο έμπειροι σε αυτό είναι οι τοπογράφοι, οι οποίοι μπορούν να σας το αναλύσουν διεξοδικά και όχι εγώ.

Αλλά… Αλλά μην ξεχνάτε πως σε κάθε περίπτωση η ερμηνεία είναι όπως την κατανοώ ο ίδιος διαβάζοντας προσεκτικά τη νομοθεσία. Δεν μπορώ όμως να γνωρίζω εάν εν τω μεταξύ εκδοθεί κάποια ερμηνευτική εγκύκλιος με άλλη άποψη ή κάποια υπηρεσία αντιλαμβάνεται διαφορετικά το νόμο. Ή ακόμα και να έχω κάνει κάπου λάθος. Ως εκ τούτου να ελέγχετε πολύ προσεκτικά τις πληροφορίες και να τις διασταυρώνετε με τις υπηρεσίες δόμησης, διότι “αμαρτίαν ουκ έχω” και είναι αυτό, το οποίο γράφουμε ως… αποποίηση ευθύνης. Πάντα όμως με την καλύτερη μου αντίληψη…