Αποκατάσταση Παλαιών Διαμερισμάτων

Τον τελευταίο καιρό έχω διαπιστώσει πως υπάρχει κάποιος αριθμός διαμερισμάτων διαθέσιμος προς πώληση σε πολύ κεντρικά σημεία (αναφέρομαι στην Πάτρα, αλλά προφανώς αυτό ισχύει σε όλες τις πόλεις). Αυτό θα μπορούσε να αποτελέσει μία ενδιαφέρουσα επενδυτική πρόταση με κάποιες προϋποθέσεις (ΕΙΔΙΚΑ για όσους έχουν ή θα έχουν παιδιά για σπουδές σε αυτές τις πόλεις).

Γράφω αυτή την ενότητα υπό διπλή προσέγγιση.

Αρχικά ως εν δυνάμει επενδυτής, αλλά πάνω από όλα τι θα ήθελα εάν το παιδί μου ήταν σε αυτή την φάση της ζωής του.

Ιδού το σκεπτικό και οι προϋποθέσεις:

  1. Αρχικά πολύ κεντρικό διαμέρισμα ή τουλάχιστον πολύ κοντά σε στάση λεωφορείου και αγορές. Γιατί κεντρικά; Διότι η αίσθηση της συντροφικότητας (όπως και να εννοείται) αυτή είναι πολύ σημαντικό ζήτημα. Η προσβασιμότητα σε Σούπερ Μάρκετ, αγορές, καφέ βιβλιοπωλεία και γενικά οποιοδήποτε σημαντικό χώρο για ψυχολογικούς λόγους για ένα παιδί (18 – 20 χρονών, παιδί είναι), είναι πολύ σημαντική. Η εγγύτητα στην στάση λεωφορείου (αν αυτό απαιτείται, για τη μετάβαση στη Σχολή) είναι εξαιρετικά σοβαρή προϋπόθεση. Δεν θα ήθελα να αγοράσω αυτοκίνητο, πολύ περισσότερο μηχανή, μηχανάκι στο παιδί μου ακόμα και αν είχα τη δυνατότητα. Από τα προβλήματα στις θέσεις στάθμευσης έως την όλη φροντίδα για να μην προσθέσω την επικινδυνότητα, ιδίως στα μηχανάκια (είμαι πολύ φίλος με αυτά τα οχήματα, τα χρησιμοποιώ και τώρα αλλά πιστέψτε με γνωρίζω πολύ καλά τι σας γράφω) δεν θα ήθελα ούτε καν να το σκέπτομαι.
  2. Η δεύτερη εξαιρετικά σημαντική προϋπόθεση αφορά την κατασκευή της πολυκατοικίας (γιατί μάλλον για πολυκατοικία συζητάμε). Δεν είναι ούτε η παλαιότητα ούτε αν έχει χρωματισθεί στην πρόσοψη πρόσφατα. Κάθε κατασκευή φέρει την «υπογραφή» του μηχανικού ή του κατασκευαστή, ο οποίος την κατασκεύασε. Μην σας ξεγελά η ηλικία. Σύγχρονες κακές κατασκευές είναι πολύ χειρότερες από παλαιές προσεγμένες. Ένας καλός στυλογράφος του 1955 απλά παλιώνει, αλλά συνεχίζει να γράφει εξ’ ίσου καλά, ενώ ένας στυλός διαρκείας του 2012 είναι αυτό που όλοι γνωρίζετε. Η ασφάλεια της κατασκευής ειδικά από σεισμό είναι καίριας σημασίας. Λόγω αντικειμένου έχω μία (πιστεύω) ικανότητα να εντοπίζω κάποιες ενδείξεις, όχι πάντα ορατές σχετικά με την νοοτροπία του μηχανικού, κατασκευαστή. Στην Πάτρα πάντως μετά από μεγάλους σεισμούς, παρατήρησα πως παλαιές πολυκατοικίες πολύ καλών μηχανικών δεν έχουν καθόλου βλάβες ακόμα και αν έχουν κατασκευασθεί τις δεκαετίες του 50,60 ή 70. Αντιθέτως σε άλλες αν παρατηρήσετε θα δείτε, ειδικά μετά τον σεισμό του καλοκαιριού του 2008 πως έχουν ρηγματώσεις στους πυρήνες τους ή στις τοιχοποιίες των ισογείων …χμ… Οι καλές πολυκατοικίες γενικά έχουν και καλές υποδομές, αλλά βέβαια εδώ υπεισέρχεται η παλαιότητα… Συνεπώς ας δούμε την τρίτη προϋπόθεση…
  3. Αυτή αφορά την αυτονόητη παλαιότητα ίσον το επενδυτικό ατού μας (την χαμηλή τιμή). Το Empire State Building ανακαινίστηκε προ τεσσάρων ετών. Προφανώς δεν …κατεδαφίστηκε αλλά εκσυγχρονίστηκε. Αυτό είναι επένδυση! Η αγορά διαμερίσματος με χαμηλό κόστος και μετά μία αποκατάσταση των υποδομών (αλλαγή ηλεκτρολογικών, ειδών υγιεινής, κουφωμάτων, εσωτερικές διαρρυθμίσεις, μπάνιο, κουζίνα και ότι άλλο απαιτείται) και εφ’ όσον ο σκελετός της κατασκευής είναι όπως σας τον περιέγραψα προηγουμένως αποτελεί μία επένδυση σταθερής αξίας.

Τα κεντρικά διαμερίσματα δεν χάνουν πρακτικά την σημασία τους, (θυμηθείτε αυτό το οποίο σας έλεγα για τις κεντρικές περιοχές της Αθήνας και πως θα επανακτήσουν σύντομα την αξία τους) για τους παραπάνω λόγους. Ένας πρόχειρος υπολογισμός:

Κόστος αγοράς ενός διαμερίσματος 70 τμ με 600 ευρώ/τμ = 42,000 + 6,000 φόροι, συμβολαιογραφικά = 48,000 ευρώ / 70 τμ = 685 ευρώ/τμ

Κόστος αποκατάστασης έστω 250 ευρώ/τμ (στην ουσία μία σοβαρή επέμβαση) = 70 τμ Χ 250 ευρώ/τμ = 17,500 ευρώ

Συνολικό κόστος επένδυσης = 48,000 + 17,500 = 65,500 ευρώ / 70 τμ = 935 ευρώ/τμ

Στο κέντρο της Πάτρας τα πολύ καλά παλαιά –όχι ανακαινισμένα- διαμερίσματα (Πλ. Όλγας για όσους γνωρίζουν και σε ρετιρέ σε οικογενειακή πολυκατοικία κοστίζουν περίπου 1500 ευρώ/τμ έχω συγκεκριμένα στοιχεία). Συνεπώς σε μία ακτίνα η τιμή πώλησης ενός ανακαινισμένου διαμερίσματος μπορεί να κυμαίνεται από 1000 ευρώ/τμ σε σταθερές τιμές.