(…και σκέφτομαι να το μετατρέψω σε lofts)
Παρατήρηση: Δεν μπόρεσα να βρω μία Ελληνική λέξη που να αποτελεί ακριβή μονολεκτική μετάφραση του όρου loft και ως εκ τούτου χρησιμοποιώ αυτούσιο τον Αγγλικό όρο.
Προσωπικά τίποτα δεν με γοητεύει περισσότερο από ένα παλαιό βιομηχανικό κτήριο. Στο μυαλό μου έρχονται οι ασπρόμαυρες φωτογραφίες από βαρείες βιομηχανίες χάλυβα του Πίτσμπουργκ στην Πενσυλβανία ή από την περιοχή του Ρουρ στην Γερμανία.
Διαθέτετε λοιπόν ένα τέτοιο κτήριο ή σκοπεύετε να αποκτήσετε;
Χμ… Είναι μία πολύ ενδιαφέρουσα περίπτωση.
Ας δούμε λοιπόν διεξοδικά τις παραμέτρους που καθορίζουν την επενδυτική μας σκέψη:
Η παλαιότητα. Πόσο παλαιό είναι το κτίριο; Αυτό είναι ΚΑΙΡΙΟ ερώτημα. Ο λόγος αφορά το νομοθετικό πλαίσιο που υφίσταται στην χώρα μας σχετικά με την νόμιμη ύπαρξη οποιουδήποτε κτίσματος πριν από το έτος 1955. Οτιδήποτε ΠΡΙΝ από αυτήν την ημερομηνία είναι νομίμως υφιστάμενο. (Ως εκ τούτου υπολογίστε πως το 2065 σε 55 χρόνια δηλ. από σήμερα θα ισχύει το ίδιο κατά πάσα πιθανότητα για οτιδήποτε τώρα έχετε φτιάξει). Αυτό δεν το αναφέρω τυχαία (αν και το γράφω ολίγον περιπαικτικά), διότι ανά κάποια χρόνια (περίπου 50) οι νέες γενιές δεν έχουν καμία διάθεση να ασχοληθούν με τα πεπραγμένα της προηγούμενης και συνεπώς τα κτίρια έχουν ένα «παράθυρο» αξιοποίησης. Αλλά στο συγκεκριμένο θέμα μας αυτή ακριβώς η «λογική» έχει ένα τεράστιο και ουσιαστικό πλεονέκτημα:
Έχεις κτίριο στο 2010 αλλά με την νομοθεσία του λχ 1925. Αυτό πρακτικά σημαίνει, μεγάλη δόμηση, ίσως μεγάλη κάλυψη, σπουδαία θέση σήμερα, αλλά και καμία σύγχρονη προδιαγραφή (ούτε από αντισεισμικής απόψεως, αλλά ούτε και από πλευράς υποδομών).
Αμέσως η πρόκληση;
Πως αξιοποιείται το εν λόγω κτήριο;
Με την μετατροπή του (την αλλαγή χρήσης του να μιλήσω πολεοδομικά) σε κάτι διαφορετικό από αυτό που αρχικά σχεδιάστηκε. Ας περιοριστώ στην ενότητα αυτή στα:
LOFTS.
Όπως έχετε διαπιστώσει η μόδα των lofts, η οποία προ πολλού κατέκλεισε τις Ηνωμένες Πολιτείες και την Ευρώπη, επεκτείνεται και πολύ δυναμικά (;) μάλιστα στην χώρα μας. Όλα τα προηγούμενα πλεονεκτήματα μεγιστοποιούνται στην μετατροπή ενός παλαιού βιομηχανικού κτιρίου ή αποθήκης σε κατοικίες (και όχι μόνον). Το βασικότερο προφανώς αφορά την θέση του κτιρίου. Ακόμα κι αν διαθέτετε ένα εγκαταλελειμμένο κτίριο-αστέρι εντός μιας βιομηχανικής περιοχής θα είναι πολύ δύσκολο να κινηθείτε με αυτόν τον τρόπο. Ή ακόμα αν διαθέτετε μία εγκαταλελειμμένη εγκατάσταση μονάδας εξόρυξης στο πουθενά, πάλι δεν θα μπορέσετε να κάνετε πολλά πράγματα. Η επέκταση του πολεοδομικού ιστού σε περιοχές που το 1925 ήταν έρημοι αγροί και που τότε είχε κατασκευαστεί ένα τέτοιο κτήριο πλέον βρίθουν από ζωή. (βλέπε εργοστάσιο Φιξ). Σκεφτείτε τώρα περιοχές που θεωρούνται «υποβαθμισμένες» (με ενοχλεί αυτή η λέξη), όπως το Κερατσίνι ή η Δραπετσώνα, πως θα μπορούσαν να μετασχηματιστούν και λόγω της εγγύτητας τους με την θάλασσα σε μελλοντικό πολεοδομικό μετασχηματισμό, (είπαμε τα διαμάντια εξορύσσονται από τα σκοτεινά και υγρά ορυχεία, δεν βρίσκονται στην ηλιόλουστη επιφάνεια για να τα αγγίξεις και να τα αποκτήσεις).
Από ουσιαστικής απόψεως έχει νόημα αυτή η μετατροπή; Πολύ γενικά ένας πρώην παραγωγικός χώρος μετατρέπεται σε κατοικία. Ωστόσο αυτό δεν αποτελεί πάντα μειονέκτημα αφού κάθε τι έχει τον ωφέλιμο χρόνο ζωής του.
Το σημείο κλειδί κατά την άποψή μου εδώ είναι η ΤΕΧΝΙΚΗ προσέγγιση. Αυτό θα καθορίσει εν πολλοίς την βιωσιμότητα της μετατροπής όσον αφορά το αρχικό της κόστος. Η απαίτηση για ένα ασφαλές κτήριο με όλες τις σύγχρονες ευκολίες και υποδομές διέρχεται μέσω της επιτυχημένης αρχιτεκτονικής προσέγγισης και κυρίως της ευφυούς στατικής αντιμετώπισης προκειμένου το κτίριο να ενισχυθεί και να λειτουργήσει για ακόμα τουλάχιστον πενήντα χρόνια χωρίς προβλήματα. Το είδος των επεμβάσεων όσον αφορά τα υλικά λχ του πατώματος ή την ποιότητα των κουφωμάτων προσδιορίζει στο κομμάτι που του αναλογεί το τελικό κόστος, αλλά και από την άλλη πλευρά δεν αποτελεί παράγοντα που τροποποιεί την ουσιαστική στατική λειτουργία του κτηρίου.
Οι θέσεις στάθμευσης είναι ουσιαστικής σημασίας. Η ύπαρξή τους πρέπει οπωσδήποτε να διασφαλίζεται.
(Κτήρια αυτού του τύπου υπάρχουν ΚΑΙ στις επαρχιακές πόλεις. Αυτό ίσως είναι και το σημείο που αυτή η ενότητα μπορεί να προβληματίσει για όσους ενδιαφέρονται. Στην Αθήνα τα πράγματα είναι μάλλον δύσκολα, καθότι οι αυθεντικοί χώροι νομίζω πως είναι ελάχιστοι).
Ας δούμε νούμερα και αριθμούς από μία πραγματική περίπτωση σε επαρχιακή πόλη:
(ο παρακάτω πίνακας δεν αποτελεί παρά τον αρχικό τρόπο προσέγγισης). Δεν λαμβάνεται καθόλου υπ’ όψη το χρηματοοικονομικό κόστος, ο πιθανός δανεισμός, αλλά και το εάν και πότε μπορούν να πωληθούν τα διαμερίσματα. Είναι μία εντελώς απλή προσέγγιση. Στον πίνακα αυτόν μπορείτε να τροποποιήσετε τα δεδομένα στα γκρι κελιά, ώστε να επεξεργαστείτε διάφορα σενάρια. Όλα βέβαια είναι εκτιμήσεις για τις οποίες δεν υπάρχει καμία απολύτως εγγύηση ότι θα ισχύσουν. Ωστόσο είναι δηλωτικός του είδους της επένδυσης.
(Το αρχείο είναι σε μορφή excel 2007, αλλά ανοίγει ως pdf ώστε να είναι ορατό και για όσους δεν διαθέτουν το συγκεκριμένο πρόγραμμα. Εάν ωστόσο επιθυμείτε μπορώ να σας το αποστείλω στην λειτουργική του μορφή, ώστε να τροποποιείτε τις παραμέτρους στα γκρι κελιά).
Παρ’ όλα αυτά καλό είναι κάποιος να προβεί σε πιο λεπτομερή αξιολόγηση σχετικά με τις αποδώσεις και την διαχείριση της επένδυσης. Αυτό το συνιστώ ανεπιφύλακτα (προσωπικά και όπως και πάρα πολλοί) διαθέτω τυποποιημένους πίνακες ανάλυσης ταμειακής ροής και αξιολόγησης επένδυσης στον χρόνο, όπου λαμβάνονται υπ’ όψη όλα τα σημαντικά χαρακτηριστικά. Αυτό το τονίζω (οι οικονομολόγοι προφανώς τα γνωρίζουν πολύ καλύτερα), πως πολλές φορές τα νούμερα δίνουν διαφορετικά αποτελέσματα από την απλή διαίσθηση. Σε αυτές τις εκδοχές λαμβάνονται υπ’ όψη όλες οι υποθετικές παραδοχές και διάφοροι παράμετροι. Σε κάθε πάντα περίπτωση και σε ΚΑΘΕ πίνακα ας μην ξεχνάμε την τεράστια σημασία των παραδοχών. Κατασκευάζουμε πολύ όμορφα business plans με άψογα γραφικά που καταλήγουν σε «σίγουρα» κέρδη, αλλά μην ξεχνάτε την ρήση, αν θέλεις να κάνεις τον Θεό να γελάσει ανακοίνωσε του τα σχέδια σου. Όταν λοιπόν εμείς θέτουμε μία άγνωστη παράμετρο κάτω από μία παραδοχή, τότε όντως ανακοινώνουμε στον Θεό τα …σχέδια μας. Παράδειγμα είναι ο βαθμός πληρότητας ενός κτιρίου γραφείων ή καταστημάτων, ο οποίος εκφράζεται σε ένα ποσοστό επί τοις εκατό των ωφέλιμων χώρων. Άλλη παραδοχή είναι η τιμή πώλησης. Προφανώς ΜΟΝΟ η ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ αγορά θα καθορίσει αυτά τα νούμερα, τα οποία εμείς απλά υποθέτουμε. Βέβαια πόσο δύσκολο είναι να αστοχήσει κάποιος; Δεν θα έλεγα ότι ο βαθμός αστοχίας είναι υψηλός για «συνήθεις» κατασκευές. Είναι γνωστές οι τιμές ανά περιοχή και δεν αναμένεται να μεταβληθούν περαιτέρω. Ωστόσο σε διαφορετικές ή ασυνήθεις κατασκευές δεν μπορεί να ειπωθεί το ίδιο. Τα lofts κατά την άποψή μου ανήκουν στην κατηγορία αυτή.
Εν τέλει τι νόημα έχουν τα business plans; Έχουν το νόημα ότι μέσω της ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑΣ δημιουργίας τους μπορούμε να εντοπίσουμε καλύτερα τις αβεβαιότητες και τα αδύνατα σημεία. Άλλωστε «το μέλλον άδηλον εστί». Παρ’ όλα αυτά κι ας γίνομαι κουραστικός τονίζω: άλλο η στρατηγική και άλλο οι τακτικές.
Κάπως διαφορετικές επενδυτικές σκέψεις σχετικά με τα Lofts.
Για όλα τα πράγματα πρέπει να εστιάζεις στην πηγή τους. Εκεί ευρίσκεται και η αρχική αιτία και εξήγηση της ύπαρξής τους. Όσον αφορά τα lofts αυτά προέκυψαν στις αρχές του 1900 ως χώροι ΦΘΗΝΗΣ κατοικίας σε παλαιά και εγκαταλελειμμένα εργοστάσια στην περιοχή του Soho στο Manhattan της Νέας Υόρκης. Συνεπώς η ΑΡΧΙΚΗ λειτουργία ήταν για φθηνό τρόπο στέγασης. Στην πορεία βέβαια οι καλλιτέχνες που ως γνωστόν συνήθως δεν διαθέτουν πολλά χρήματα αλλά αντιθέτως πολύ μεγάλη φαντασία δημιούργησαν ένα ρεύμα, το οποίο ακολούθησαν και άλλοι ίσως χωρίς φαντασία αλλά με περισσότερα χρήματα. Τώρα στο μυαλό μας η έννοια του loft αντιπροσωπεύει έναν ΠΟΛΥ ακριβό τύπο κατοικίας. Το ζητούμενο για τον οποιονδήποτε επενδυτή είναι κατά πόσον αυτό έχει ανάλογη ανταπόκριση και κατά πόσον είναι διατεθειμένος να πληρώσει αυτό το κόστος. Αυτό είναι ένα σοβαρό ερώτημα και απαιτεί καλή γνώση των κοινωνιολογικών συνθηκών και τάσεων κάθε περιοχής. Γενικά τα lofts δεν αποτελούν λύσεις εύκολα αποδεκτές από οικογένειες. Στο παρελθόν βέβαια αυτός ο τύπος κατοικίας ήταν ιδανικός, διότι τα πολλά συνήθως τετραγωνικά μέτρα μπορούσαν να καλύψουν τις ανάγκες πολυμελών και ασθενέστερων οικονομικά οικογενειών. Επί πλέον η διάταξη και η αρχιτεκτονική του κτιρίου είναι τέτοια που μακράν απέχει από την διάταξη και την λογική ενός τυπικού διαμερίσματος. Εναπόκειται λοιπόν στον κάθε έναν από εμάς να αποφασίσει σχετικά. Θα ήθελα στο σημείο αυτό να τονίσω πως ο κίνδυνος πολλές φορές έγκειται στην «κεκτημένη ταχύτητα», την οποία έχουμε όσον αφορά τον τρόπο σκέψης μας. ΜΟΝΟ για ακριβά διαμερίσματα είναι τα lofts; Από τον χώρο του αυτοκινήτου στο μυαλό μου έρχεται ο σκαραβαίος της Volkswagen και το mini της British Leyland. Σκεφθείτε την λογική των πρώτων μοντέλων και την λογική των επανεκδόσεών τους. Υπάρχει σύγκριση; Μα καμία. Μόνο σχεδιαστικές αναφορές και το ίδιο όνομα. Το ίδιο ακριβώς ισχύει και για τα lofts κατά την άποψή μου. Εκεί που ο σκαραβαίος και το μίνι ήταν φθηνά και ασυναγώνιστα στις επανεκδόσεις τους ήταν στην ουσία κάποια «αντίγραφα» ΧΩΡΙΣ όμως την αρχική ιδέα γέννησής τους. ΔΕΝ ήταν ΓΝΗΣΙΑ προϊόντα, αλλά copies. Φυσικά ακριβώς με τον ίδιο τρόπο αντιμετωπίστηκαν και από τους υποψήφιους αγοραστές τους, οι οποίο προφανώς τα συνέκριναν με τα αντίστοιχα «συμβατικά» μοντέλα που κυκλοφορούσαν και κυκλοφορούν και σε μία εντελώς διαφορετική βάση. Σίγουρα είναι πολύ ωραία και τα δύο αυτά νέα μοντέλα αλλά απευθύνονται σε άλλο κοινό και με άλλη λογική. Το DNA των lofts μετασχηματίστηκε και τώρα είναι κάτι άλλο.
Στο σημείο αυτό εστιάζω. Γιατί να μετατρέψω ένα παλαιό εργοστάσιο ή μια αποθήκη σε αυτού του τύπου τα διαμερίσματα;
Η απάντηση σε αυτό το παραγωγικό ερώτημα είναι καθοριστική, διότι εμπεριέχει τον σπόρο είτε του κέρδους και της επιτυχίας, είτε την ρίζα της ζημιάς και της αστοχίας. Η στρέβλωση προέρχεται (ως συνήθως) από την νομοθεσία, η οποία καθορίζει τους προαναφερθέντες κανόνες όσον αφορά το κτίριο και πλέον κυριαρχεί της πρωτογενούς ιδέας. Διότι όταν σκέφτεται ο επενδυτής το όφελος από τα επιπλέον τετραγωνικά μέτρα, τα οποία δεν θα ήταν δυνατόν να τα έχει εάν επρόκειτο να κατασκευάσει ένα καινούργιο κτίριο, αντί τον πυρήνα του κέρδους είναι σαν να σκέφτεται να αγοράσει αυτοκίνητο λόγω του εξαιρετικού ηχο συστήματός του και όχι για την οδική του συμπεριφορά.
Λοιπόν ιδού το σημείο ΠΡΟΚΛΗΣΗΣ για τους επενδυτές… Όποιος έχει έμπνευση εδώ κερδίζει…
Πιο συμβατικές σκέψεις πέραν των lofts.
Η αμέσως επόμενη συνήθης εμπορική χρήση είναι ο χώρος εστίασης. Δεν αλλάζει τίποτα όσον αφορά την στατικότατα του κτιρίου, (βέβαια είναι διαφορετικές οι απαιτήσεις ανάληψης φορτίων). Για κατοικίες μελετώνται τα κτήρια για φορτίο δαπέδου 250 κιλών/τμ, ενώ για επαγγελματική χρήση για 500 κιλά/τμ (μισό τόνο δηλ.) Προσωπικά σε όλα τα διατηρητέα ακολουθώ την β’ περίπτωση και διότι δεν γνωρίζω πολλές φορές τι χρήση θα έχει το κτήριο, αλλά και για επιπλέον λόγους ασφαλείας ενώ δεν επιδρά σχεδόν καθόλου στην οικονομία της κατασκευής παρά το φαινομενικό του διπλάσιου μεγέθους.
Τα νούμερα και οι αριθμοί δεν αλλάζουν σημαντικά, Σίγουρα είναι πολύ μικρότερο το κόστος διαμόρφωσης αλλά ίσως απαιτείται και άλλο επίπεδο πολυτέλειας. Οι μηχανολογικές εγκαταστάσεις θα είναι διαφορετικές, αλλά γενικά τα μεγέθη αυτά δεν πρόκειται να επηρεάσουν την επένδυση σε μεγάλο ποσοστό.
Δεν παραθέτω ανάλογους πίνακες διότι προφανώς αγνοώ τα επιμέρους οικονομικά δεδομένα κάθε είδους επιχείρησης. Ο κάθε ένας που ενδιαφέρεται γνωρίζει πολύ καλύτερα εάν μπορεί να ανταπεξέλθει στα δεδομένα της επένδυσής του.
Παραθέτω παρακάτω κάποιες άλλες πιθανές χρήσεις (χωρίς ανάλυση):
- Αίθουσα τέχνης ή χορού
- Χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων
- Εμπορικό κέντρο, (ανάλογα)
- Κινηματογραφική αίθουσα
- Συνδυασμοί των ανωτέρω και
- Οτιδήποτε μπορεί κάποιος να φαντασθεί και
- Οτιδήποτε μπορεί κάποιος να ΜΗΝ φανταστεί.
Σε κάθε περίπτωση πρέπει να λάβουμε υπ’ όψη μας τη σχετική νομοθεσία χρήσεων γης της περιοχής, τους χώρους στάθμευσης και φυσικά είναι Α Δ Ι Α Ν Ο Η Τ Ο να προσφέρουμε οποιαδήποτε κατασκευή που να μην εκπληρώνει το καλύτερο από απόψεως στατικής και δυναμικής συμπεριφοράς στο μέγιστο της ασφάλειας. Είναι ένα είδος κατασκευής αυτό που πραγματικά η τεχνογνωσία τονίζω είναι καίρια παράμετρος για την ασφάλεια και την οικονομία.
Βασικό ζήτημα είναι ο χαρακτηρισμός του κτηρίου ως διατηρητέου ή όχι. Προφανώς εμείς δεν επιθυμούμε να το κατεδαφίσουμε και να χάσουμε τα προνόμια του παρελθόντος, (εκτός εάν τα οφέλη μίας καινούργιας κατασκευής είναι περισσότερα (ίσον =) κάποια μελέτη που πάντα όμως ενέχει αυθαίρετες εκτιμήσεις και απροσδιόριστες παραμέτρους). Ωστόσο αυτό που είναι σίγουρο είναι ότι το γραφειοκρατικό φορτίο πολλαπλασιάζεται. Δεν είναι τόσο η διαφοροποίηση στο είδος της μελέτης. Πάντοτε η λογική μας είναι υπέρ της ποιότητας, υπέρ της αισθητικής υπέρ της ασφάλειας. Συνεπώς δεν νομίζω ότι συντρέχει λόγος ανησυχίας, αλλά είναι γνωστό πως όσο περισσότερες υπηρεσίες εμπλέκονται εγγενώς παρουσιάζονται καθυστερήσεις. Μην τρομάξετε αλλά μιλάμε για μεγάλες καθυστερήσεις. Τονίζω όμως και πάλι πως εάν ασχοληθεί κάποιος επί τούτου (ναι είναι μία δαπάνη made in Greece) θα καταφέρει να ολοκληρώσει σε λογικούς χρόνους το πλάνο του.
Τι μένει από όλα αυτά;
Μα … το που θα βρεθούν τα κεφάλαια! (αυτό επειδή αυτή η ενότητα γράφεται το 2010).
Προσωπικά αυτό είναι το τελευταίο πράγμα που με απασχολεί (δεν εθελοτυφλώ ούτε αεροβατώ). Εάν το ακίνητο είναι «δυνατό» εμπεριέχει το ίδιο την δυνατότητα δημιουργίας χρήματος. Πολύ πιο δύσκολο είναι να βρεθεί ο κατάλληλος χώρος παρά τα κεφάλαια για την αξιοποίησή του.
Η περίπτωση αξιοποίησης διατηρητέου κτηρίου είναι ένα ζήτημα που εξετάζεται σε άλλη υποενότητα και αποκαλύπτει την …Κρυφή Γοητεία των Διατηρητέων.
