Ακίνητα ΚΑΙ Μετοχές

Ποια η σχέση και πως μπορούμε να κερδίσουμε από τον συσχετισμό.

Ο τίτλος αυτής της ενότητας, όπως παρατηρείτε είναι ακίνητα ΚΑΙ μετοχές. Όχι ακίνητα ή μετοχές. Ο λόγος δεν είναι βέβαια άμεσα προφανής, ούτε είναι ίσως αυτός που φαντάζεστε με την πρώτη ματιά. Δεν υπεισέρχομαι στη λογική της πιθανής επιλογής ενός επενδυτή, αλλά θα ήθελα να επισημάνω ένα σημαντικό στοιχείο. Οι μετοχές, τα παράγωγα, τα μελλοντικά συμβόλαια και γενικά όλα τα (άπειρα) προϊόντα του χρηματοπιστωτικού συστήματος έχουν μελετηθεί και μελετώνται τόσο επισταμένως που διαθέτουμε μία εξαιρετική γνώση, όσον αφορά την …θεωρία βέβαια αυτών των οντοτήτων. Αναφέρω τη λέξη «θεωρία», διότι είναι αδύνατον να βρείτε ένα και μόνο έναν επενδυτή, ο οποίος ασχολούμενος με το αντικείμενο μπορεί να κερδίζει πάντα. ΑΔΥΝΑΤΟΝ. Τα χρηματοπιστωτικά προϊόντα όσο εξωτικά και καταπληκτικά να είναι (που είναι!) ΔΕΝ προσφέρουν κανένα εχέγγυο μόνιμου κέρδους… Όλοι οι γκουρού που είχαν μία επιτυχία (και σε διάρκεια) δεν μπόρεσαν παρά για ένα διάστημα να κρατήσουν την φήμη των gold fingers (χρυσοδάκτυλων). Δυστυχώς τα μαθηματικά ΔΕΝ μπορούν να προσομοιώσουν σε καμία περίπτωση την πραγματικότητα, τα συναισθήματα, τις ενδόμυχες σκέψεις… Τέλος… Δύο περιπτώσεις γνωρίζω που από τη μία smart guys (οι έξυπνοι) και από την άλλη ο κορυφαίος όλων των εποχών κατάφεραν στην μεν πρώτη περίπτωση με τα Ultra εξωτικά χρηματοπιστωτικά προϊόντα τους και στην άλλη με το αδιαφιλονίκητο κύρος να επιτυγχάνουν συνεχώς κέρδη στις αγορές και για πολύ μεγάλο συγκριτικά χρονικό διάστημα. Ιδού: η θαυμαστή ENRON και ο ασύγκριτος Bernard Madoff, ήτοι οι δύο μεγαλύτερες απάτες των τελευταίων ετών στην οικονομική ιστορία. Πάντως είναι χρήσιμο να παρατηρήσουμε πως και στις δύο περιπτώσεις (αλλά ΚΑΙ σε ΚΑΘΕ περίπτωση απάτης) δεν επρόκειτο παρά μόνο για φαινόμενα που δεν ήταν καθόλου δύσκολο να τα αντιληφθεί οποιοσδήποτε άνθρωπος διαθέτων κοινή λογική. Αλλά πάντοτε η απληστία και η ελπίδα μαζί με την ηθελημένη άρνηση αποδοχής της πραγματικότητας αποδεικνύονται ανίκητες. Στις δύο προηγούμενες περιπτώσεις και στην ENRON αλλά και στον Bernard Madoff ήταν προφανές ότι δεν υπήρχε καμία λογική. Παρακαλώ δεν σας κάνω τον έξυπνο εκ των υστέρων, αλλά πρέπει να σας πω πως στην πορεία μου στο διεθνή χώρο έχω συναντήσει και εγώ ο ίδιος τέτοιες λαμπερές περιπτώσεις που η απλή λογική έσβησε δια μιας και διά παντός τη λάμψη τους (σημ. 1 και 2).

Γιατί τα γράφω όλα αυτά; Ο λόγος είναι πως από την περιοχή των μετοχών διαθέτουμε ιδιαίτερα εξελιγμένα εργαλεία, τα οποία μπορούμε τηρουμένων των αναλογιών να τα χρησιμοποιήσουμε στην επενδυτική δραστηριότητα μας στα ακίνητα.

Επειδή το αντικείμενο είναι τεράστιο αλλά και συναρπαστικό συνάμα ευελπιστώ να παρουσιάσω πολλές υποενότητες πάνω σε αυτό το ζήτημα, όπου θα προσπαθήσω με τεχνικές λεπτομέρειες να αναλύσω το πώς μπορούμε να χρησιμοποιήσουμε το «οπλοστάσιο» αυτό στην περίπτωση των ακινήτων. Κοφτά σας δηλώνω πως ποτέ δεν κατείχα ούτε μισή μετοχή και δεν πρόκειται να εμπλακώ στο παιγνίδια αυτό για δύο λόγους:

  • Α. Δεν γνωρίζω καθόλου το αντικείμενο και
  • Β. Γνωρίζω …πολύ καλά το αντικείμενο.

Ακριβώς για τους δύο αυτούς και μόνο λόγους δεν αισθάνομαι ότι μπορώ να εμπλακώ στο χρηματιστήριο. Εάν επρόκειτο βέβαια για υπόθεση που μπορούσα να διαχειριστώ ο ίδιος τότε φυσικά δεν θα είχα κανέναν ενδοιασμό αν και μόνον αν αυτό αφορούσε οτιδήποτε σχετικά με τη μαγική λέξη ΑΚΙΝΗΤΑ. Επί του παρόντος περιορίζομαι στην …κατασκευή ακινήτων και στην …χειραγώγηση των …συνεργείων και δεν αντιμετωπίζω κανενός είδους εσωτερική πληροφόρηση πέραν εσωτερικών τεχνικών …προβλημάτων.

Η βασική λοιπόν διαφορά των ακινήτων από τα χρηματοπιστωτικά παράγωγα είναι η «ύλη». Οι μετοχές αν η επιχείρηση που αντιπροσωπεύουν χρεοκοπήσει είναι χαρτιά προς ανακύκλωση, ενώ ένα ακίνητο μιας χρεωκοπημένης επιχείρησης μπορεί να λειτουργήσει και δεν χάνει την υλική του υπόσταση. Επιτρέψτε μου να επιλέξω την υλιστική πλευρά της ζωής, αν και πολλές φορές έχω γράψει πόσο ζωντανό είναι κάθε ακίνητο… Αφήνοντας κατά μέρος την μεταφυσική επανέρχομαι στην εκδοχή της χρησιμοποίησης των θαυμαστών εργαλείων της χρηματοπιστωτικής επιστήμης στα ακίνητα. Το πλέον αγαπητό μου κομμάτι είναι τα hedge funds και κυρίως τα funds of the funds. Είναι εξαιρετικά ενδιαφέρον το πόσο στενή σχέση έχουν αυτοί οι δύο τομείς με τα ακίνητα. Όταν λοιπόν αναφέρομαι σε πολλά σημεία του site σε στρατηγικό σχέδιο ή πλάνο δεν αναφέρομαι σε κάποια «αόρατη» και δια «χρίσματος» ικανότητα την οποία κάπως διαθέτω, αλλά στην εφαρμογή (σύμφωνα όμως με την δική μου κριτική ικανότητα) χρηματοπιστωτικών εργαλείων στα ακίνητα. Αυτό να γίνει σαφές. ΔΕΝ διαθέτω καλύτερα κριτήρια αντίληψης επενδυτικών ευκαιριών από τον οποιονδήποτε, απλώς αυτό είναι το αντικείμενό μου και σε αυτό αφιερώνω όλον ουσιαστικά τον χρόνο μου.

Η μόνη διαφορά είναι πως οι μετοχές εξαϋλώνονται, τα ακίνητα όχι. Αν και οι μετοχές μπορούν να φανούν χρήσιμες όταν χάσουν την αξία τους στο να παρέχουν θερμότητα διά της καύσεως, δεν έχουν τη δυνατότητα να σε προστατεύσουν από τη βροχή, όπως έστω ένα γιαπί. Βλέπετε λοιπόν και τη θετική πλευρά της ζωής αν χαθούν όλα. Κάτω από ένα παρατημένο γιαπί προστατευμένοι από τη βροχή καίοντας τις πρώην λαμπερές μετοχές θα ζεσταινόμαστε. Επιτρέψτε μου το ελαφρώς κυνικό ύφος αλλά αισθάνομαι πολύ πιο σίγουρος στις επενδυτικές κινήσεις μου, όταν έχω εξασφαλίσει ότι στην χειρότερη περίπτωση δεν θα χαθούν όλα… (αλλά θα υπάρχει και η μαγιά για την επόμενη κίνηση). Δείτε και την ενότητα Διαχείριση Αποτυχίας.

Το τελικό σημείο είναι πως μπορούμε να είμαστε σε ιδιαίτερα πλεονεκτική θέση όταν χρησιμοποιώντας τα χρηματοπιστωτικά εργαλεία που αναπτύχθηκαν για άυλες οντότητες (μετοχές) (σημ. 3) και να τα χρησιμοποιούμε για επενδυτικές δραστηριότητες στον τομέα των ακινήτων.
Σημ. 1 Σας αναφέρω μία προσωπική μου εμπειρία. Πριν από πολλά χρόνια μόλις είχα ολοκληρώσει τη θητεία μου στον Ε.Σ. και αφού είχα επιστρέψει από τις Η.Π.Α. και διατηρώντας επαφές με διάφορα άτομα εκεί έλαβα έναν εντυπωσιακά μεγάλο φάκελο (και μάλιστα με courier τότε!) με πλούσιο και «εκθαμβωτικό» υλικό μαζί με επιστολή-πρόσκληση Προέδρου μεγάλης Αμερικανικής εταιρείας σχετικής με κατασκευές και ένα έτοιμο …συμβόλαιο για την αντιπροσώπευση της εταιρίας αυτής στην Ελλάδα και την Κύπρο. Μετά την πρώτη έκπληξη και την αυτο βαυκαλιζόμενη έκσταση πως η λάμψη μου ήταν τέτοια που θαμπώθηκε ο super πρόεδρος ενός κολοσσού μπρος στα «οικονομικά» κάλλη μου άρχισε να δουλεύει η Αρχαιοελληνική λογική και συλλογιστική. Πως και γιατί εμένα; Δεν θα ήθελα να επεκταθώ σε λεπτομέρειες (υπάρχουν πολλές, με τηλεφωνικές συνομιλίες και διάφορα άλλα πολύ ενδιαφέροντα περιστατικά), απλώς το σημείο που στο συμβόλαιο αντιπροσώπευσης δεν ήθελα να διαπραγματευτώ επ΄ουδενί ήταν ο τελευταίος όρος περί αρμοδιότητας των Δικαστηρίων σε περίπτωση διαφωνίας. Ορίζονταν η Ατλάντα. Αυτό για μένα ήταν εξαιρετικής σπουδαιότητας. Ακόμα κι αν δεχόμουν πως είχαν τόσο καλές συστάσεις για το άτομό μου, ώστε με τέτοια ευκολία να μου αναθέσουν την αντιπροσωπεία σε μία τόσο μεγάλη περιοχή, τι πρόβλημα θα είχαν να ήταν τα Δικαστήρια των Αθηνών αρμόδια και όχι της Ατλάντα. Εξ άλλου τόσο μεγάλη εταιρεία που ήταν δεν θεώρησα πως θα είχε τέτοια δυσχέρεια, ώστε να εκπροσωπηθεί στην Αθήνα, ενώ για μένα θα ήταν παντελώς αδύνατον να διεκδικήσω οτιδήποτε στα Δικαστήριο των Η.Π.Α. Αυτό δεν έγινε δυνατόν να διευθετηθεί. Επί πλέον μου ήταν πολύ δύσκολο να δεχθώ πως απ΄ όλη την Ελλάδα επέλεξαν εμένα με τις εξαιρετικά περιορισμένες δυνατότητες και όχι μία εμπορική φίρμα τουλάχιστον μια πενταετία εδραιωμένη στον Ελληνικό χώρο. Εντάξει το Αμερικάνικο όνειρο είναι …όνειρο και μπορεί τέτοιο να μείνει… Λοιπόν με (πολύ) βαριά καρδιά αλλά και αποφασιστικότητα αρνήθηκα την αντιπροσώπευση. Η «εταιρεία» κορυφαία στο είδος της αφού συγκέντρωσε πλήθος παραγγελιών από αντιπροσώπους της στην Αμερική και σε πάρα πολλές χώρες ..εξαφανίστηκε διά παντός από τα πολυτελή γραφεία της στην Ατλάντα με όλες μαζί τις προκαταβολές… Ότι λάμπει … βλέπε ENRON ΚΑΙ Bernard Madoff… Ουδέν σχόλιον…

Σημ. 2 Πολύ πρόσφατα (Νοέμβριος 2009) και σε σχέση με δραστηριότητα του site στο εξωτερικό δέχθηκα ένα τηλεφώνημα από σημαίνων πρόσωπο, ο οποίος είναι επικεφαλής κυβερνητικού οργανισμού μη Ευρωπαϊκής χώρας. Επρόκειτο περί προσπάθειας σύναψης συμφωνίας αφορούσα ακίνητα αλλά με εμφανέστατα «θανατηφόρους όρους», όπου το όλο πνεύμα κυριαρχείτο από τη θέση του προσώπου και την αίγλη που απολαμβάνει και τις διασυνδέσεις του, ενώ τα συστατικά της επενδυτικής πρότασης ήταν λαμπρό υλικό οικονομικής αυτοκτονίας. Είμαι βέβαιος πως η πρότασή του θα έχει επιτυχία (η λάμψη της απληστίας και του εύκολου χρήματος τυφλώνει).

Σημ. 3 Φυσικά οι μετοχές δεν είναι άυλες, εννοείται πως αντιπροσωπεύουν ανθρώπους, κτίρια, μηχανές …αλλά πρέπει όλα αυτά να συνδυάζονται προκειμένου να επιτύχουν την κερδοφορία. Αντίθετα ένα ακίνητο διαθέτει μία σημαντική αυτονομία. Ωστόσο παρακαλώ θα ήθελα να γίνει περισσότερο αντιληπτό το πνεύμα μου και όχι να κυριολεκτήσω.