Μονοκατοικίες

Κατασκευή Μονοκατοικιών

Πόσο και τι είδους κέρδος έχω αν κατασκευάσω μονοκατοικία;

Εφιστώ ιδιαιτέρως την προσοχή στους συναδέλφους μου (κυρίως νέους) πολιτικούς μηχανικούς και αρχιτέκτονες όσον αφορά κάποιες σημαντικές βελτιώσεις – διευκρινήσεις του νέου Ν. 4759/2020, οι οποίες με την ασάφεια τους προηγουμένως δημιουργούσαν σοβαρότατα προβλήματα ερμηνείας. Επίσης υπάρχουν ιδιαίτερες διαφοροποιήσεις στους ορισμούς. Σύντομα ειδικό κεφάλαιο επί όλων των προηγουμένων. (19-12-2020)

Πέτρινα Σπίτια Μάνη
Κατασκευή

Στάδιο Πάτρα
Μονοκατοικία από Ο/Σ

Ρίο Πατρών (2012)
Μονοκατοικία από Ο/Σ

Μιντιλόγλι Πατρών
Μονοκατοικία από Ο/Σ

Τσουκαλέικα Πατρών (2014)

Τσουκαλέικα Πατρών
Κατασκευή Ειδικού Κτιρίου

Τσουκαλέικα Πατρών
Περιβάλλων Χώρος

Πάτρα (εν εξελίξει)
Μονοκατοικία από Ο/Σ

Εγλυκάδα Πάτρα
Μονοκατοικία από Ο/Σ

Δεμένικα Πάτρα
Μονοκατοικία από Ο/Σ

Πάτρα
Μικρή Πολυκατοικία

Σύνορα Πάτρα
Μικρή Πολυκατοικία

Το Δημιούργημα και ο/η Δημιουργός του.

‘Ένα πολύ σύνηθες ερώτημα από τους πελάτες μου είναι κατά πόσον συμφέρει η κατασκευή μιας μονοκατοικίας και από οικονομικής αλλά και από επενδυτικής απόψεως. Θα ήθελα να δώσω κάποιες (προσωπικές και συνεπώς υποκειμενικές) απαντήσεις επ’ αυτού.

Κατ΄αρχήν το πρώτο πράγμα που πρέπει να ξεκαθαρίσουμε. Η μονοκατοικία δεν αποτελεί πανάκεια. Σαφώς μπορεί κάποιος να ισχυρισθεί πως βελτιώνει τα μέγιστα την ποιότητα ζωής του. Ναι, αλλά σκεφτείτε αν ζείτε χιλιόμετρα μακριά από το κέντρο ή αρκετά μακριά από τις συνήθεις δραστηριότητες σας, σχολεία, φροντιστήρια, φίλους, φίλες… Υπάρχουν πάρα πολλοί που προτιμούν για πολλούς λόγους τα διαμερίσματα και μάλιστα τα κεντρικά. Προσωπικά αν δεν αισθάνομαι σε απόσταση περπατήματος την ύπαρξη «εφημερίδας» υφίσταμαι ένα “ακατανόητο” στρες.

Από οικονομικής απόψεως το ζήτημα είναι πολυδιάστατο.

Πάρα πολλοί με ερωτούν αν αποτελεί συμφέρουσα επένδυση. Θα σας απαντήσω (υποκειμενικά) όπως πάντα και εδώ.

Αν διαθέτετε οικόπεδο από οποιοδήποτε λόγο τότε εξαρτάται πως αξιολογείται η αξία του. Αν υπήρχε ή αγοράστηκε ή μεταβιβάστηκε πολύ παλαιά σαφώς έχετε ένα μεγάλο όφελος λόγω της υπεραξίας που απέκτησε κατά τη διάρκεια των χρόνων. Με την επιφύλαξη της θέσης του πάντα.

Αν το αγοράσατε σχετικά πρόσφατα αυτό δεν υφίσταται και συνεπώς έχετε να συνυπολογίσετε και το “βάρος” της αγοράς του και των διακυμάνσεων του…

Προφανώς η θέση είναι καίριας σημασίας. Αν είστε από τους τυχερούς που βρεθήκατε να έχετε στην κατοχή σας ένα οικόπεδο στην Εκάλη (όταν ακόμα ήταν χωριουδάκι) τότε λίγα έχω να προσθέσω.

Μην σας διαφεύγει ωστόσο της προσοχής σας πως και το 1920 πάλι η αγορά ενός ακινήτου σε καλή περιοχή ήταν πολύ δύσκολη (αν όχι αδύνατη) υπόθεση για τους ασθενέστερους οικονομικά.

Παρατήρηση: Συνεχίστε λοιπόν να κατηγορείτε τις μεθόδους χρηματοπιστωτικής επέκτασης από τις οποίες είδαμε την πραγματική ανάπτυξη των τελευταίων ετών και σταματήστε επιτέλους να επιχαίρεστε με την σημερινή απαράδεκτη και ουσιαστική μείωση του συνολικού πλούτου και με επιχειρήματα του τύπου “οι γονείς μας ζούσαν με τα λίγα και δεν δανείζονταν’. Γι’ αυτό ήταν φτωχοί. Επ’ αυτού του θέματος ερωτείστε με ότι θέλετε, αλλά σας προειδοποιώ. Έχω τεράστιο οπλοστάσιο γι’ αυτό προετοιμαστείτε πολύ καλά.

Αφού λοιπόν έχουμε την μία προκύπτουσα αξία του οικοπέδου ας δούμε και το προϊόν που θα ανεγερθεί: το κτίσμα.

Εντελώς απλά και στεγνά:

Αν το κτίσμα είναι μεγαλείο κακόγουστης αρχιτεκτονικής τότε απλά …ξεχάστε το. Κατασκευάσατε κάτι κακό σε ένα καλό οικόπεδο και η εξίσωση τελικά είναι …ανισότητα εις βάρος σας. Μην νομίζετε πως κατασκευάζοντας με το γούστο σας θα ενθουσιάσετε και τους υπόλοιπους. Οι πιθανότητες είναι εναντίον σας.

ΑΝ όμως (λέω ΑΝ) κατασκευάσετε κάτι πολύ καλό και ακόμα καλύτερα και επώνυμο, τότε ίσως να αυξήσετε κατά πολύ την αξία του. Αντικειμενικά κριτήρια δεν υπάρχουν, αλλά δείτε φωτογραφίες του 1920 από την Αθήνα ή το Παρίσι και θα καταλάβετε μόλις νοιώσετε την επιθυμία για αυτό που βλέπετε, τι εννοώ.

Το τονίζω και θα το γράψω πολλές φορές:

Το κακό με την πάροδο του χρόνου χάνει την αξία του, το καλό απλά παλιώνει. Ξαναγράφω: Μία Rolls Royce είτε είναι του 1930, είτε του 1950 είναι πάντα μία Rolls Royce. Το ίδιο ακριβώς ισχύει και για μία ακριβή πένα ή μία επώνυμη δερμάτινη τσάντα, να μην μιλήσω για τον θεσπέσιο ερυθρό οίνο. Κι αν το καλοσκεφθείτε με κάθε τι. Οι αξίες είναι διαχρονικές.

Δώστε λοιπόν πολύ μεγάλη σημασία στην αρχιτεκτονική ποιότητα. Με μεγάλη θλίψη και πικρία αναφέρω πως μεγάλος αριθμός εξαίρετων νέων ή πιο παλιών αρχιτεκτόνων ή αρχιτεκτονιζόντων μηχανικών δυστυχώς ποτέ δεν βρήκε τον δρόμο της δημιουργίας. Έχω εντυπωσιαστεί από την εμμονή του Έλληνα σε κακές παραδοσιακές απαξίες κάτι που είναι διακριτό από τα επώνυμα των πολιτικών της κληρονομικής Δημοκρατίας μας (όπως πολύ σωστά έχει επισημανθεί), αλλά και από την ύπαρξη “ασφαλών κυκλωμάτων” που κατευθύνουν τους ανυποψίαστους ανθρώπους σε μηχανισμούς που ανήκουν στον πολιτικό τους χώρο. Θαυμάσια αλλά να γνωρίζετε πως την ώρα εκείνη απαξιώνετε τα χρήματα και την περιουσία σας, διότι εμπιστεύεστε το σπίτι σας σε κάποιον που το μόνο κριτήριο αρχιτεκτονικής αντίληψης που διαθέτει είναι ο χώρος των πολιτικών γραφείων ή πιθανότατα οι κοινωνικές διασυνδέσεις του. Ούτε στον αδελφό σας δεν πρέπει να αναθέσετε την εκπόνηση της αρχιτεκτονικής μελέτης αν δεν είστε πεπεισμένοι για τις ικανότητές του, (αυτό προσωπικά μου έχει συμβεί δύο φορές και ειλικρινά όχι λόγω ανεπάρκειας των συγγενών των πελατών μου, αλλά λόγω της μη ενασχόλησης τους με το αντικείμενο). Θα μου πείτε επέλεξαν σωστά; Αυτό είναι υπό κρίση…

Το brand name είναι επίσης μία άλλη υπόθεση. Το Touareg της Volkswagen λένε πως είναι μία Porsche Cayenne μεταμφιεσμένη ή μάλλον το αντίθετο. Δεν το γνωρίζω, ούτε έχω οδηγήσει κάποιο από τα δύο, αλλά αν ισχύει αυτό, τότε δεν χρειάζεστε άλλη απόδειξη πως με την αλλαγή και μόνο του ονόματος έχουμε διαφορές χιλιάδων ευρώ.

Αξιολογείστε λοιπόν πολύ σοβαρά κατά πόσον οι επιπλέον αμοιβές σε έναν σπουδαίο αρχιτέκτονα θα έχουν επίπτωση ή όχι στην αξία της μονοκατοικίας σας. Μετά από αυτό σκεφθείτε πόσα χάνετε ή κερδίζετε από αυτόν τον λόγο και μόνο μετά σκεφθείτε πόσα χάνετε ή κερδίζετε από την μέθοδο κατασκευής.

Σαφώς και δεν είμαι φερέφωνο των μεγάλων αρχιτεκτονικών γραφείων, ούτε ποσοστά λαμβάνω (γι’ αυτό πιστεύω πρέπει να έχετε ήδη πειστεί, ότι πουθενά δεν το κάνω), άλλωστε θα ήμουν πραγματικά πλούσιος και αυτό το site μάλλον ποτέ δεν θα είχε εμφανισθεί, διότι αντί να συγκρίνω τα Touareg με τις Cayenne τώρα θα απολάμβανα κάποια από αυτές στην Χαλκιδική (ή μήπως δεν τα λέω σωστά;).

Τονίζω όμως και πάλι πως τα διαμάντια που λάμπουν και που θαυμάζετε στα κοσμηματοπωλεία προέρχονται από σκοτεινά ορυχεία και δεν είναι παρά καθαρά …κάρβουνα. Συνεπώς ψάξτε λίγο γύρω σας να δείτε και μη γνωστά ονόματα, δώστε την ευκαιρία σε πολλούς κι αν μη τι άλλο διεξάγετε έναν άτυπο αρχιτεκτονικό διαγωνισμό, αλλά …φανερά, (μην με …ξεχάσετε!), ο ευγενής ανταγωνισμός “απογειώνει”! Προσέξτε τη διαφορά: Βλέπω (όχι τόσο συχνά είναι αλήθεια), πελάτες που γυρίζουν με ένα τοπογραφικό και αναζητούν την χαμηλότερη προσφορά χάνοντας χιλιάδες ευρώ. Το ίδιο κάνουν και στον τομέα της κατασκευής χάνοντας άλλες τόσες χιλιάδες ευρώ και εκεί. Αντί αυτού ψάξετε καλύτερα να βρείτε ανθρώπους με τους οποίους θα συνεννοηθείτε και θα τους δώσετε την ευκαιρία να δημιουργήσουν. Όταν (και αν ποτέ) συνειδητοποιήστε το τι κερδίζετε ή τι χάνετε θα καταλάβετε το πνεύμα μου.

Για τους τρόπους κατασκευής έχουμε πει πολλά και θα πούμε ακόμα περισσότερα στη συνέχεια. Θα υποθέσουμε όμως ότι έχουν γίνει όλα αρκετά καλά και τα κοστολόγια είναι σε επίπεδα που μπορούμε να ανταπεξέλθουμε. Λοιπόν εδώ ελλοχεύει ο κίνδυνος του να εκτοξευθούν τα κόστη σε παράλογα επίπεδα αν στην λογική του “μία φορά την φτιάχνω” χάσετε το μέτρο, (εντάξει αυτό ισχύει λίγο πολύ για όλα στην ζωή). Αυτό το αναφέρω διότι είναι το ίδιο με το ανάλογο του αυτοκινήτου. Αν τοποθετήσετε ένα πολύ ακριβό ηχο-σύστημα στο αυτοκίνητό σας δεν σημαίνει ότι ο επόμενος αγοραστής θα το εκτιμήσει. Άλλωστε δεν θα ψάχνετε για αγοραστή αυτοκινήτου αλλά …ηχο-συστήματος. Τα ξύλινα όμως πατώματα θα τα εκτιμήσετε αν είναι αντοχής και υψηλής αισθητικής, ενώ τις “επίχρυσες” μπαταρίες στο μπάνιο αμφιβάλλω.

Ένα μέσο κόστος λένε ότι είναι τα 1500 ευρώ/τμ, αλλά εμένα προσωπικά μου είναι εντελώς αδύνατον να το αιτιολογήσω (πριν την …ολοκλήρωση της κατασκευής). Τα υπόγεια προσθέτουν, οι πισίνες το ίδιο ενώ οι εξώστες που δεν υπολογίζονται στον συντελεστή δόμησης έχουν και αυτά το κόστος τους. Πως αυτά εντάσσονται στα 1500 ευρώ/τμ; Μία ακριβή κουζίνα το ίδιο επίσης. Ας μην είμαστε λοιπόν προσκολλημένοι σε νούμερα που δεν τεκμηριώνονται αλλά είναι ενδεικτικά της τάξης μεγέθους. Μία σοφίτα σκεφτείτε πόσο πολύ μπορεί να επηρεάσει το μέσο κόστος όπως και η επιλογή ενός είδος κουφώματος. Αλλά προσοχή πάντα “το φθηνό είναι ακριβό”. Ας μείνει αυτό το νούμερο με συν-πλήν …700.00 ευρώ… (κάτι γνωρίζω που το γράφω), ειδικά για το ..πλην δεν θα το έλεγα, αλλά… για το συν προσθέστε κι άλλα (πολλά) ειδικά όταν κινηθείτε σε πολύ υψηλά επίπεδα.

Εν τέλει ποια είναι η απάντηση στο ερώτημα;

Επειδή δεν μπορώ να επιλέξω θα αναφέρω τους ιδανικούς συνδυασμούς (κατά την άποψή μου) και την προτεινόμενη αξιολόγηση από επενδυτικής απόψεως και εσείς πλέον ας επιλέξετε:

Παρατήρηση: Σαν προάστιο για να γίνω σαφής εννοώ την Κηφισιά ή την Εκάλη όχι όμως και το Ψυχικό, για να έχετε μία εικόνα του πως το αντιλαμβάνομαι με τα δεδομένα της Αθήνας.

Αστική Μονοκατοικία: Η πρώτη μου επιλογή. Σκεφτείτε στο κέντρο δικό σας σπίτι με κήπο και σε απόσταση αναπνοής από όλα. Απαραίτητη προϋπόθεση η θέση στάθμευσης, εκτός και αν δεν οδηγείτε ή επιλέγετε το ποδήλατο. Αλλά οι φίλοι σας; Ακόμα κι αν δεν είναι τόσο του γούστου σας η θέση είναι αρκετή να υπερκεράσει όλα τα μειονεκτήματα. Τεράστια επενδυτική αξία.

Αστική Πολυκατοικία με γονίδια Μονοκατοικίας: Κεντρική τοποθεσία με το ψυχολογικό πλεονέκτημα και της κοινωνικότητας. Προσωπικά θα ήθελα να είμαι και με άλλους ανθρώπους και να έχω την δυνατότητα του μόνος όποτε επιθυμώ και με παρέα όποτε επίσης επιθυμώ. Αν σας αποθαρρύνουν οι γνωστές πιθανές (καλές ή κακές) αλληλεπιδράσεις με άλλους ανθρώπους δεν έχω παρά να παρατηρήσω πως αυτή είναι η διάρθρωση της ζωής. Ο χώρος στάθμευσης εκ των ουκ άνευ. Πιθανότατα αυτή να ήταν και η προσωπική μου επιλογή. Τεράστια επίσης επενδυτική αξία.

Μονοκατοικία σε προάστιο: Αν συνυπολογίστε τους παράγοντες μοναξιάς και απόστασης και αποφασίστε ότι δεν σας απασχολούν τότε είναι μακράν η καλύτερη επιλογή. Από επενδυτικής απόψεως είναι πιο δύσκολα τα πράγματα, διότι απλούστατα το κοινό σας είναι περιορισμένο. Το ίδιο κοινό πιθανόν θα προτιμήσει να κατασκευάσει κάτι δικό του παρά να αγοράσει κάτι έτοιμο. Επενδυτικά είναι μία δύσκολη περίπτωση. Δεν νομίζω ότι μπορείτε εύκολα να αποκομίσετε κέρδος αν θελήσετε να εκποιήσετε την μονοκατοικία σας. Αλλά τονίζω στην περίπτωση αυτή μάλλον δεν είναι αυτό το κίνητρό σας, αλλά η ποιότητα ζωής που θα απολαμβάνετε εσείς.

Πολυκατοικία με γονίδια Μονοκατοικίας σε προάστιο: Ενδιαφέρουσα περίπτωση αλλά για πολύ συνειδητοποιημένους αγοραστές και σαφώς μικρότερο κοινό. Επενδυτική αξία μάλλον δύσκολο να εκτιμηθεί, αλλά πιθανότατα ο αρχιτεκτονικός σχεδιασμός και η τοποθεσία μπορούν να διαμορφώσουν το τοπίο.

Υπάρχουν όμως και κάποιες παράπλευρες συνέπειες της απόφασής μας, οι οποίες μπορούν να μεταβάλλουν την επενδυτική αξία μιας Μονοκατοικίας. Αλλά αυτό αφορά ένα άλλο κεφάλαιο και θα εξετασθεί στο μέλλον (ίσως) σε δική του ενότητα. Αυτό είναι αντικείμενο περισσότερο οικονομικής παρά τεχνικής ανάλυσης και δεν είμαι ακόμα σίγουρος αν θα μπορούσα να δημοσιοποιήσω την (δύσκολα αποκτηθείσα) τεχνογνωσία μου. Αν νομίζετε ότι αξίζει να εξετάσουμε μαζί κάτι από τα παραπάνω, ας επικοινωνήσετε μαζί μου.

Δείτε επίσης και τις ενότητες:

Κατασκευή Μονοκατοικιών (φωτος)
Κατασκευή Μονοκατοικίας (οδηγίες)
Φάσεις Κατασκευής Φωτογραφικά

Ίσως ενδιαφέρει και άλλους... (κοινοποιείστε)