Συνήθη Πολεοδομικά Ερωτήματα (Μάιος 2017)

(Μη άρτια οικόπεδα – Εξ’ αδιαιρέτου – Κάθετη συνιδιοκτησία – Είδη οικοδομικών αδειών – Τροχόσπιτα – Τροχοβίλες – Containers)

Τα τελευταία 9 χρόνια της Οικονομικής κρίσης (από τον Φεβρουάριο του 2008, διότι τότε εμείς οι μηχανικοί αισθανθήκαμε την διαφορά) έχουν αλλάξει πάρα πολλά πράγματα και στον τομέα των κατασκευών αλλά και της νομοθεσίας, η οποία τις διέπει αλλά και των κοστολογίων.

Προσπάθησα να συγκεντρώσω τις συνηθέστερες ερωτήσεις-απορίες και να τις –τρόπον τινά- κωδικοποιήσω. Μία από τις χειρότερες συνέπειες της χαώδους πολλές φορές κατάστασης αποτελούν οι τροπολογίες και η παρείσφρηση άσχετων άρθρων σε νομοσχέδια εντελώς διαφορετικού αντικειμένου. Αυτό έχει οδηγήσει σε μία κατάσταση, όπου ο μηχανικός έχει μετατραπεί σε έναν βαθμό σε… νομικό και βεβαίως αλλάζουν τα δεδομένα, χωρίς να είναι εύκολο να τα αντιληφθεί κανένας.

Μόλις χθες έμαθα μάλιστα από μία πολεοδομία, πως οικοδομικές άδεις, οι οποίες είχαν εκδοθεί με τις διατάξεις του Ν. 4030/2011 και λήγουν από τις 1-3-2016 έως και 31-12-2017 ισχύουν χωρίς καμία άλλη διατύπωση για άλλα τρία χρόνια ακόμα· και ενώ η εγκύκλιος αυτή είναι από τον Μάρτιο του 2016 σε δύο άλλες πολεοδομίες δεν την γνώριζαν όταν προ καιρού χρειάστηκε να ερωτήσω.

Αλλά ας δούμε τις χρήσιμες ερωτήσεις και απαντήσεις

(Σημειώνω, πως αποτελούν την καλύτερη μου γνώση αυτή τη στιγμή και παρακαλώ εάν μου διαφεύγει κάπου κάτι να με ενημερώσετε τεκμηριωμένα να το διορθώσω):

Μπορώ να κτίσω νόμιμα σε μη άρτιο οικόπεδο;

Όχι, πλέον. Υπήρχαν κάποιες δυνατότητες, σε αγροκτήματα  μη άρτια (σύνηθες αυτό) να κατασκευάσετε μία λιθόκτιστη αγροτική αποθήκη έως 15 τμ. Αυτό δεν ισχύει και αναγκαστικά αυτή η δυνατότητα έχει απενεργοποιηθεί. Βεβαίως εννοώ πραγματικά αγροτικά ακίνητα, κάτι το οποίο χρειάζεται να βεβαιωθεί από την Διεύθυνση Γεωργίας.

Έχω τεμάχιο άρτιο μεν αλλά μη οικοδομήσιμο. Άλλαξε κάτι;

Ναι! Πολλά μάλιστα! Ο Ν. 4258/2014 παρέχει πολλές δυνατότητες προκειμένου να οικοδομηθούν άρτια μεν αλλά μη οικοδομήσιμα (πριν τον νόμο) οικόπεδα ή αγροτεμάχια.

Συνεπώς επανεξετάστε πολύ προσεχτικά αυτό, το οποίο διαθέτετε, διότι πρακτικά τεράστιες εκτάσεις πλέον οικοδομούνται. Ένας φίλος μου τοπογράφος χαρακτηριστικά μου είπε:

Όλα οικοδομούνται τώρα! Διερευνήστε!

Ποια η διαφορά του άρτιου από το οικοδομήσιμο

Άρτιο θεωρείται ένα οικόπεδο η αγροτεμάχιο όταν έχει την απαιτούμενη ελάχιστη επιφάνεια, προκειμένου να οικοδομηθεί. Εάν τα 4 στρέμματα σε μία εκτός σχεδίου περιοχή είναι το όριο για να χτίσεις (υπάρχουν ΄άπειρες παρεκκλίσεις) οικόπεδο με εμβαδόν 3,800 τμ ΔΕΝ είναι άρτιο και συνεπώς δεν χτίζεται.

Μπορεί όμως να είναι 4,5 στρέμματα και συνεπώς άρτιο, αλλά να είναι σε περιοχή δίπλα σε ρέμα είτε δίπλα σε εθνική οδό και να μην έχει κατάλληλες διαστάσεις και πάρα πολλά ακόμα, οπότε πλέον καθίσταται μη οικοδομήσιμο.

Η αρτιότητα λοιπόν αφορά το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν προκειμένου ένα οικόπεδο να οικοδομηθεί, ενώ η οικοδομησιμότητα αφορά συγκεκριμένες προϋποθέσεις, οι οποίες πρέπει να ισχύουν για να το επιτρέπουν.

Εξ’ αδιαιρέτου

Η Ελληνική… “αμαρτία”! Σκεφτείτε να έχετε ένα αυτοκίνητο από κοινού με οποιοδήποτε ποσοστό και να θέλετε να το χωρίσετε, με την αναγκαία προϋπόθεση, αυτό το οποίο θα μείνει μετά την διανομή να είναι και  αυτό αυτοκίνητο!

Δύσκολο! Πρακτικά εάν δεν συμφωνήσουν όλοι οι ιδιοκτήτες ελάχιστα μπορείτε να κάνετε εάν έχετε κάποιο ακίνητο  υπό αυτό το καθεστώς ιδιοκτησίας – ομηρίας. Υπάρχουν ωστόσο και κάποιες δυνατότητες, εάν όντως το ακίνητο μπορεί να διαχωριστεί και αυτό το ζητήσετε δικαστικά. Επίσης ισχύει και το πλειοψηφικό σύστημα, άρα η πρώτη κίνηση είναι επίσκεψη σε δικηγόρο και συμβολαιογράφο.

Ο μηχανικός μπορεί να σας βοηθήσει εάν όμως μπορεί να γίνει η διαδικασία.

Κάθετη Συνιδιοκτησία

Οι αυστηρές διατάξεις περί κατατμήσεων έχουν και την “φωτεινή” τους πλευρά, με την έννοια της εφευρετικότητας. Και τελικώς και της νομιμότητας. Οικόπεδα με αυτού του τύπου το ιδιοκτησιακό καθεστώς οικοδομούνται κανονικά και πρακτικά δεν θα έχετε πρόβλημα.

Δύο σημεία χρειάζονται προσοχή:

α. Το οικόπεδο νοείται στο σύνολό του ολόκληρο και όχι στο τμήμα, το οποίο κατέχετε και
β. Η κάθετη δεν ισχύει στις εκτός σχεδίου περιοχές. Δεν θα αναφέρω κάποιες ευφάνταστες μεθόδους εδώ.

Προσέξτε τώρα και κάτι άλλο. Οι κατατμήσεις της γεωργικής γης επιτρέπονται, όταν λχ ένας γεωργός θέλει να μοιράσει το κτήμα του στα παιδιά του.

Είδη Οικοδομικών Αδειών

Υπάρχουν 3+1 τύποι οικοδομικών αδειών:

α. Η άδεια με προειδοποίηση 48 ωρών για κάποιες μικρές εργασίες
β. Η άδεια μικρής κλίμακας για κάποιες άλλες σοβαρότερες εργασίες και
γ. Η κανονική οικοδομική άδεια και τέλος
δ. Η άδεια… χωρίς καμία άδεια!

Η τελευταία άδεια αντιλαμβάνεστε πως έχει μοναδικά πλεονεκτήματα, διότι κάνεις ό,τι θέλεις χωρίς να δίνεις λογαριασμό πουθενά και χωρίς περιττά έξοδα, όπως φόρους, μηχανικούς, ΙΚΑ και διάφορα άλλα.

Οι άλλες έχουν κάποιες δυσκολίες, αλλά εάν αποφασίστε να ακολουθήστε την νόμιμη οδό της αρετής καλό είναι να το κάνετε σωστά.

Με κάποιες πρόσφατες τροπολογίες έχει χαλαρώσει αρκετά το νομοθετικό πλαίσιο, όσον αφορά τις δύο πρώτες κατηγορίες, ενώ έχει γίνει αυστηρότερο στην τρίτη περίπτωση. Για την τέταρτη περίπτωση υπάρχει ο νόμος περί αυθαιρέτων, αλλά για ότι έχει γίνει έως τον Ιούλιο του 2011. Μετά… πόνος!

Πάντως η νομοθεσία έχει βελτιωθεί σημαντικά και έχουν απλουστευθεί οι διαδικασίες σε μεγάλο βαθμό. Μην ακούτε σενάρια τρομοκρατίας, ειδικά, όταν πρόκειται για μικρές συνηθισμένες οικοδομικές εργασίες και όχι βέβαια για οικοδομική άδεια νέου κτίσματος ή στατική αποκατάσταση υπάρχοντος. Όλα έχουν κάποιο όριο σε αυτόν τον κόσμο της αμαρτίας.

Τροχόσπιτα – Τροχοβίλες – Containers

Πολλοί σκέφτονται μία εκδοχή αυτής της μορφής, λόγω των οικονομικών δυσχερειών, αλλά και της έλλειψης ιδιοκτησίας ενός άρτιου και οικοδομήσιμου οικοπέδου. Τι είναι νόμιμο και τι όχι και ποια η νομοθεσία;

Είναι απλό. Ό, τι είναι επάνω σε ρόδες και κινείται ανήκει στην δικαιοδοσία του Υπουργείου Μεταφορών και Συγκοινωνιών. Προφανώς μπορείτε να σταθμεύσετε ένα τροχόσπιτο σε ένα οικόπεδο και να το μετακινήσετε.

Μόλις όμως το… σταθεροποιήσετε και το συνδέσετε με τα δίκτυα αλλάζετε… υπουργείο και το ΥΠΕΚΑ (Υπουργείο Περιβάλλοντος και Κλιματικής Αλλαγής) γίνεται δικό σας. Μάλλον γίνεστε εσείς δικός του με το πρόστιμο, το οποίο θα σας επιβληθεί.

Μην ξεχνάτε πάντως πως αυτού του είδους οι κατασκευές δεν έχουν σχεδιαστεί για μόνιμες κατοικίες και συνεπώς μην τις αντιμετωπίσετε ανάλογα, ασχέτως εάν μπορούν σε κάποια φάση να επιλύσουν μία ανάγκη καλοκαιρινών διακοπών.

Είναι σημαντικό η γειτονιά εγκατάστασης ενός “σταθερού” τροχόσπιτου να έχει πολλά αυθαίρετα, ώστε να μην ανταλλάσσονται καταγγελίες!