Πολλές φορές μου τίθεται αυτό το ερώτημα από ιδιοκτήτες ή μελλοντικούς ιδιοκτήτες, οι οποίοι είτε διαθέτουν είτε σκοπεύουν να αποκτήσουν ένα πέτρινο σπίτι.
Είναι προφανές πως τα υφιστάμενα πέτρινα σπίτια είναι παλαιά και έχοντας υποστεί πολλούς σεισμούς ή ακραία καιρικά φαινόμενα κατά τη διάρκεια της ζωής τους έχουν ζημιές. Όταν αναφέρομαι στα… ακραία καιρικά φαινόμενα εννοώ και τις έμμεσες βλάβες, οι οποίες προέρχονται από πιθανή υποχώρηση εδάφους, συνεπώς και στα θεμέλια και κατά συνέπεια ζημιές και στις τοιχοποιίες, αλλά και έμμεσες, όπως υγρασίες και καταστροφή ξυλείας στέγης ή δαπέδων…
Δεν είναι απλό ερώτημα αυτό και νομίζω πως το κατανοείτε πλήρως.
Μία πέτρινη κατοικία (όπως και ένα διατηρητέο, αλλά –προσοχή- είναι διαφορετικό θέμα αυτό) έχουν μία πολύ μεγάλη ποικιλία πιθανών βλαβών.
Πως όμως πρέπει να σκέπτεται ένας μηχανικός και πως θα πρέπει να δώσει στον πελάτη του μία σαφή και ρεαλιστική εικόνα;
Ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα, τα οποία αντιμετωπίζω ως επαγγελματίας είναι η μοιραία ασάφεια στους προϋπολογισμούς των αποκαταστάσεων. Αυτό μερικές φορές φαίνεται ως “άγνοια” ή ακόμα χειρότερα ως “εκ του πονηρού απόκρυψη της αλήθειας”, (το δεύτερο για να είμαι ειλικρινής δεν μπορώ να ισχυριστώ ότι μου έχει συμβεί παρά ελάχιστες φορές). Αλλά σίγουρα κάποιος, ο οποίος έχει μάθει να πηγαίνει σε κάποιο κατάστημα να βλέπει μία τιμή και να αποφασίζει νοιώθει άβολα όταν ευρίσκεται σε μία διαφορετική θέση.
Ποιο είναι λοιπόν το κριτήριο και ποιος ο τρόπος και πως εκτιμάται το κόστος;
Το πρώτο πράγμα είναι το κτίσμα μετά την αποκατάσταση να είναι τόσο ασφαλές, ώστε ο μηχανικός να μπορεί να μείνει εκεί με την οικογένειά του! Τόσο απλό! Εάν κάποιος δεν αισθάνεται αυτή τη σιγουριά και δεν μπορεί να την προσφέρει στον πελάτη του, τότε ας μην επιχειρήσει αυτού του είδους τις δύσκολες (μελετητικά και τεχνικά) εργασίες.
Το γράφω αυτό με απόλυτη συναίσθηση και επειδή η ζωή είναι απίστευτη σας εκμυστηρεύομαι πως πριν από πολλά χρόνια ως εξωτερικός συνεργάτης μιας εταιρίας δημοσίων έργων μου ανατέθηκε η μελέτη ενός Δημοτικού Σχολείου… Τότε ήμουν σχετικά νέος και χωρίς υποχρεώσεις. Μαντέψτε ποιος πήγε στο συγκεκριμένο Δημοτικό…
Σε μία άλλη περίπτωση σε κάποιο διατηρητέο, το οποίο χρησιμοποιήθηκε ως σχολή χορού μαντέψτε επίσης ποια άτομα έτυχε να φοιτήσουν.
Θυμάμαι μάλιστα στην δεύτερη περίπτωση πως είχα εφαρμόσει την μέθοδο της δοκιμαστικής φόρτισης (πέραν των προδιαγραφών και απαιτήσεων, διότι ο πελάτης μου δεν σκεφτόταν τότε την επαγγελματική χρήση). Συγκεκριμένα ο κανονισμός φορτίσεων για επαγγελματικούς χώρους απαιτεί υπολογισμούς με 500 κιλά στο τετραγωνικό μέτρο, αντί των 200 κιλών για χρήση κατοικίας. Τότε είχα παραγγείλει 1 κυβικό άμμου (2,5 περίπου τόνοι) και το τοποθέτησα με γερανό σε διάφορα σημεία του επισκευαζόμενου πατώματος του ορόφου… Άντεξε! Το Δημοτικό Σχολείο ήταν ισόγειο και παρουσίαζε άλλου είδους προβλήματα.
Εάν φοβόσαστε να κοιμηθείτε στο έργο σας τότε…
(Το ωραίο είναι πως οι μηχανικοί κατασκευής εγκαταστάσεων επεξεργασίας λυμάτων, οφείλουν να πιούν από το παραγόμενο νερό του έργου τους! Καλό δεν ακούγεται;)
Η δυσκολία υπολογισμών στα πέτρινα τα καθιστά εντελώς απωθητικά για έναν μηχανικό με (υποτίθεται) τετράγωνη λογική (εμένα δεν είναι ούτε τετράγωνη, ούτε καν λογική)!
Ωστόσο το κτίσμα πρέπει να αποκατασταθεί.
Δεν θα επεκταθώ σε τεχνικά ζητήματα , απλώς να επισημάνω πως κάθε περίπτωση είναι ιδιαίτερη και κάθε έργο μοναδικό. Το αντικείμενο είναι τεράστιο και θα χρειαζόταν ένα σύγγραμμα επ’ αυτού, το οποίο τώρα με την πιθανή εξαφάνιση του επαγγέλματός μου σκέφτομαι να το γράψω, εάν βεβαίως δεν σπάω πέτρες μαζί με τα συνεργεία μου για τα προς το ζην…
Περί κόστους
Το σημαντικότερο (μετά από το να μην σου πέσει το σπίτι στο κεφάλι σου) είναι το κόστος.
Με δεδομένο πως ένα πέτρινο κτίσμα αυτή τη στιγμή μπορεί να κατασκευασθεί περίπου προς 950-1150 ευρώ/τμ και αναφέρομαι σε τελική τιμή με όλα (σε μερικές περιπτώσεις ίσως μπορεί να επιτευχθεί και χαμηλότερο νούμερο αλλά πολύ προσοχή εδώ γιατί είναι τονίζω ειδικές περιπτώσεις τοποθεσίας και εδαφών), το κόστος αποκατάστασης δεν θα πρέπει να υπερβαίνει την (εμπειρικά από εμένα) αναλογία του 55% έως 70% των παραπάνω εκτιμήσεων. Θα σας εξηγήσω παρακάτω τη διαφορά.
Ένα νεοαναγειρόμενο κτίσμα από οπλισμένο σκυρόδεμα (beton) για να έχετε μία συγκριτική εικόνα κοστίζει περίπου 1000 ευρώ/τμ… (επίσης μέχρι τέλους)…
Ακούω είναι αλήθεια κάποια κοστολόγια αρκετά χαμηλά και αναρωτιέμαι:
Ή δεν γνωρίζω καλά να εκτιμώ το κόστος ή κάτι άλλο συμβαίνει…
Χωρίς να αποκλείω το πρώτο πάρα πολλές φορές συμβαίνει το δεύτερο. Αλλά να γνωρίζετε πως όλα έχουν κάποιο τίμημα. Ό,τι δεν κατασκευασθεί σωστά την πρώτη φορά δημιουργεί μόνιμα προβλήματα και έξοδα στο μέλλον και η αξία της κατασκευής απομειώνεται δραματικά. Όταν αναφέρομαι σε χαμηλότερα νούμερα εννοώ περίπου 15-20% λιγότερο. Δεν μου έχει τύχει εμένα και ειλικρινά στα 28 χρόνια εμπειρίας μου δεν έχω πειστεί ότι είναι εφικτό (εκτός ίσως εάν η ποιότητα πάει για τα καλά περίπατο)… Μία “ζυγισμένη” κατασκευή μπορεί να επιτευχθεί με χαμηλότερο κόστος και ποιοτικά να είναι 20% καλύτερη (και αυτή είναι η δική μου μεθοδολογία)… δηλαδή τα 950 ευρώ/τμ να αντιπροσωπεύουν 1150 ευρώ/τμ. πραγματικού έργου. Αυτή είναι πάντοτε η επιλογή μου και δεν το έχω ούτε λεπτό μετανιώσει…
Επανέρχομαι στο προηγούμενο και την αναλογία 55-70%…
Το κόστος αποκατάστασης σε αυτή την περίπτωση είναι από 550 έως 750 περίπου ευρώ/τμ, με ποιο ρεαλιστικό το 650-700 ευρώ/τμ και μέσα σε αυτό το κόστος συμπεριλαμβάνεται μία ισχυρή ενίσχυση της τοιχοποιίας, περιμετρικό σενάζ, καινούργια στέγη και όλα τα υπόλοιπα όπως χρωματισμοί, εγκαταστάσεις υδραυλικών και αποχέτευσης και ότι άλλο προκειμένου να έχουμε μία λειτουργική και ποιοτική αποκατάσταση.
Είναι λογικό αυτό, διότι πάντοτε οι επισκευές είναι περισσότερο δαπανηρές από κάποια καινούργια κατασκευή και δυστυχώς απρόβλεπτες. Φυσικά έχουμε και περιπτώσεις, όπου αποκαλύπτονται ευχάριστα καλά στοιχεία. Μην ξεχνάτε ωστόσο πως η αποκατάσταση ενός κτιρίου δεν είναι τμηματική. Τι εννοώ με αυτό; Όταν έχετε ένα παλαιό αυτοκίνητο να το επαναφέρετε, δεν αλλάζετε μόνο έναν αποσβεστήρα και κρατάτε τους παλαιούς. Αναγκαστικά θα πρέπει να κινηθείτε σε ομοιογενείς επιλογές, άλλωστε υπάρχει μεγάλος κίνδυνος. Πιστεύω το καταλαβαίνετε αυτό, διότι ο κακός αποσβεστήρας θα δέχεται περισσότερη καταπόνηση και κάποια στιγμή θα σπάσει. Σε ένα κτίριο με έναν διαλυμένο πέτρινο τοίχο και τους υπόλοιπους σε καλή κατάσταση, δεν αρκεί να επισκευάσετε το έναν και να αφήσετε τους άλλους, χωρίς να λάβετε πολύ σοβαρά υπ όψιν σας την συνολική συμπεριφορά του κτιρίου.
Όχι αγαπητές/οί μου.
Η μαγική λέξη στην αποκατάσταση και κατασκευή είναι μία:
ΟΜΟΙΟΓΕΝΕΙΑ!
Το μόνο το οποίο θα ήθελα να προσθέσω είναι πως μερικά κτίρια λόγω θέσης ή/και μεγάλου συντελεστή δόμησης ενώ μπορεί να έχουν υποστεί πολύ μεγάλες ζημιές θα πρέπει να αποκατασταθούν πάση θυσία, άλλωστε η οικονομική απώλεια θα είναι πολύ μεγάλη. Τότε ακόμα και το 70% ή και πολύ περισσότερο είναι πλήρως αποδεκτό ποσοστό και αυτός είναι πολλές φορές και ο κανόνας σε σπουδαία διατηρητέα κτίρια…
Σε όλα τα υπόλοιπα όμως εάν το κόστος αποκατάστασης υπερβαίνει το 55-60% (και δεν συντρέχουν συναισθηματικοί λόγοι, οι οποίοι δεν είναι καθόλου ευκαταφρόνητοι) θα πρέπει να εξετασθεί η επιλογή της κατεδάφισης και η ανέγερση ενός καινούργιου…
Αυτά ως ένας ολοκληρωμένος οδηγός απόφασης με στοιχεία, τα οποία έχω στη διάθεσή μου σήμερα (Μάιος 2017).
Σημ.: Όπου αναφέρομαι σε επιφάνεια εννοώ το ολικό εμβαδόν του κτίσματος, συμπεριλαμβανομένων των πέτρινων τοίχων.
Διαβάστε παρακαλώ και εδώ:
Κόστος Κατασκευής Πέτρινου Σπιτιού
Αποκατάσταση Πέτρινου Σπιτιού
Αποκατάσταση Παλαιού ή Κατασκευή Νέου Πέτρινου Σπιτιού;
