Παραδείγματα Αξιοποίησης Ακινήτων

Απλά, ρεαλιστικά και υλοποιήσιμα παραδείγματα ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ με αποδόσεις αρκετά πάνω από τις συνήθεις.

ΓΕΝΙΚΕΣ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΣΤΙΣ ΠΕΡΙΠΤΩΣΕΙΣ ΤΩΝ CASE STUDIES

Τα νούμερα και τα στοιχεία είναι υπαρκτά (προφανώς!), ωστόσο τηρώντας απαρέγκλιτα την αρχή της εμπιστευτικότητας και του επαγγελματικού απορρήτου των πελατών μου, δεν παρουσιάζω τα πραγματικά νούμερα αλλά μόνο τις αναλογίες τους. Επί πλέον είναι δυνατόν να επικοινωνήσετε και με τους ίδιους απ’ ευθείας εφόσον το επιθυμείτε (επώνυμα ωστόσο). Σε κάθε περίπτωση όμως, θα ήθελα να τονίσω, πως όπως εσείς δεν θα επιθυμούσατε να κοινοποιηθούν λεπτομέρειες των επιχειρηματικών σας σχεδίων, της οικονομικής σας κατάστασης ή των κινήσεων και πράξεών σας θα πρέπει να σεβαστείτε την αντίστοιχη επιθυμία των πελατών μου.

Επιπροσθέτως πρέπει να επισημανθούν κάποια σημεία που αφορούν όλες τις ενδεικτικές περιπτώσεις:

  • Σε όλες τις περιπτώσεις ο συνδυασμός οξυδέρκειας και τόλμης του πελάτη με την τεχνογνωσία του γραφείου μου οδήγησαν σε επιτυχείς και κερδοφόρες επενδύσεις.
  • Καμιά επένδυση δεν έγινε με «μαγικό» τρόπο και σε ελάχιστο χρόνο. Τα ακίνητα εγγενώς παρουσιάζουν στην Ελλάδα σε συνδυασμό με τις υφιστάμενες γραφειοκρατικές διαδικασίες μία «αδράνεια» και «αντίσταση» στην αλλαγή της κατάστασής τους.
  • Σε όλες τις περιπτώσεις η μεθοδολογία και η αποτελεσματικότητα ήταν το κλειδί. Τίποτα δεν γίνεται από μόνο του, ούτε και αυτόματα. Κάποια στιγμή όμως πρέπει να ξεκινήσει. Η ιδέα δεν μπορεί να υλοποιηθεί αν δεν τεθεί σε εφαρμογή.
  • Τα αρνητικά χαρακτηριστικά το ακινήτου είναι και αυτά που μετασχηματίζοντας τα, μετατρέπονται σε θετικά και δημιουργούν την υπεραξία του.
  • Οι όποιες κινήσεις τρίτων (οι οποίες είναι συνήθεις στον Ελλαδικό χώρο) εναντίον των «μεταβολών» στην κατάσταση ενός ακινήτου, συνήθως οδηγούν σε αντίθετα αποτελέσματα, πέραν των όσων επιτυγχάνουν και στην ουσία «δουλεύουν» υπέρ των ανθρώπων της δράσης. Αυτό είναι αυταπόδεικτο, διότι κατευθύνουν την ενέργειά τους στη δημιουργία προβλημάτων (καλόπιστα ή όχι , δίκαια ή άδικα) και όχι στο να εστιάσουν ποιο θα ήταν το αμοιβαίο όφελος.
  • Οι πελάτες μου διαθέτουν τόλμη και εξαιρετικό κριτήριο, όπως έχω διαπιστώσει. Οι συνεργασίες και ο συνδυασμός όπως τόνισα προηγουμένως δημιουργούν υπεραξίες και μπορώ κάλλιστα να ισχυριστώ πως 1+1≠2 αλλά 1+1≥5.
  • Τέλος αλλά πολύ σημαντικό.
  • Η έμπνευση, η δημιουργικότητα η δράση και όχι το στυγνό κυνήγι του κέρδους φέρνει αποτελέσματα. Η αγάπη στο αντικείμενο το εφοδιάζει και το θωρακίζει με αυτά τα χαρακτηριστικά που μετασχηματίζουν τις πράξεις μας σε πραγματικές αξίες και οικονομικό όφελος.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΔΙΑΤΗΡΗΤΕΟΥ

Η συγκεκριμένη περίπτωση αφορά διατηρητέο κτίριο (στην πρόσοψη) σε κεντρικό σημείο της Πάτρας. Το κτίριο στο οποίο αναφέρομαι βρίσκεται σε κεντρική μεν λεωφόρο της πόλης– όχι όμως και σε σημείο τέτοιο που να είναι εκ των πραγμάτων εμπορικό-, και επιπλέον δεν ήταν «ορατό», διότι αν και πολύ μεγάλο σαν κτίσμα έχει πρόσοψη μόνο 10 μ επί του δρόμου αυτού. Το συγκεκριμένο κτίριο χρησιμοποιείτο για χρόνια ως αποθήκη σιδηρικών και μηχανουργείο και προφανώς η κατάστασή του ήταν τέτοια που δεν έδειχνε κανένα σημείο πρόκλησης ενδιαφέροντος. Επί πλέον χαρακτηρίσθηκε και διατηρητέο, γεγονός που το καθιστούσε και μη εμπορικό αφού στην περίπτωση αυτή υφίστανται γνωστοί αρχιτεκτονικοί περιορισμοί αλλά και επίπονες γραφειοκρατικές διαδικασίες . Η ανακήρυξη μάλιστα του κτιρίου ως διατηρητέου ήταν ένα επιπλέον αρνητικό κίνητρο από πλευράς των πρώην ιδιοκτητών, ώστε να προβούν σε πώληση του ακινήτου. Προσέξτε όμως στον παρακάτω πίνακα το κάθε στοιχείο πως μπορεί να ερμηνευθεί είτε ως μειονέκτημα, είτε ως πλεονέκτημα και το συνδυασμό τους:

Δεδομένο Αρνητική θεώρηση Θετική θεώρηση Επίπτωση
Όχι εντελώς κεντρικά Μακριά από το απολύτως εμπορικό κέντρο Ευκολία πρόσβασης και στάθμευσης, ενώ απόσταση από το κέντρο 5 λεπτά με τα πόδια. Διεύθυνση κύρους. Μείωση στην τιμή αγοράςΚατάλληλο για ειδικές χρήσεις
Όχι εμπορική περιοχή πυκνής κυκλοφορίας πεζών Μη ύπαρξη πυκνής αγοράς Ύπαρξη – γειτνίαση με μεγάλα και γνωστά ειδικευμένα καταστήματα Μείωση στην τιμή αγοράςΚατάλληλο για ειδικές χρήσεις
Διατηρητέο στην πρόσοψη Αρχιτεκτονικοί περιορισμοί – γραφειοκρατικές διαδικασίες Εξασφαλισμένη αισθητική παρουσία, κτίριο με ιστορία και κύρος. Μείωση στην τιμή αγοράς
Χρήση βάναυση σε σχέση με το χαρακτήρα του κτιρίου έως τώρα Κτίριο με εικόνα μηχανουργείου που έκρυβε τα χαρακτηριστικά του Μη ορατό και επιθυμητό κτίριο λόγω της αρνητικής εικόνας του Μείωση στην τιμή αγοράς
Διατηρητέο Κόστος ενίσχυσης και αποκατάστασης Διατήρηση επιφανείας και κάλυψης μεγαλύτερης από αυτήν που θα επιτρεπόταν σε νέα κατασκευή Μείωση στην τιμή αγοράς Εξασφαλισμένο κύρος κτιρίου

Όπως μπορούμε να δούμε όλα τα παραπάνω έχουν δύο όψεις και ανάλογα πως προσεγγίζουμε το θέμα μας κρατάμε αυτή που μας ενδιαφέρει. Σημειώνω πως όλα τα χαρακτηριστικά «ερμηνεύονται» από την πλευρά του νέου αγοραστή. Αν επρόκειτο να τα «ερμηνεύσουμε» από την πλευρά του πωλητή τότε αυτόματα οι έννοιες μείωσης της τιμής θα μετατρέπονταν σε επιχειρήματα αύξησης της τιμής.

Να δούμε τώρα και τον πίνακα της επένδυσης

Περιγραφή Αρχική αξία Κόστος αποκατάστασης Τελικό κόστος επένδυσης Εκτιμώμενη σημερινή αξία Μεταβολή
Καθαρή αξία ακινήτου (ΝΑV) 100 units 87,50 units 187,50 units 270 units +44%
Αύξηση αξίας επένδυσης
Ετήσια απόδοση 187,50 units 12 units/year 6,40% απόδοση ετησίως

Στην προηγούμενη περίπτωση έχουμε μία «φυσιολογική» επένδυση, όπου διατίθεντο τα κεφάλαια και απλά με μία αγορά ενός ακινήτου εξασφαλίστηκε μία σημαντική άνοδος της καθαρής αξίας και μία απόδοση σε ετήσια βάση ιδιαίτερα ανταγωνιστική.

Ο πελάτης μου ήρθε αφού ο ίδιος είχε αποφασίσει την αγορά του ακινήτου. Αν και γιατρός στο επάγγελμα η αγάπη του για τα ακίνητα ήταν χαρακτηριστική. Διαισθητικά κινούμενος αγόρασε αυτό το ακίνητο αποδεικνύοντας ορθή κρίση και ταλέντο στο αντικείμενο. Ανέθεσε την υπόθεση σε Αρχιτέκτονα, ο οποίος απευθύνθηκε σε μένα για το κατασκευαστικό και στατικό τμήμα του έργου. Από το σημείο αυτό και μετά η δική μου συνεισφορά αφορούσε στην υλοποίησα της επένδυσης από την έκδοση αδειών έως και την τελική παράδοση του κτιρίου στον ενοικιαστή, ο οποίος μάλιστα είχε ήδη ενδιαφερθεί από πολύ νωρίς και ενόσω το κτίριο ήταν στη διαδικασία αποκατάστασης.

Συνδυασμός ευφυούς πελάτη με τη συνεργασία και απόλυτη υποστήριξη του έμπειρου Αρχιτέκτονα και γενικού επιβλέποντα και δικής μου τεχνογνωσίας οδήγησε στην υλοποίηση μιας εξαιρετικής αισθητικά και ταυτόχρονα σίγουρης και σταθερής επένδυσης.

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΕΚΤΑΣΗΣ

Στην προκειμένη περίπτωση ανήσυχος και τολμηρός Αθηναίος οικονομολόγος με ιδιαίτερη αγάπη στην φύση και τις δραστηριότητες που μπορεί να απολαύσει από αυτήν αποφάσισε (εν θερμώ) την αγορά μιας έκτασης σε περιοχή ιδιαιτέρως φυσικού κάλους στην Πελοπόννησο για την κατασκευή μιας πέτρινης κατοικίας διακοπών. Η γνωριμία έγινε μέσω άλλης πετυχημένης περίπτωσης αξιοποίησης ενός «αόρατου» οικοπέδου.

Σύντομα ξεκίνησε η κατασκευή χωρίς κάποια ιδιαίτερη σκέψη για μελλοντική αξιοποίηση αφού σύμφωνα με το τοπογραφικό αγοράς η έκταση ήταν εκτός σχεδίου, διάσπαρτη κα με εκκρεμείς ενστάσεις στο Δασαρχείο. Επιπλέον αμέσως με την έναρξη της κατασκευής εμφανίστηκαν διεκδικητές που διατείνονταν ότι το τοπογραφικό ήταν εσφαλμένο το ίδιο και τα όρια όπως τα είχε υποδείξει ο προηγούμενος ιδιοκτήτης, ο οποίος είχε ήδη αποβιώσει. Δημιουργήθηκε μία κατάσταση όπου εν μέσω κατασκευής εμφανίστηκαν δυσεπίλυτα προβλήματα προς αντιμετώπιση. Ακριβώς όμως εδώ τα προβλήματα έδωσαν ανέλπιστα την αφορμή για διεξοδική διερεύνηση των συμβολαίων.

Ανέλαβα αυτή τη διαδικασία, κατά την διάρκεια της οποίας αποκαλύφθηκε πως η έκταση ήταν εντός οικισμού, απλώς ποτέ δεν είχε ορισθεί το κέντρο του ώστε να ισχύει πως στην ακτίνα των 800 μ. μαζί με κάποιες άλλες προϋποθέσεις οι εκτάσεις ήταν εντός οικισμού. Αυτό διότι ποτέ κανείς δεν είχε ενδιαφερθεί για την έκδοση κάποιας άδειας. Επιπροσθέτως διαπιστώθηκε ότι η περιοχή ήταν καλλιεργήσιμη και συνεπώς οι ενστάσεις σχετικά με το δασικό ή όχι κάποιων τμημάτων είχαν άλλη πλέον δυναμική αφού εμφανίστηκαν κάτοικοι της περιοχής οι οποίοι εγγράφως δήλωσαν περί αυτού. Μετά και από τις σχετικές διευθετήσεις και με τους φερόμενους ιδιοκτήτες για τον προσδιορισμό των ορθών ορίων, ο πελάτης μου βρέθηκε να κατέχει μία έκταση εντός οικισμού, καθαρή από δασικά (κάποια τμήματά της ήταν εγκαταλελειμμένα και είχαν όντως μεταβληθεί σε δάσος) και με κάποιους υφιστάμενους δρόμους – μονοπάτια, οι οποίοι διέσχιζαν την έκταση επιτρέποντας κατ αυτόν τον τρόπο την νόμιμη κατάτμηση.

Η όλη «ανωμαλία» και οι διεκδικήσεις γειτόνων τελικά έδωσαν το έναυσμα για να γίνουν όλες οι διαδικασίες , ώστε μία έκταση 25 στρεμμάτων εκτός σχεδίου να «μετασχηματιστεί» σε 17 στρέμματα εντός οικισμού δυνάμενη να κατατμηθεί σε οικόπεδα των 500 τμ. Οι επιλογές ήταν πλέον ξεκάθαρες για την εκμετάλλευση της έκτασης σε επιχειρηματικό επίπεδο.

Συνδυασμός τόλμης και οξυδέρκειας του πελάτη μου και ανάληψη από την πλευρά μου όλων των δύσκολων διαδικασιών «ξεκαθαρίσματος» της περιοχής οδήγησαν στο να μεταβληθεί άρδην η αξία προς τα πάνω της αρχικής αγοράς και από μία απλή αγορά για την κατασκευή ενός πέτρινου σπιτιού να οδηγηθεί η κατάσταση σε δημιουργία Α.Ε. για την ανάπτυξη της περιοχής και την κατασκευή 14 πέτρινων κατοικιών υψηλής αισθητικής. Σημειωτέον πως οι διαδικασίες αυτές ωφέλησαν το σύνολο των ιδιοκτητών του οικισμού και δημιούργησαν πλέον μια δυναμική ανάπτυξης καλοδεχούμενη στον συγκεκριμένο τόπο.

Δεδομένο Αρνητική θεώρηση Θετική θεώρηση Επίπτωση
Έκταση σε απομακρυσμένο σημείο Δύσκολη πρόσβαση μη ορατό από κεντρικούς δρόμους Εξασφάλιση ιδιωτικότητας (privacy) και χαρακτήρα
Συνειδητοποιημένοι αγοραστές
Μείωση τιμής αγοράς. Ιδιαίτερα μικρό κόστος απόκτησης γης
Προβληματικό τοπογραφικό Εκτός σχεδίου, εκτός οικισμού Εντός οικισμού Μείωση τιμής
Δασικές εκτάσεις εντός της έκτασης Αποθαρρυντικό λόγω χρονοβόρων διαδικασιών και αβέβαιου αποτελέσματος Καλλιεργήσιμη έκταση στο παρελθόν που στην πορεία εγκαταλείφθηκε – διαδικασία επανα –  χαρακτηρισμού κάποιων τμημάτων
Πλεονέκτημα η γειτνίαση με δάσος
Μείωση τιμής αγοράς. Ιδιαίτερα μικρό κόστος απόκτησης γης
Διεκδικήσεις γειτόνων Πιθανές αποζημιώσεις Δυσχέρειες στον προσδιορισμό ορίων Μείωση τιμής αγοράς. Ιδιαίτερα μικρό κόστος απόκτησης γης
Περιοχή εξαιρετικού φυσικού κάλους Αύξηση τιμής
Δρομάκι στο κέντρο Διαχωρισμός του ενιαίου της έκτασης Δυνατότητα νόμιμης κατάτμησης Μείωση τιμής
Διάσπαρτο Διάσπαση της έκτασης Αύξηση δόμησης λόγω πολλών (5) εκτάσεων ποικιλία. Ελεγχόμενη και κλιμακούμενη προοδευτικά ανάπτυξη Μείωση τιμής

Πίνακας οικονομικών στοιχείων σχετικά με το οικόπεδο

Περιγραφή Αρχική αξία Κόστοςκατασκευής Τελικό κόστος επένδυσης Εκτιμώμενη σημερινή αξία Μεταβολή
Καθαρή αξία ακινήτου (ΝΑV) 50 units 30 units 80 units 320 units +400%
Αύξηση αξίας επένδυσης

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΕΝΤΟΠΙΣΜΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ

Πριν από τρία χρόνια ανέλαβα την εύρεση οικοπέδου σε ιδιαίτερα επιθυμητή περιοχή επαρχιακής πόλης. Η πελάτης επιθυμούσε διακαώς να αποκτήσει ακίνητο σε αυτή την θέση, η οποία εξελίσσεται σε τοπικό επίπεδο πάντα περιοχή με ιδιαίτερο χρώμα και πολιτισμό (αντίστοιχη Πλάκα των Αθηνών). Η δυσκολία είναι ιδιαιτέρως μεγάλη καθότι λόγω της παλαιότητας των ιδιοκτησιών πρακτικά δεν υπάρχουν ιδιοκτησίες που να ανήκουν σε έναν ιδιοκτήτη αλλά εμπλέκονται κληρονόμοι σε μεγάλους αριθμούς. Επιπλέον η περιοχή βρίθει από αρχαιότητες και κανείς δεν μπορεί να είναι σίγουρος αν τυχόν υπάρχει στο υπέδαφος κάποιο σημαντικό στοιχείο, το οποίο θα οδηγήσει στη δήμευση του οικοπέδου. Σε κάθε περίπτωση όμως οι καθυστερήσεις θα είναι σημαντικές.

Επίσης εκτός από το ιδιοκτησιακό καθεστώς υπάρχει και ασάφεια πολλές φορές σχετικά με τα όρια των ιδιοκτησιών αφού πρακτικές του παρελθόντος , καταλήψεις και αλληλο εμπλοκές έχουν δημιουργήσει «καλώς ή κακώς» ένα συγκεκριμένο status quo, το οποίο οδηγεί κατευθείαν σε προβλήματα. Εν γνώσει λοιπόν όλων αυτών ξεκίνησε μία πολύμηνη έρευνα με τη μέθοδο σπίτι-σπίτι. Πρακτικά ελέγχθηκαν όλες οι ιδιοκτησίες.

Ωστόσο οι πληροφορίες που λαμβάνονταν ήταν συνήθως αναξιόπιστες. Οι ιδιοκτήτες γειτονικών ακινήτων ποτέ δεν ήταν πρόθυμοι να δώσουν πληροφορίες (ή δεν γνώριζαν) και δεν περιορίζονταν μόνο σ’ αυτό αλλά επιπλέον έδιναν και παραπλανητικές πληροφορίες. Το ακίνητο τελικά που εντοπίστηκε ήταν «αόρατο», ευρίσκετο σε ένα από τα καλύτερα οικόπεδα της πόλης και επιπλέον υπήρχε η άποψη ότι δεν υπήρχαν καν ιδιοκτήτες.

Η έρευνα ωστόσο κατέδειξε άλλα. Υπήρχε ιδιοκτήτης – κληρονόμος, ο οποίος βρέθηκε κα συμφώνησε να δώσει το ακίνητο με τη μέθοδο της αντιπαροχής, διότι δεν επιθυμούσε να αποχωριστεί την ιδιοκτησία του. Η κήρυξη του κτίσματος ως διατηρητέου δεν ήταν πιθανή γιατί δεν παρουσίαζε αρχιτεκτονικά στοιχεία τέτοια που να το καθιστούν ενδιαφέρον παρότι το κτίσμα ήταν των αρχών του προηγούμενου αιώνα. Τα αρχαία σίγουρα θα ήταν πρόβλημα, ωστόσο το οικόπεδο ευρίσκεται σε αναβαθμό και είχε και υπόγειο και αυτό ήταν καίριας σημασίας αφού οτιδήποτε και να υπήρχε πιθανότατα θα είχε καταστραφεί πριν από το 1910 όταν κατασκευάστηκε το σπίτι.

Γενικά η ύπαρξη υπογείων δηλώνει ότι οι πιθανότητες εύρεσης αρχαίων μειώνονται διότι οτιδήποτε και να υπήρχε έχει ήδη καταστραφεί από τους κατασκευαστές του κτίσματος προ πολλών ετών. Πέρα από όλα αυτά υπήρχε και κεντρικός στύλος της ΔΕΗ ακυρωμένος στο παλαιό κτίσμα με αποτέλεσμα να πρέπει να αντικατασταθεί από άλλο στύλο προκειμένου να επιτραπούν οι εργασίες κατεδάφισης. Πράγματι η κατασκευή βρίσκεται στη φάση κατασκευής τώρα. Ωστόσο αλλαγή των σχεδίων του ιδιοκτήτη οδήγησαν τελικά στην μεταβίβαση του ποσοστού του στην πελάτισσά μου έναντι ενός πολύ καλού τιμήματος (υψηλού). Η εξέλιξη αυτή παρ’ ότι το τίμημα της απόκτησης του ποσοστού της αντιπαροχής ήταν υψηλό είναι μια περίπτωση win-win καθότι όλοι είχαν σημαντικό όφελος από τη συναλλαγή. Αφενός ο ιδιοκτήτης έλαβε ένα αντίτιμο που δεν θα είχε επιτύχει αν είχε δοθεί το ακίνητο ως οικόπεδο, ενώ η πελάτισσά μου από την άλλη πλευρά (μετά την εκχώρηση) απέκτησε το 100% του ακινήτου.
Πίνακας οικονομικών στοιχείων σχετικά με το ακίνητο, όπου στην άνω γραμμή φαίνεται η οικονομική απόδοση γιά την πελάτισσά μου μετά την απόκτηση όλου του ποσοστού, ενώ στην κάτω γραμμή του ιδιοκτήτη του οικοπέδου. Επετεύχθησαν αποδόσεις άνω του 30% και για τους δύο:

Περιγραφή Αρχική αξία Κόστος κατασκευής Τελικό κόστος επένδυσης Εκτιμώμενη σημερινή αξία Μεταβολή
Καθαρή αξία ακινήτου (ΝΑV) ως κτίσμα 100 units 170 units 270 units 400 units +33%
Αύξηση αξίας επένδυσης
Αρχική αξία οικοπέδου Τίμημα
Καθαρή αξία ακινήτου (NAV) ως οικόπεδο 100 units 135 units +35%