Θα Αγοράζατε Αυτό το Ακίνητο;

DSC04610a

Τι συμβαίνει πλέον με τις επενδύσεις σε ακίνητα; Προς ποία κατεύθυνση κινείται το σκεπτικό όσων παραμένουν ανήσυχοι και σκέπτονται την επόμενη (ή την σημερινή) ημέρα;

Σκέφτηκα πολύ προτού αποφασίσω να γράψω αυτό το άρθρο. Όχι για κανένα άλλο λόγο, αλλά διότι ενδέχεται να κινδυνεύσω να θεωρηθώ ως μη ρεαλιστής, σύμφωνα με τις επικρατούσες απόψεις περί επενδύσεων σε ακίνητα. Είναι όμως σωστό αυτό; Τι μας δείχνουν τα δεδομένα και τι μπορούμε να αποκομίσουμε;

Μην ξεχνάτε ποτέ, πως ότι διαβάζετε αλλού αποτελεί ήδη παρελθόν. Στην Teucris η αρθρογραφία είναι συστατικό για την δημιουργία μέλλοντος. . Εξ’ άλλου η Teucris έχει τεράστια εμπειρία στο αντικείμενο και με πολύ μεγάλη επιτυχία.

Αρχικά να τονίσω πως υπάρχει μία σπουδαία παρανόηση. Άλλο λογιστική και άλλο ισοδύναμη αξία ενός ακινήτου (και όχι μόνον). Τι εννοώ…

Ας θεωρήσουμε πως ένα ακίνητο λογιστικά κόστιζε το 2009 €500,000. Εάν υποθέσουμε μία πτώση της τάξεως του 45% τότε το 2016 υποτίθεται πως το ίδιο ακίνητο θα κοστίζει €275,000. Παραδοχές κάνω. Προσέξτε τώρα…

Εάν ένα άλλο ακίνητο κόστιζε €350,000 ευρώ το 2009 με την παραδοχή της πτώσης του 45% στην υποτιθέμενη τιμή, σήμερα θα κοστίζει €192,500. Συνεπώς πρακτικά μπορεί να μεταβλήθηκε η λογιστική αξία, ωστόσο η δύναμις του χρήματος παρέμεινε η ίδια όσον αφορά την αγοραστική του αξία.

Παρατήρηση 1: Οι τράπεζες (και φυσικά οι κυβερνήσεις) αγνοούν τεχνηέντως αυτόν τον θεμελιώδη κανόνα και διατηρούν την λογιστική αξία των δανείων αμετάβλητη. Η πρώτη μεγάλη και κορυφαία “απάτη” η κατάργηση της οποίας λύνει σε τεράστιο βαθμό τα θέματα των κόκκινων δανείων. Ισχύει όμως και το αντίστροφο, πως σε περίπτωση υπερ-πληθωρισμού (όπως όντως συνέβη μεταξύ Ιουνίου 1921 και Ιανουαρίου 1924 στην Γερμανία) με ένα “ευτελές” χαρτονόμισμα αποπληρώνεται κάθε δάνειο.

Παρατήρηση 2: Μειώνεται σε όλα τα ακίνητα η λογιστική αξία 45% ή όχι. Διότι εάν υπάρχουν ακίνητα, τα οποία διατηρούν την τιμή του 2009 ή τουλάχιστον έχουν λιγότερες απώλειες, αμέσως εμφανίζεται ένα περιθώριο κέρδους. Σπουδαίο σημείο αυτό.

Το επόμενο βήμα στη σκέψη μας.

Τι αποδίδει ένα ακίνητο, άλλωστε ποιος ο λόγος να επενδύσω σε αυτό. Αυτό πάλι είναι πολύ ενδιαφέρον.

Κατ’ αρχήν επενδύει κάποια/ος σε ακίνητα κυρίως για τρεις λόγους (δεν αναφέρομαι σε ειδικά επενδυτικά ακίνητα εδώ):

• Εισόδημα από ενοίκια ή όφελος προσωπικής χρήσης.
• Επενδυτική εξασφάλιση μετρητών
• Συναισθηματική επιλογή

Και οι τρεις προηγούμενοι λόγοι είναι εξαιρετικά σημαντικοί. Μάλιστα ο τρίτος είναι και ο σπουδαιότερος κατά τη γνώμη μου.

Υπάρχει μία περιρρέουσα άποψη πως πλέον τα ακίνητα δεν αποδίδουν και η φημολογία του ΕΝΦΙΑ έχει παγώσει την αγορά. Σωστό εν μέρει. Πάλι έχει να κάνει με το τι είδους ακίνητο είναι αυτό. Παρ’ όλα αυτά σε ακίνητο 200 τμ αξίας €500,000 και τώρα έστω €275,000 ο ΕΝΦΙΑ με αντικειμενική αξία ακινήτου €3,500/τ.μ. είναι περίπου €1,300. Δηλαδή 1,300/275,000=0,47%. Σε αυτοκίνητο 2,000 κ.εκ. του 2009 αξίας τότε €40,000 και σήμερα έστω €7,000 (θεωρητικά, διότι δεν πωλείται εύκολα) τα τέλη είναι €630 (πέρυσι ήταν €660). Δηλαδή ποσοστό 630/7,000=9%. Κραυγαλέο παράδειγμα και όμως δεν ακούγεται κιχ για αυτή τη φοβερή διαφορά.

Το επιχείρημα πως πληρώθηκε μία φορά το ακίνητο και ποιος ο λόγος να πληρώνεται συνεχώς είναι έωλο, διότι ο φόρος είναι φόρος και αύριο μπορεί να μετατραπεί και σε κεφαλικό. Μία φορά έχετε το κεφάλι σας, μία φορά θα σας το πάρει, αλλά μάλλον δεν θα θέλετε να το παραχωρήσετε. Προσοχή λοιπόν στο σκεπτικό, (χονδροειδές το παράδειγμα, απλά να επισημάνω την λάθος λογική).

Συνεπώς καταλήγουμε να εξετάσουμε τα βασικά ερωτήματα:

Α. Λογιστική αξία απόκτησης.
Β. Κόστος ενδεχόμενης αποκατάστασης (εάν είναι στην κατάσταση του κτιρίου της φωτογραφίας).
Γ. Πιθανό εισόδημα από ενοίκια ή όφελος για δική μας χρήση.
Δ. Αξία εξασφάλισης, ως τοποθέτηση (ακόμα και εάν δεν υπάρχει κανένα εισόδημα από το ακίνητο και δεχόμαστε πως για έστω 10 χρόνια θα πληρώνουμε τους φόρους και τη χρήση χωρίς καμία άλλη απολαβή.

Όπως μπορείτε εύκολα να αντιληφθείτε η απόρριψη μίας επένδυσης σε ακίνητα λόγω της περιρρέουσας ατμόσφαιρας είναι μία κίνηση αυτοματοποιημένη και χωρίς αιτιολόγηση.

Οποιαδήποτε απόφαση θα πρέπει να προκύψει ως προϊόν προσεκτικής αξιολόγησης, παραδοχών όσον αφορά το μέλλον και των δυνατοτήτων μας σε αυτό.

Το συγκεκριμένο ακίνητο της φωτογραφίας είναι σε κεντρικότατο σημείο μίας από τις πλέον τουριστικές πόλεις της Ελλάδας. Δεν έχω φωτογραφίσει σκοπίμως το ισόγειο, αλλά σε αυτό υπάρχει ένας χώρος εστίασης, ο οποίος προφανώς αποδίδει κάποιο ενοίκιο, (λαμβάνουμε υπ’ όψιν και την εκδοχή αδυναμίας είσπραξης, λόγω συνθηκών).

Απαιτεί σαφώς ένα σεβαστό ποσό για την αποκατάστασή του (εκεί προσλαμβάνετε τους καλύτερους και βέβαια καταλαβαίνετε τι υπονοώ!) και με απλούς υπολογισμούς αξιολογείτε το κόστος κτήσης, το κόστος ενδεχομένως αποκατάστασης, τα πιθανολογούμενε δεδομένα είσπραξης ενοικίων τα επόμενα έστω 10 χρόνια, τους ανάλογους φόρους κατ’ εκτίμηση (μάλιστα προτείνω, το ποσόν αυτό να συνυπολογίζεται στο κόστος αγοράς και να αποθηκεύεται σε ειδικό λογαριασμό για την αποπληρωμή των εκτιμώμενων φόρων) και την συναισθηματική ευφορία την οποία θα απολαύσετε ως υπερήφανος ιδιοκτήτης του (μην το υποτιμάτε καθόλου αυτό).

Μάλιστα πάντοτε προτείνω να ακολουθείται η δυσμενέστερη εκδοχή, να μην εισπράττονται ενοίκια, να αυξηθούν οι φόροι, το ΕΝΦΙΑ να παραμείνει για τα επόμενα 10 χρόνια και γενικώς οτιδήποτε ενδέχεται να συμβεί, αλλά μην το… παρακάνετε (άλλωστε θα ψάχνετε υποσυνείδητα δικαιολογίες, προκειμένου να απορρίψετε κάθε συναλλαγή είτε από ανασφάλεια είτε από επιχειρηματική ατολμία)!

Βλέπετε από το προηγούμενο σκεπτικό πως η απόφαση απόκτησης-επένδυσης σε ακίνητο αυτήν την εποχή, μακράν απέχει από την διαμορφωμένη ατμόσφαιρα απόρριψης και αποτελεί προϊόν ζυγισμένων εκτιμήσεων και βαθιάς γνώσης του αντικειμένου, διότι κάθε ακίνητο λειτουργεί με ξεχωριστό τρόπο (εδώ η ειδική τεχνογνωσία).

Εάν ανήκετε στην πλευρά του ιδιοκτήτη πωλητή, επίσης μην πέφτετε στην προηγούμενη παγίδα. Αποδείξτε με επιχειρήματα την κερδοφορία του ακινήτου σας. Μην επαφίεστε στην αντι-επενδυτική ατμόσφαιρα.

Υπάρχουν αρκετοί με διαθέσιμα μετρητά, οι οποίοι είναι επίσης σε δύσκολη θέση μη γνωρίζοντας πώς να επενδύσουν και φυσικά υπό την δαμόκλειο σπάθη πιθανού επερχόμενου hair-cut των καταθέσεων.

Είναι ώρα κινήσεων (πάντα ήταν) και με δυνατότητες πολύ αποδοτικών επενδύσεων και υψηλών κερδών, αλλά πάντοτε με προσεκτικά αξιολογημένο σκεπτικό.

Αυτή είναι η άποψή μου.