Οι Νέες Πρωτόγνωρες Δυνατότητες Κέρδους και Απόδοσης των Ακινήτων με τον Νέο Νόμο από 1η Ιαν 2014

Σημ. Σε κάθε περίπτωση ισχύει το σκεπτικό της ενότητας «Η Τελική μου Πρόταση για τα Ακίνητα και το Μέλλον τους για το 2015-2065″.

Πολύ καλά! Ψηφίσθηκε ένας νέος νόμος για τα ακίνητα και ισχύει από την 1η Ιανουαρίου 2014. Η Teucris όπως πάντα δεν πρόκειται ούτε να αρχίσει τις γνωστές κορώνες «γκρίνιας», ούτε και να σχολιάσει τον νόμο, αλλού σε παραπολιτικές συζητήσεις όλα αυτά.

Αγαπητές/οί μου αυτά είναι τα δεδομένα και σε αυτά θα εστιάσουμε για να εξετάσουμε τους τρόπους αξιοποίησης και κέρδους των ακινήτων υπό το νέο πρίσμα.

Τρία σπουδαία σημεία:

1. Η μείωση του φόρου μεταβίβασης από (8-10) στο 3% επί της αναγραφόμενης αξίας. Ένα σχόλιο: Περισσότερη τόλμη εδώ θα ήταν μεγάλο όφελος, δηλ εάν το 3% ήταν 0.5 έως maximum 1%. Είπαμε όμως αυτό είναι το δεδομένο μας.

2. Ο φόρος υπεραξίας 15%, ο οποίος εισαγάγει μία μεγάλη δυνατότητα κερδοφορίας.

3. Η αυτοτελής φορολόγηση των ενοικίων (πολύ σημαντικό αυτό).

Να δούμε ενδεικτικά και συνοπτικά κάποιες νέες δυνατότητες – συνέπειες:

Εστιάζουμε υπερβολικά στην φορολογία και αγνοούμε την μείωση του φόρου μεταβίβασης, ο οποίος ευνοεί την …”κινητικότητα” ενός ακινήτου. Τώρα πλέον μπορεί κάποιος να προσεγγίσει το όλο ζήτημα με όρους μετοχής  και όχι ακινήτου. Μία διακύμανση της εμπορικής αξίας 5% (συν – πλην) μπορεί να είναι πλέον αποδεκτή και να απορροφήσει αφ’ ενός μία ζημία ή να αποδώσει ένα κέρδος 2% με τον νέο συντελεστή. Συνεπώς η διαφορά στο συντελεστή είναι μεγάλης σπουδαιότητας, διότι το 10% πρακτικά ακύρωνε κάθε τέτοια δυνατότητα… (με τρεις μεταβιβάσεις προηγουμένως έπρεπε να πληρωθεί το 1/3 της αξίας συναλλαγής σε φόρους, ενώ τώρα στην ίδια περίπτωση το 1/10).

Ο φόρος υπεραξίας ενέχει επίσης μία άλλη δυνατότητα κερδοφορίας. Εάν η μεταβίβαση γίνεται πέραν των αντικειμενικών αξιών (καθόλου σπάνια τακτική) στην περίπτωση της μικρότερης τιμής πώλησης (ζημία) δεν πληρώνεται καθόλου αυτός ο φόρος.

Συνδυαστικά τώρα και με την προηγούμενη μείωση του φόρου μεταβίβασης μπορούμε να προβούμε σε αγορά με την πραγματική αξία συναλλαγής και να μεταπωλήσουμε με μικρότερη τιμή (χωρίς να χάνουμε σε επίπεδο της τάξεως του 15%) και έχοντας μόνο μία επιβάρυνση 6% (από τις δύο μεταβιβάσεις) με μηδενικό φόρο υπεραξίας. Κάποια ακίνητα, τα οποία έχουν αξίες κτήσεως αυτής της μορφής στα συμβόλαιά τους μετατρέπονται σε αντλίες ρευστότητας.

Η αυτοτελής φορολόγηση των ενοικίων επαναφέρει στο επενδυτικό παιγνίδι τα διαμερίσματα. Από τη στιγμή, κατά την οποία αποσυνδέεται το όφελος ενοικίου από το συνολικό εισόδημα (πολύ ορθώς) τότε επένδυση σε αυτού του τύπου τα ακίνητα ή επανενεργοποίηση τους αποκτά νέο ενδιαφέρον και προοπτικές υψηλής κερδοφορίας – απόδοσης και εξασφάλισης.

Από τα τρία παραπάνω δεδομένα μας πλέον (και το τονίζω αυτό) σε πρώτη προσέγγιση μπορούμε να δούμε πως μπορούμε να κερδίσουμε και να αναπτύξουμε νέες τεχνικές αξιοποίησης και επανεπένδυσης στον χώρο αυτό.

Εάν δεχθούμε ότι η φορολογία πρέπει να υφίσταται προσέξτε την παρακάτω “ασυνέπεια”:

Δεχόμαστε τέλη κυκλοφορίας 660,00 ευρώ για ένα μέσο δίλιτρο αυτοκίνητο αξίας 35,000 ευρώ και δεν δεχόμαστε έναν φόρο 450,00 ευρώ για ένα διαμέρισμα 100 τμ λχ στον Άλιμο με τιμή ζώνης 1450 ευρώ/τμ (δηλ. αντικειμενικής αξίας 145,000 και σαφώς πολύ περισσότερης εμπορικής). Φυσικά δεν σχολιάζω την παράμετρο του χρόνου “ζωής” και ουσιαστικής μελλοντικής αξίας εξασφάλισης ενός αυτοκινήτου με ενός ακινήτου!

Συνέχεια με συγκεκριμένες τακτικές και πραγματικές εφαρμογές, τις οποίες  η Teucris αναπτύσσει με ιδιαίτερη προσοχή.