Επειδή για τα ζητήματα αυτά υπάρχουν πολλές απόψεις που εκτός του οικονομικού εμπεριέχουν και ηθικά ζητήματα (όπως: που στηρίχτηκαν όλα αυτά τα οικονομικά «θαύματα»;) σημειώστε πως δεν υπεισέρχομαι σε αυτά τα κατά τα άλλα πάρα πολύ σημαντικά θέματα και δεν τα αξιολογώ σύμφωνα με τις προσωπικές μου απόψεις, αλλά προσπαθώ να προσεγγίσω το ζήτημα εντελώς τεχνοκρατικά και από την οπτική γωνία της επένδυσης των ακινήτων.
Για να διευκρινίσω τα προηγούμενα και να εκφράσω τη γνώμη μου για ένα κράτος για το οποίο έχω το δικαίωμα, ας αναφερθώ συγκεκριμένα στο οικονομικό θαύμα της Κύπρου, το οποίο όμως εν πολλοίς εμπεριέχει και «μαύρη εργασία» από μετανάστες της Ν.Α. Ασίας και δυστυχώς με ντροπή αναφέρω πως η Κύπρος είναι «πρωταθλήτρια» στο εμπόριο γυναικών (trafficking) και μέσω της νομοθεσίας της σχετικά με τις υπεράκτιες επιχειρήσεις τόπος «ξεπλύματος» μαύρου χρήματος.
«Τα του Καίσαρος τω Καίσαρι».
Αφορμή για την ενότητα αυτή λαμβάνω από την πολύ πρόσφατη εξέλιξη στο ζήτημα των χρεών του Ντουμπάι και την κατάρρευση της αγοράς ακινήτων (αυτή τη στιγμή τουλάχιστον).
Κατ’ αρχήν δεν χαίρομαι καθόλου όταν δεν ακούω καλές οικονομικές ειδήσεις. Οι άνθρωποι που θαυμάζαμε πριν από λίγο τώρα γίνονται τα μαύρα πρόβατα. «Δρυός πεσούσης πας ανήρ ξυλεύεται». Πολύ καλά όλοι μας να γίνουμε a posteriori (εκ των υστέρων) κριτές και χαιρέκακοι για το γεγονός πως το Ντουμπάι έχτιζε «παλάτια στην άμμο».
Δεν αντιλέγω πως πολλές σώφρονες φωνές ακούγονταν και πολλοί είχαν εντοπίσει με μεγάλη ακρίβεια τα στοιχεία που έδειχναν την μελλοντική εξέλιξη των πραγμάτων. Δεν παύει όμως να είναι θεμιτή κάθε προσπάθεια είτε ανθρώπου είτε κράτους να βελτιώσει τη θέση του. Η προσέγγιση και οι μέθοδοι διαφέρουν και δεν είναι πάντα από την σωστή πλευρά. Αλλά τονίζω προσπαθούμε εδώ να εντοπίσουμε όλα αυτά και να αποφασίσουμε ΑΝ αποδεχόμαστε αυτές τις πρακτικές και ΑΝ θέλουμε να αποτελέσουμε μέρος τους…
Επιτρέψτε μου εν τέλει να εκφράσω κάποιες σκέψεις σχετικά και να δούμε πως όλα από όλα αυτά μπορούμε (και αν) να εξάγουμε κάποια συμπεράσματα με πρακτική αξία…
Σκεφτείτε παρακαλώ τον κόσμο μας 100 χρόνια πριν.
Το 1910 λοιπόν:
- Η Θεσσαλονίκη ήταν ακόμα τμήμα της Οθωμανικής αυτοκρατορίας.
- Στην Κεντρική Ευρώπη κυριαρχούσε η Αυτοκρατορία της Αυστροουγγαρίας.
- Δεν είχαν γίνει, ούτε καν υπήρχε υποψία για τον Α΄ Παγκόσμιο Πόλεμο, πόσο μάλλον για τον Β΄Π.Π.
- Δεν είχε γίνει η Οκτωβριανή Επανάσταση. Δεν υπήρχε Σοβιετική Ένωση.
- Η αποικιοκρατία άκμαζε. Η Μεγάλη Βρετανία ήταν θαλασσοκράτειρα.
- Οι Η.Π.Α. δεν κυριαρχούσαν και ούτε σκόπευαν σε κάτι τέτοιο. Το κραχ του 1929 δεν είχε συμβεί.
- Είχαν περάσει μόλις 12 χρόνια από τον Ισπανο – Αμερικανικό πόλεμο.
- Η Κίνα ήταν ακόμα αυτοκρατορία.
- Τα αυτοκίνητα μόλις είχαν αρχίσει να κυκλοφορούν, οι Η/Υ, τα ταξίδια στο διάστημα, η πυρηνική ενέργεια όλα ούτε στην πιο τρελή φαντασία…
- …
Ποιος λοιπόν θα τολμούσε το 1910 να κάνει προβλέψεις σχετικά με τα προηγούμενα και να ισχυριστεί ότι διείδε τις εξελίξεις. Είναι προφανές πως ενδείξεις υπήρχαν και διορατικοί άνθρωποι ίσως μπορούσαν να εκφράσουν εκτιμήσεις για τη συνέχεια, (αυτό που γίνεται και τώρα και πάντα). Κάποιοι το 1910 γνώριζαν για το αποτυχημένο κίνημα του 1905 στην Ρωσία, έβλεπαν που οδηγείτο η Οθωμανική Αυτοκρατορία, αφουγκράζονταν τις εθνικιστικές τάσεις των εθνών της Αυστροουγγαρίας αλλά να σας πω σίγουρα, τον Α΄ Παγκόσμιο Πόλεμο που ξέσπασε σε 4 μόλις χρόνια δεν μπορούσαν καν να τον φανταστούν. Ούτε ότι η Κίνα θα μετατρέπονταν σε κομμουνιστική χώρα. Είναι σαν να σας πω τώρα πως το καλοκαίρι του 2014 θα ξεσπάσει πόλεμος στην Κεντρική Ευρώπη μεταξύ Γαλλίας και Γερμανίας… και για να το κάνω λίγο πιο εξωφρενικό μεταξύ Πολωνίας και Δανίας για την Βόρειο θάλασσα. Ωστόσο τίποτα δεν μπορεί να μας αφήνει έκπληκτους. (Φαντάζομαι έναν Έλληνα εφοπλιστή να δρομολογεί τα πλοία του στη Βόρειο θάλασσα επειδή το Αιγαίο θα του δημιουργούσε αίσθημα ανασφάλειας λόγω των γνωστών επεκτατικών βλέψεων της Γείτονος).
Σκεφτείτε τώρα και σε σχέση με τις επενδύσεις σε ΑΚΙΝΗΤΑ όσους αγόρασαν το 1910:
- Έναν Βούλγαρο έμπορο μεγάλες αποθήκες στην Θεσσαλονίκη για εμπορική δραστηριότητα σε σχέση με το λιμάνι.
- Έναν Αυστριακό τραπεζίτη κεντρικά ακίνητα στην Βουδαπέστη και το Βελιγράδι για ίδρυση υποκαταστημάτων.
- Έναν Γερμανό επενδυτή εκτεταμένες αγορές στην Αγία Πετρούπολη για μακροχρόνια επένδυση.
- …
Είναι προφανές! Το μέλλον κανείς δεν μπορεί να το προβλέψει…
Τότε γιατί κάποιοι πετυχαίνουν στις μελλοντικές προβλέψεις τους;
Είναι απλό. Το φαινόμενο είναι αφ’ ενός στατιστικό (χιλιάδες κάνουν προβλέψεις κάποιος θα ευστοχήσει) και αφ’ ετέρου εστιάζουμε πάντα στους νικητές και όχι στους χαμένους· και μην σας διαφεύγει της προσοχής πως και για τους νικητές αυτό συμβαίνει μία η δύο μόνο φορές..
Αυτό είναι το νόημα και η λογική των Hedge Funds….
Ακριβώς επειδή ΔΕΝ μπορούμε να προβλέψουμε το μέλλον προσπαθούμε με διάφορους τρόπους (ευφάνταστους, επιτυχείς ή όχι) να υποκαταστήσουμε την αδυναμία μας και να εξασφαλιστούμε έναντι του μέλλοντος και των αγνώστων κινδύνων και ταυτόχρονα να επιτύχουμε υψηλότερες αποδώσεις (προβλέποντας – μαντεύοντας σωστά).
Πέρα από τα βαρύγδουπα ονόματα και τις περίπλοκες μαθηματικές σχέσεις η ουσία είναι και παραμένει μία: αυτά τα εργαλεία αναπτύχθηκαν σε μία χώρα (Η.Π.Α.), η οποία κυρίως έχει αφ’ ενός διαφορετική αίσθηση του χρόνου και αφ’ ετέρου αφορούν ουσιαστικά χρηματιστηριακά προϊόντα, τα οποία πιο εύκολα προσομοιώνονται σε πιθανοκρατικές, στατιστικές σχέσεις και μαθηματικούς συσχετισμούς. Όχι για ακίνητα. Είναι λογικό διότι στην Ελλάδα τα ακίνητα έχουν άλλη χρονική προοπτική και ο Έλληνας άλλη αίσθηση της έννοιας «χρόνος».
Σημ. Υπάρχουν βέβαια και τα REIT (Real Estate Investment Trusts), τα οποία εξετάζονται σε επόμενη ενότητα.
Σε κάθε περίπτωση πάντως σκεφτείτε πως τις επενδύσεις στα ακίνητα θα έπρεπε μάλλον να τις κάνουν οι ιστορικοί ή οι κοινωνιολόγοι ύστερα οι πολιτικοί (που μπορούν να διαμορφώσουν κάπως τις καταστάσεις) και κατόπιν οι οικονομολόγοι, οι δικηγόροι ή οι μηχανικοί.
Αυτά δικαιολογούν τον τίτλο της ενότητας: Ντουμπάι, Κύπρος ή Νέα Υόρκη… Η Κύπρος είναι εν δυνάμει η πλέον ανασφαλής λόγω της Τουρκικής κατοχής και του γεγονότος πως σε άλλη ακραία περίπτωση τα γεωγραφικά όρια του νησιού δεν επιτρέπουν την διαφυγή. Το Ντουμπάι, το οποίο ήταν διαμάντι πριν από πέντε χρόνια και κατά πολύ ασφαλέστερο της Κύπρου φαίνεται να είναι σε μειονεκτικότερη θέση. Η Νέα Υόρκη ξεχνώντας κάθε έννοια ανθρωπίνων δραστηριοτήτων θα μπορούσε να κινδυνεύσει είτε από τσουνάμι, είτε από την άνοδο της στάθμης της θάλασσας, αν κάποιος ασπάζεται αυτές τις απόψεις.
Συνεπώς το μόνο που μπορούμε να κάνουμε είναι να ΕΠΙΛΕΞΟΥΜΕ εμείς το είδος και την ποιότητα του κινδύνου στον οποίο θέλουμε να εκτεθούμε.
Στην περίπτωση τώρα των Fund of Funds απλούστατα κάποιοι επενδύουν τα κεφάλαιά τους σε ΗΔΗ υφιστάμενα Hedge Funds προκειμένου να επιτύχουν ακόμα μεγαλύτερη διασπορά. ΑΚΡΙΒΩΣ αυτό!
Υπάρχει κανένας στον κόσμο που μπορεί να μπορεί να ανταποκριθεί σε όλα αυτά; Φυσικά ΟΧΙ. Ούτε οργανισμός, ούτε άνθρωπος, ούτε κυβέρνηση… Προσέξτε τις δύο μεγαλύτερες επενδυτικές τράπεζες: Την Goldman Sachs και την Lehman Brothers. Η μεν πρώτη σημείωσε ρεκόρ κερδών την περίοδο της «κρίσης», ενώ η άλλη αποτελεί ήδη θλιβερή ανάμνηση. (Αν αντιτείνει κάποιος πως η μία είχε καλύτερες διασυνδέσεις, πολύ ωραία ΚΑΙ αυτό είναι μέρος του παιγνιδιού). Αυτά σήμερα, ίσως σε λίγα χρόνια να συμβεί το αντίθετο. Ποιος ξέρει…
Ωστόσο επειδή η ζωή δεν μπορεί να σταματήσει σε αυτές τις διαπιστώσεις καλούμαστε να ανταποκριθούμε σε σχέση με τις δικές μας εκτιμήσεις. Βλέπετε λοιπόν πως δεν είναι απαραίτητο να διαθέτει κάποιος εσωτερική πληροφόρηση με μηχανισμούς ισχυρούς για να κατανοήσει τα φαινόμενα. Βαθειά ιστορική και κοινωνιολογική αντίληψη, γνώση του ΠΩΣ και του ΓΙΑΤΙ είναι τα διαθέσιμα όπλα μας. Πολύ περισσότερα θα μάθετε αν ψωνίζετε από την λαϊκή παρά από το super-market. Πολλές φορές πολύ καλύτερες εκτιμήσεις θα κάνετε αν πηγαίνετε που και που με το λεωφορείο αντί με την πολυτελή Mercedes σας… Να είστε βέβαιοι πως πολύ περισσότερα κατανοούσαν απλοί άνθρωποι το 1910 από τις κυβερνήσεις τους για την πορεία των γεγονότων…. Μην εκπλαγείτε αν σας εκμυστηρευτώ πως διαθέτω κάποιες χιλιάδες ιστορικά και κοινωνιολογικά ελληνόφωνα και ξένα βιβλία, (ελπίζω να έχω ευστοχήσει…) ή πως επισκέπτομαι όποτε μπορώ την λαϊκή για ψώνια ή χρησιμοποιώ (πιο σπάνια πάντως) το λεωφορείο (και για την αποκατάσταση της αλήθειας δεν οδηγώ την ανωτέρω φίρμα αυτοκινήτου).
Οι τρόποι τώρα οργάνωσης και διαχείρισης ενός Hedge Fund ή ενός Fund of Funds είναι άλλο θέμα.
Τελικά ΠΟΥ θα επενδύατε τώρα;
Ντουμπάι, Κύπρο ή Νέα Υόρκη;
(Εγώ προσωπικά ΔΕΝ γνωρίζω και θα ήθελα να ακούσω τις απόψεις σας).
