(πολύ πιο σπουδαία απ’ όσο φαντάζεστε)…
Όσοι ταξιδεύετε συχνά εκτός κεντρικών οδών είμαι σίγουρος πως θα έχετε προσέξει διάφορα εγκαταλελειμμένα κτίσματα, τα λεγόμενα “χάνια”. Η λέξη αντιλαμβάνεσθε πως δεν είναι Ελληνική είναι Τουρκική ή Περσική και σημαίνει “σπίτι”… χάνι < τουρκική han < περσική خانه (xâne, σπίτι). Στην περίπτωσή μας βέβαια αναφέρεται σε έναν χώρο ξεκούρασης των ταξιδιωτών (της παλαιάς εποχής)…
Το πιο γνωστό σας υποθέτω, πως είναι το “Χάνι της Γραβιάς”.
Τι διδάγματα μπορούμε να αντλήσουμε από ένα “χάνι” σήμερα (εάν μπορούμε βεβαίως)… όσον αφορά τα ακίνητα;
Το πρώτο, το οποίο συνήθως έρχεται στο μυαλό είναι πως ισχύει το location-location-location! (Τοποθεσία-τοποθεσία-τοποθεσία). Ωραίο επιχείρημα με ακλόνητη βάση πως η τοποθεσία είναι το σημαντικότερο στοιχείο ενός ακινήτου και δη εμπορικού.
Χμ…
Δεν θα συμφωνήσω, χωρίς φυσικά να μην ισχύει το προηγούμενο, αλλά σε άλλη βάση.
Το σπουδαιότερο δίδαγμα είναι πως υπήρχαν πάντοτε ταξιδιώτες! Μάλιστα ήταν τόσοι πολλοί, ώστε δικαιολογείτο ακόμα και σε πολύ παλαιές εποχές η κατασκευή ενός μεγάλου κτίσματος και μίας ανάλογης επιχείρησης προκειμένου να εξυπηρετούνται.
Αυτό είναι το σπουδαιότερο δίδαγμα και όχι η τοποθεσία…
Προσέξτε, διότι εδώ ακριβώς είναι καλά κρυμμένη η ουσία της υφής των ακινήτων… η οποία είναι η ανθρώπινη δραστηριότητα και όχι η φυσική μορφή του χώρου ή του κτίσματος…
Είναι σημείο κλειδί όσον αφορά τις επενδυτικές μας επιλογές… είναι μάλιστα τόσο σημαντικό, ώστε να αποτελεί και τον κυρίαρχο παράγοντα τρόπου δράσης και σκέψης μας (και προσδοκώμενων κερδών)…
Η διεθνής οικονομική κρίση και η κατάσταση στην Ελλάδα (λόγω της εντελώς λάθος προσέγγισης) δεν επέτρεψε στο να καταδειχθούν τα προηγούμενα και να διαφανούν οι αναδυόμενες τάσεις και να ληφθούν οι κατάλληλες στρατηγικές θέσεις…
Να γίνω λίγο πιο σαφής. Στο εξαιρετικό και μνημειώδες πόνημα του, Marketing Imagination ο Theodore Levitt αναφέρει χαρακτηριστικά πως οι σιδηρόδρομοι στις Η.Π.Α. απέτυχαν να προσαρμοσθούν αρχικά, διότι δεν προσδιόρισαν σωστά την φύση του προϊόντος τους, το οποίο δεν ήταν τα τραίνα αλλά οι μεταφορές. Το ίδιο και το Χόλυγουντ. Δεν ήταν οι κινηματογραφικές ταινίες αλλά η ψυχαγωγία.
Τα χάνια δεν αποτελούν μέρος των ακινήτων και συνεπώς της τοποθεσίας, αλλά αποτελούν μέρος των ταξιδιών – μετακινήσεων. Το ίδιο τα ξενοδοχεία… (αναψυχή). Το ίδιο και κάθε ακίνητο, το οποίο μπορείτε να φαντασθείτε…
Η επενδυτική μου δραστηριότητα στο Τέξας (για την οποία εισέπραττα μειδιάματα μεταξύ ειρωνείας και συγκατάβασης προς ένα αφελή) εντάσσεται ακριβώς σε αυτό το πλαίσιο. Οι ερημικές εκτάσεις δεν αποτελούσαν αγορές ακινήτων αλλά αποτελούσαν στρατηγική ανάληψη θέσεων στον ενεργειακό τομέα. Σε ανθρώπινη δραστηριότητα επομένως και σε αντίστοιχες (micro ή mega τάσεις). Προφανώς ως ακίνητα είναι γεμάτα με αράχνες, φίδια και σκορπιούς… και εντελώς άνυδρα. Δεν περπατώ όμως εκεί ούτε πίνω τον καφέ μου. Το ζητούμενο ήταν τι κρυβόταν στο υπέδαφος και αυτό ήταν (και είναι) το ωραίο πετρέλαιο…
Εάν το ακίνητο, το αντιμετωπίζετε ακόμα ως τα τετραγωνικά και ως φόρους και όλα τα γνωστά (σύμφωνοι αντιπαθητικά δεδομένα) “πλανάσθε πλάνην οικτράν”. Επενδύετε στα ιστιοφόρα ενώ έχουν ήδη εμφανισθεί τα μηχανοκίνητα πλοία… ή ακόμα χειρότερα τα αεροπλάνα… Μετά θα αναρωτιέστε για το πώς χρεοκοπήσατε τη στιγμή κατά την οποία το ζητούμενο δεν είναι παρά η ταχύτητα στην μετακίνηση και όχι η τοποθεσία…
Αυτή η εσφαλμένη προσέγγιση συνεχίζεται με αμείωτο ρυθμό και ενώ ο χώρος των ακινήτων διεθνώς προσφέρεται για τις πλέον επικερδείς επενδύσεις έχει παραμείνει στάσιμος (για την συντριπτική πλειοψηφία) με μία λάθος αντίληψη…
Η χρεοκοπία μεγάλων επιχειρήσεων στον τομέα των ακινήτων (και όχι μόνον) ειδικά τώρα την περίοδο της βαθειάς κρίσης έγκειται σε πολύ μεγάλο βαθμό στην αδυναμία αντίληψης αυτής της εννοίας. Δείτε και την σημείωση στο τέλος.
Τα χάνια όσο το μέσο μεταφοράς ήταν τα ζώα και η διαδρομή διαρκούσε πολλές ώρες ήταν κερδοφόρα. Μόλις όμως άλλαξαν τα δεδομένα στην μετακίνηση (= οι δρόμοι, τα οχήματα) τότε η τοποθεσία τους έχασε κάθε νόημα. Που λοιπόν νομίζετε πως θα έπρεπε να επενδύσει ο ιδιοκτήτης ενός χανιού (είναι δόκιμος ο όρος ή κακόηχος;);
Μα σε ένα χάνι επί του νέου δρόμου! Σωστά;
Λάθος!
Διότι δεν ήταν τότε η διαδρομή το ζητούμενο, αλλά ο χρόνος. Συνεπώς ίσως να μην είχε κανένα νόημα ένα μικρό ξενοδοχείο για διανυκτέρευση αφού πλέον η διαδρομή και ο χρόνος -και τρόπος- κάλυψής της μειώθηκαν δραστικά.
Η απόλαυση όμως ενός καφέ ή ενός καλού γεύματος παρέμενε. Άρα δεν αναφερόμαστε στον τομέα των ακινήτων, αλλά στον τομέα της ανθρώπινης ευχαρίστησης (κάτι, το οποίο δεν άλλαξε)!
Τότε ποια θα ήταν η ιδανική επένδυση σε ακίνητο, αφού τα χάνια έχασαν την σημασία τους; Μα οι …δρόμοι! Οι διορατικοί δεν αγόραζαν θέσεις για χάνια αλλά “διαδρομή”… Η βοήθεια ενός ειδικού (τοπογράφου) εν προκειμένω θα ήταν απολύτως ουσιαστική! (Έχω ιδίαν πείρα επ’ αυτού και επισημαίνω πόσο σημαντική είναι η γνώση ενός ειδικού)…
Όταν πρωτοπήγα στις Ηνωμένες Πολιτείες η πόλη στην οποία κείτο το Πανεπιστήμιο μου ήταν τον 19ο αιώνα ένα από τα σπουδαιότερα βιομηχανικά κέντρα των Ηνωμένων Πολιτειών με τον ποταμό Χάντσον να αποτελεί την κυρία οδό προς την Νέα Υόρκη… Το 1987 (και ήδη από τις αρχές του προηγούμενου αιώνα) ήταν ένα φάντασμα του εαυτού της…
Δεν σκοπεύω να αναλύσω περαιτέρω το γιατί απλά θα αναφέρω πως ήταν το δεύτερο βιομηχανικό κέντρο μετά το Πίτσμπουργκ, όσον αφορά την βιομηχανία χάλυβος… Δεν ήταν λοιπόν μόνο η μεταφορά, αλλά και το που μπορούσε ο χάλυβας να παραχθεί ευκολότερα ή φθηνότερα… Η μόνη χρησιμότητα την οποία είχε ως τοποθεσία ήταν μόνο την εποχή της …ποτοαπαγόρευσης, διότι ήταν ένα πολύ καλό σημείο εισόδου παράνομου αλκοόλ από τον Καναδά!
Επιστρέφοντας στα …χάνια δεν μπορώ να εντοπίσω ίσως καλύτερο παράδειγμα της ανθρώπινης διάστασης των ακινήτων… και το πώς μεταβάλλονται τα δεδομένα.
Επενδύουμε σε (micro-mega) τάσεις και τις συσχετίζουμε ενδεχομένως (προσέξτε το αυτό) με ακίνητα.
Εάν έχετε ανάλογο προβληματισμό ή συμφωνείτε σε έναν βαθμό τουλάχιστον μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μου….
