Ακίνητα & Επενδυτικά Κεφάλαια

Πως μπορούμε να συνδυάσουμε τα ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΑ ΚΕΦΑΛΑΙΑ (περιορισμένα ή όχι) με ΕΠΕΝΔΥΣΕΙΣ στα ΑΚΙΝΗΤΑ και τρόποι δημιουργικής δράσης.

Είναι γενικά αποδεκτό πως τα ΑΚΙΝΗΤΑ είναι συνυφασμένα με χρήματα, (κεφάλαιο). Συνήθως η πρώτη και τελευταία (!) σκέψη που κάνουμε όταν επιθυμήσουμε ένα ΑΚΙΝΗΤΟ είναι «μου αρέσει αλλά δεν έχω τα χρήματα». Πόσο συχνά ακούγεται αυτό! Υπάρχει μία άποψη που υποστηρίζει «η δική σου απογοήτευση κέρδος για κάποιον άλλο». Δεν χρειάζεται ιδιαίτερη φιλοσοφία να αντιληφθούμε πως «ο κάποιος άλλος» στην συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων είναι ο διαθέτων το κεφάλαιο. Η έλλειψη δημιουργικής φαντασίας οδήγησε και τις τράπεζες στο παιγνίδι των Ακινήτων, όπου προφανώς δεν τα πήγαν και πολύ καλά αφού χειρίζονταν πάντοτε καλύτερα τα κινητά από τα ακίνητα.

Οι λόγοι που αποκτάμε και ΕΠΕΝΔΥΟΥΜΕ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΑ είναι πολλοί και τους αναλύουμε σε άλλες ενότητες. Εδώ θα περιοριστούμε μόνο στην οικονομική πλευρά της ΕΠΕΝΔΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ χωρίς να υπάρχει άλλος ιδιαίτερος λόγος που να επιθυμούμε ένα συγκεκριμένο ακίνητο. Στόχος μας λοιπόν το πραγματικό οικονομικό όφελος.

Η έννοια ΕΠΕΝΔΥΣΗ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΑ περιλαμβάνει την αγορά, την κατοχή, τη διαχείριση, την ενοικίαση και ή την πώληση με σκοπό το κέρδος. Παρατηρούμε λοιπόν πως η έννοια επένδυση με σκοπό το κέρδος στα ακίνητα δεν σημαίνει απαραίτητα και την κατοχή τους. Αυτή είναι μία σημαντικότατη παράμετρος διότι μπορεί να απενεργοποιήσει την ανάγκη κεφαλαίων. Η ανάπτυξη ενός ΑΚΙΝΗΤΟΥ μπορεί να θεωρηθεί υποκατηγορία της συνολικής διαχείρισης ενός ακινήτου. Το ακίνητο είναι ένα είδος κεφαλαιουχικού αγαθού με περιορισμένη δυνατότητα ρευστοποίησης σε σχέση με άλλου είδους επενδύσεις (μετοχές), απαιτεί για την απόκτησή του την ύπαρξη κεφαλαίων (ιδίων ή δανεικών) –η προσημείωση και η απόκτηση δανείου είναι χαρακτηριστικό των ακινήτων σαν παραγώγων κεφαλαίου- και τέλος εξαρτάται ιδιαίτερα από την ταμειακή ροή. Οι παράγοντες αυτοί πρέπει να είναι πλήρως κατανοητοί διότι η συνήθης αστοχία στις επενδυτικές δραστηριότητες στα ακίνητα είναι η αρνητική ταμειακή ροή, η οποία δεν είναι δυνατόν να υποστηριχθεί για κάποιο διάστημα και αυτό πολλές φορές οδηγεί στην μεταπώληση του ακινήτου με ζημία ή σε αναγκαστική ρευστοποίηση.
ΠΗΓΕΣ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΗΣΗ ΤΑΜΕΙΑΚΩΝ ΕΙΣΡΟΩΝ

Όπως έχουμε δει η ΕΠΕΝΔΥΣΗ σε ΑΚΙΝΗΤΑ μπορεί να αποδώσει ταμειακή ροή στον επενδυτή με τέσσερεις +1 τρόπους:

• Καθαρό λειτουργικό εισόδημα
• Δυνατότητα φορολογικών απαλλαγών ή επιδοτήσεων
• Πάγιο αγαθό
• Υπεραξία και
• Ισχυρό κίνητρο δράσης

Αυτοί οι τέσσερις +1 τρόποι καθορίζουν σε μεγάλο βαθμό και τη στρατηγική μιας επένδυσης.

• Το καθαρό λειτουργικό εισόδημα ενός ακινήτου είναι το σύνολο όλων των θετικών ταμειακών ροών από κάθε πηγή (αέρας, ενοίκια) αφαιρουμένων των λειτουργικών εξόδων (συντήρηση, κοινόχρηστες δαπάνες, φόροι, εξυπηρέτηση δανείων) και οτιδήποτε άλλο αφορά αυτή την κατηγορία. Ο λόγος μεταξύ του καθαρού κέρδος και της αρχικής αξίας επένδυσης εκφραζόμενος σε επί τοις εκατό ποσοστό αφορά στην απόδοση της επένδυσης σε συνάρτιση και με τον χρόνο, (σημειώστε πως δεν αναφέρεται η απόκτηση του ακινήτου ως απαραίτητη).
• Οι φορολογικές απαλλαγές ή επιδοτήσεις εξαρτώνται από την εκάστοτε πολιτική της κυβέρνησης και ως εκ τούτου δεν είναι δυνατόν να είναι σταθερές.
• Ως πάγιο αγαθό το ΑΚΙΝΗΤΟ είναι πάντοτε ένα plus(+) για τον κάτοχό του είτε σαν αντικείμενο ένδειξης οικονομικής ευρωστίας είτε σαν είδος δημιουργίας κεφαλαίου μέσω της προσημείωσης. Προσέξτε, διαθέτοντας ένα ακίνητο υπό προϋποθέσεις έχετε δυνατότητα λήψης χρημάτων, χωρίς να το εκποιήσετε.
• Η προσδοκία δημιουργίας υπεραξίας είναι ένα φαινόμενο είτε παθητικής διαχείρισης είτε πιθανής κερδοσκοπίας. Δεν αποτελεί επενδυτική τακτική αλλά ευρίσκεται στις παρυφές της στρατηγικής μας αφού δεν συναρτά τα αποτελέσματα από τη δική μας δραστηριότητα αλλά από τις γενικές τάσεις της αγοράς.

Από τη στιγμή λοιπόν που αντιλαμβανόμαστε τους πιθανούς τρόπους παραγωγής κέρδους από ένα ακίνητο μπορούμε να δούμε τους τρόπους αξιοποίησής του. Στο σημείο αυτό τονίζω κα πάλι πως στόχος μας είναι το κέρδος και όχι κατ ανάγκη η απόκτηση του ΑΚΙΝΗΤΟΥ. Εάν επιθυμούμε μπορούμε να προσβλέπουμε και στην απόκτηση του ακινήτου που μας ενδιαφέρει ή αν νομίζουμε πως ο στρατηγικός σχεδιασμός απαιτεί την «εκ των ουκ άνευ» την απόκτηση του , τότε θα πρέπει να ληφθεί προφανώς και αυτό στον σχεδιασμό μας και τον οικονομικό προγραμματισμό μας.

Εδώ ακριβώς βρίσκεται και ο ΠΥΡΗΝΑΣ της ΤΕΧΝΟΓΝΩΣΙΑΣ της επαγγελματικής μου δραστηριότητας.

Συνήθως όπως έχουμε ήδη αναφέρει η πρώτη σκέψη μας (και η τελευταία) έχει να κάνει με το πόσα χρήματα διαθέτουμε, με το αν μπορούμε να πάρουμε δάνειο από την Τράπεζα και …μέχρι εδώ. Σπάνια σκεφτόμαστε να διερευνήσουμε εναλλακτικούς τρόπους και να προτείνουμε ΕΜΕΙΣ στον ιδιοκτήτη δρόμους που ίσως τον εξυπηρετούν και μαζί και εμάς. Συνεπώς εδώ βρίσκεται η δύναμη του ρητού :

AUT VIAM INVENIAM AUT FACIAM

Αυτό δικαιολογεί και την άποψή μου πως εμείς δημιουργούμε την ευκαιρία και δεν περιμένουμε απλά να μας έλθει (που συνήθως δεν έρχεται). Κανείς δεν μπορεί να ισχυριστεί πως θα έχει επιτυχία κάποια μορφή δράσης. Είναι όμως κάτι περισσότερο από το να μην κάνουμε τίποτα. Σκεφτείτε πόσες φορές συμβαίνει κάποιος να πουλήσει ένα ακίνητο για κάποιο λόγο οικονομικής υφής, ωστόσο τα χρήματα που χρειάζεται άμεσα να είναι πολύ λιγότερα από την αξία του ακινήτου που κατέχει. Ίσως αυτά να είναι τα χρήματα που στην παρούσα φάση μπορούμε να διαθέσουμε. Δεν βλέπω λοιπόν γιατί μία πρόταση (με τις νομικές και συμβολαιογραφικά σωστές εξασφαλίσεις) δεν θα μπορούσε να δώσει μία διέξοδο και να προωθήσει την συναλλαγή. Συνδυασμοί μεταξύ «τμηματικής αγοράς» και /ή ενοικίου, ανάληψης ίσως εξόφλησης ενός υπάρχοντος δανείου, ανταλλαγής μερικής ή ολικής, εκμετάλλευσης και τμηματικής πληρωμής, συμφωνίας για μελλοντική εξόφληση όταν διαβλέπουμε δυνατότητα εκμετάλλευσης στο ενδιάμεσο ενός ακινήτου και παραγωγής κέρδους από αυτό, είναι τρόποι που πρέπει να εξετάζονται προσεκτικά και να μας δίνουν εναλλακτικούς τρόπους απόκτησης με συγκεκριμένα και καλά υπολογισμένα «ρίσκα». Χρησιμοποιώ τη λέξη «ρίσκο» εδώ αν και δεν θεωρώ πως είναι μία έκφραση θετικής σκέψης, διότι οποιαδήποτε μεταβολή στην κατάστασή μας απαιτεί έκθεση σε κίνδυνο και ανάληψη δραστηριότητας παραπάνω από την υφιστάμενη. Απλώς επισημαίνω για άλλη μια φορά πως σημασία έχουν οι ΣΥΝΕΠΕΙΕΣ και όχι οι ΠΙΘΑΝΟΤΗΤΕΣ.